EVA Gayrimenkul Değerleme A.Ş.‘nin 2019 yılı haziran ayında gerçekleştirdiği “İstanbul Markalı Konut Araştırması”, şehrin 35 bölgesinde 1.610 markalı konut projesinin yer aldığını, kent genelinde markalı konut sayısının yaklaşık 634.000’e ulaştığını ortaya koyuyor. İstanbul’un coğrafi bölgeleri ve ulaşım aksları dikkate alınarak kategorizasyon yapılan araştırmada 35 ayrı bölgenin analizi yer alıyor. Son bir yılda gelişme duracak kadar azalsa da toplam 2 yıllık perspektifte rakamlar incelendiğinde büyüme ortaya çıkıyor.
1.610 markalı konut projesinde 634.000 konut
EVA Gayrimenkul Değerleme’nin “İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler” başlıklı araştırmasında arz edilen konut tipleri, bölge bazlı değer artışı, bölgelerde tip bazlı değer artışı, son altı yıl içindeki bileşik değer artışları, ilçelere göre markalı konut oranları ve bölgelere göre konut satış hızları ile bölgeler bazlı değerlendirmeler yer alıyor. Anadolu ve Avrupa yakaları verilerinin ayrı analiz edildiği çalışmada, 1.610 markalı konut projesinde yer alan yaklaşık 634.000 konut analiz ediliyor.
Markalı konutta Anadolu yakasında Beykoz Caddesi, Avrupa yakasında Bakırköy Zeytinburnu sahil aksının birim metrekare satış değerleri itibariyle en yüksek bölgeler olarak öne çıktığını kaydeden EVA Gayrimenkul Değerleme Araştırma ve Raporlama Müdürü Şeyma Şehirli, “Buna göre Anadolu yakasında en yüksek ağırlıklı ortalama birim metrekare konut satış fiyatına sahip olan bölgenin Beykoz olduğu, en düşük birim satış değerine sahip olan bölgenin ise Şile olduğu belirleniyor.
Beykoz’da konut ortalama birim metrekare satış fiyatı takribi 17.500 TL/m2 iken, Şile bölgesinde bu değerin yaklaşık 3.700 TL/m2‘ye kadar düştüğü gözleniyor. Avrupa yakasında ise en yüksek birim metrekare konut satış fiyatına sahip olan bölgenin Bakırköy Zeytinburnu sahil aksı olduğu, en düşük birim satış değerine sahip olan bölgenin Esenyurt olduğu dikkat çekiyor. Bakırköy Zeytinburnu sahil aksındaki markalı konutların ortalama birim satış değerleri 22.700 TL/m2 iken, en düşük birim satış değerine sahip Esenyurt’ta ortalama birim metrekare satış fiyatının 3.350 TL/m2 seviyesinde olduğu görülüyor” dedi.
Markalı konutta geri ödeme süresi 19-36 yıl arasında değişiyor
Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin dikkat etmesi gereken konuların başında amortisman süresinin geldiğini ifade eden Şeyma Şehirli, şunları belirtti: “Amortisman süresi, satın alınan konutun kendini geri ödeme süresi anlamına geliyor. Gayrimenkul yatırımında bulunan kişiler, amortisman sürelerini hesaplama konusunda titiz davranmalı. Amortisman süresi yatırım yapılan gayrimenkulün mevcut değerini, aylık net kira gelirine bölerek hesaplanıyor. Elde edilen sonuç gayrimenkulün kendini kaç ay içerisinde geri ödeyeceğini belirtiyor. Amortisman süresi gayrimenkulün konumuna, büyüklüğüne, bulunduğu alanın sağladığı sosyal imkanlarına göre değişkenlik gösterebiliyor. Ayrıca kolayca kiraya verilemeyen gayrimenkulün uzun süre boş kalması, yatırımcı için değer kaybına sebep olmasına ve amortisman süresinin uzamasına neden olabiliyor.”
İstanbul’da markalı konutların amortisman sürelerinin 19 ila 36 yıllara, hatta bazı projelerde daha uzun sürelerde olduğunu kaydeden Şehirli, “Şehrin gelişmekte olan yerlerinde markalı olmayan konutlarda amorti süresinin 17-20 yıllarda olduğunu görüyoruz. Konutun geri dönüş süresinde en karlı ilçeler Esenyurt, Beylikdüzü, Avcılar, Sultanbeyli ve Sultangazi diyebiliriz. Amortisman süresini etkileyen birçok dinamik var. Yalnızca satış ve kira korelasyonu amortisman süresinin belirlenmesinde yeterli değil. Tüm bu gerçekler göz önünde bulundurulduğunda amortisman sürelerinin yıllar içinde kısalmayacağını, ama artık artmayacağını düşünüyorum” dedi.
Bölgelere göre ortalama konut satış hızları farklı
Araştırmada yer alan “Bölgelerin Ortalama Konut Satış Hızları” analizine göre İstanbul’da konut satış hızı, bölgelerdeki dairelerin satış fiyatlarına, talep edilen daire tiplerinin arzına ve dairelerin büyüklüklerine göre farklılık gösteriyor.
Toplam daire sayısı geçen yıla oranla yüzde 16,6 büyüdü
TÜİK verilerine bakıldığında İstanbul’da daire sayısı 2017 yılında 5.443.811 iken, 2018’de 6.349.136 olarak belirlendiği, buna göre yüzde 16,6 büyüme yaşandığı kaydediliyor
İstanbul’un en markalı konut ilçeleri
İstanbul’da markalı konut projelerinin yoğunlaştığı bölgeler hakkında da bilgi veren Şehirli, “İstanbul Anadolu yakasında Ataşehir, Pendik, Kartal, Kadıköy ve Sancaktepe ilçelerindeki markalı konut projeleri, Anadolu yakasının tamamındaki markalı konut projeleri içinde en büyük paya sahip bölgeler. İstanbul Avrupa yakasında ise Esenyurt, Başakşehir, Beylikdüzü, Küçükçekmece, Şişli ve Bakırköy ilçelerindeki markalı konut projeleri, Avrupa yakasının tamamındaki markalı konut projelerinin içindeki en büyük paya sahip” dedi.
İstanbul’da en çok üretilen daire tipi yüzde 29 ile 3+1
İstanbul’da 1.610 adet markalı konut projesinin 731 adedinin, oransal olarak yüzde 45’inin konut dağılımının bilindiğini söyleyen Şehirli, şunları belirtti: “Daire sayısı olarak bakıldığında toplam 633.565 daire analiz edildi, 287.988 adedinin, yani yüzde 35’inin daire tipi dağılımına erişildi. Tümevarım yöntemiyle 731 proje ve 287.988 adet daire üzerinden yapılan analiz neticesinde bir grafik oluşturduk. Grafiğe göre en çok üretilen daire tipi yüzde 29 ile 3+1, ardından yüzde 27 ile 2+1 ve yine yüzde 26 ile 1+1 daire tipi. Yatırım amacıyla bakılan ve kimi zaman home ofis olarak da satışa sunulan 1+0 daire tipi yüzde 5, aile tipi konut olarak da adlandırılan 4+1 tipi yüzde 10 ile karşımıza çıkıyor. Bu beş tip dışında kalan konut tipleri ise yüzde 3’lük paya sahip bulunuyor.”