Konut pazarında dengesizlik sürüyor. Bir dönem konut fiyatları çok hızlı artarken şimdi ibre terse döndü. Kiralardaki artış konutları katladı. Merkez Bankası (TCMB) konut fiyat endeksi Eylül 2024 sonuçlarına göre konut fiyatları aylık bazda yüzde 1 oranında arttı. Söz konusu dönemde TÜİK verilerine göre kiradaki aylık artış yüzde 7,62 seviyesindeydi.
Yıllık düzeyde baktığımızda konut fiyatlarındaki artış yüzde 27,4’te kalırken reel anlamda ise yüzde 14,7 azalış yaşandı. Buna karşın kiralardaki yıllık artış yüzde 117,43 olarak ölçüldü. Merkez Bankası verilerine göre 2022’nin Ekim ayında konut fiyat endeksi yıllık artış oranı yüzde 186,7 seviyesindeydi. Aynı ay kiradaki yıllık artış yüzde 41 düzeyindeydi. Kiradaki yıllık artışın zirveye çıktığı ay yüze 125,14 ile bu yılın mayıs ayı oldu.
Makas on yıl geriye geldi
Konut ve kira arasındaki makasın bu seviyelerde gerçekleşmesinin nedeni şüphesiz önceki dönemde getirilen ve bu yaz kaldırılan yüzde 25’lik kira artış sınırı ve faiz maliyeti yüzünden kredi ile konuta erişimin azalmasından kaynaklandı. İstanbul Gayrimenkul Değerleme’nin İstanbul’un merkezi semtlerinden derlediği verilerle yaptığı hesaplamaya göre 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla konut kira çarpanı 199,5 aya geriledi.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman’ın X hesabında paylaştığı grafiğe göre 16,7 yıla inen konut kira çarpanı 2008 yılı seviyelerine döndü. Konut kira çarpanını gösteren grafiğe baktığımızda yüzde 25’lik kira artış sınırının olduğu dönemde 320 ayın üzerinde çıktığı görülüyor. Yani daha iki yıl önce 26-27 yıllık kira ile bir konut sahibi olunabilirken şu günlerde bu 17 yılın altına inmiş vaziyette.
Son üç yılda konut metrekare fiyatları zıpladı
Konut birim fiyatlarına baktığımızda Merkez Bankası verilerine göre 2024’ün üçüncü çeyreği sonu itibarıyla ülke genelinde metrekare fiyatı 33,9 bin lira, İstanbul genelinde 52 bin lira, İzmir’de 38,2 bin lira ve Ankara’da 27,9 bin lira oldu. 2021 yılının aynı dönemine baktığımızda ülke genelinde metrekare fiyatları 5,9 bin lira, İstanbul’da 9,9 bin lira, İzmir’de 6,4 bin lira ve Ankara’da 4,2 bin liraydı. Buna göre geçen üç yıllık dönemde ülke genelinde fiyatlar yüzde 471 oranında, İstanbul’da yüzde 425 oranında, İzmir’de yüzde 491 oranında ve Ankara’da da yüzde 555 oranında arttı.
BETAM ve sahibindenx kiralık konut piyasası görünümü Eylül 2024 sonuçlarına baktığımızda ağustos ayında ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan metrakare fiyatı 185,9 lira oldu. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 46,7, Ankara’da yüzde 56 ve İzmir’de ise yüzde 62,5 olarak ölçüldü. Ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları İstanbul’da 244,4 lira, Ankara’da 180 lira, İzmir’de ise 218,8 lira olarak ölçüldü. Merkez Bankası ve Betam verileri uyarınca konut kira makası İstanbul’da 212 ay yani 17,7 yıl; ülke genelinde de 182 ay yani 15 yıl olarak hesaplanıyor.