Türkiye’de 1.5 milyonu acil olmak üzere 6.5 milyon konutun deprem riskine karşı dönüşmesi gerekiyor. Son 9 yılda 240 bin yapı için riskli raporu alındı. Bu yapılardan 215 bin adedi içinde bulunan 720 bin bağımsız birimin yıkıldı. Ancak İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği verilerine göre 25 bin bina ve bu yapılardaki 90 bine yakın bağımsız bölümün ise üçte iki çoğunluk kararı yakalanamadığı için suyu elektriği kesik biçimde yıkılmadan bekletildiği tahmin ediliyor. Bu açıdan dönüşümün hızlanması için üçte iki çoğunluk kararı yerine 1/2 oranın uygulanması talep edilirken, kentsel dönüşüm kredilerinde geri ödeme sürelerinin uzatılması, kredi ile birlikte kira desteğinin de aynı anda verilmesi gerektiği belirtildi.
“Kat karşılığı bina azalınca dönüşüm yavaşladı”
Kentsel dönüşümde yaşanan son gelişmelere değinen İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği Başkanı Hakan Çatalkaya, kentsel dönüşüm yasasının çıkışıyla birlikte özellikle gayrimenkul değerinin yüksek olduğu bölgelerde büyük bir dönüşüm başladığını aktararak, “Buna bağlı olarak riskli yapı raporunda inanılmaz talep oldu ve 2013 ve 2018 yılları arasında hızlı bir dönüşüm yaşandı. Çünkü bu dönemde fazladan daire sayısı olduğu için kat karşılığı dönüşüme uygundular. Böylece hak sahipleri kentsel dönüşüm kredisi kullanmadan devletten 18 aylık hibe kira desteğini alarak istedikleri müteahhit ile bu dönüşümü yapabildiler” dedi.
Kredili dönüşüm hızlanmadı
Ancak son 2-3 yıllık dönemde bu tarz yapıların azalmasını inşaat için ruhsatlardan da anladıklarını aktaran Çatalkaya, “Fazladan daire kalmayınca kat karşılığı yerine devletin kentsel dönüşüm kredisi ile dönüşüm devreye girdi ancak bu yönde talep az oldu. Çünkü 10 daireli bir yapıda kentsel dönüşüm kredisi kullananların kira desteği almaması nedeniyle kat maliklerinden bir bölümü buna sıcak bakmadı. Çürük raporu olsa dahi üçte iki yani yüzde 67 oranı sağlanmadığı sürece binayı yıkıp yapamıyorsunuz. Bu nedenle elektriği suyu kesilmiş, boşaltılmış bina sayısında artış var” diye konuştu.
“Kredi miktarı tek başına yetersiz”
Agra Mimarlık Kentsel Dönüşüm Yönetim Kurulu Başkanı Ve Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Nihat Şen’de artan inşaat maliyetlerinin 100 metrekarelik bir dairenin maliyetini yaklaşık 350 bin TL- 400 bin TL civarına çıkardığını, şimdi sağlanan kredi miktarı artışının maliyetleri karşılar duruma geldiğini söyledi. “Ancak kredi miktarlarının artışı yenilemeye olumlu katkı sağlasa da, tek başına yenileme sürecini hızlandırmayacak” diyen Şen, “Çünkü kredi faiz oranlarının yüksek olması ve ödeme sürecinin de uzamaması mülkiyet sahiplerinin kredi geri ödemelerini zorlamakta. Bu nedenle bakanlığın bu olumlu hareketine, kredi faiz oranlarını düşürücü ve ödeme süresini uzatan çalışmaları eklemesi süreci çok daha olumlu yönde etkileyecek” diye konuştu.
“54 milyon kişiyi etkiliyor”
Türkiye coğrafyasının yüzde 66’sını ve Türkiye nüfusunun yüzde 71’ini yani yaklaşık 54 milyon vatandaşı ilgilendiren bu konu için mutlaka ayrı bir bakanlığın ve sadece kentsel dönüşüm için yeni bir bankanın hayata geçirilmesi gerektiğini anlatan Şen, “Mutlaka 3/2 çoğunluk kararının yüzde 50+1’e düşürülmesi, mümkün ise faizsiz ödeme imkanları sağlanmalı” dedi. Nihat Şen, Agra Mimarlık Kentsel Dönüşüm olarak kendi binalarını yenilemek isteyen mülkiyet sahiplerine, sıfır faiz ve 60 ay ödeme ile değişik alternatifler sunarak tek elden anahtar teslimi hizmeti ve danışmanlık hizmeti de sunduklarını kaydetti.
400 bin TL ile 100 m2 daire yapılabilir
Kentsel dönüşüm kredisinin bu yıl 200 bin TL’den 400 bin TL’ye yükseltilmesinin sektöre etkilerini de değerlendiren Hakan Çatalkaya, “Özellikle son iki yılda pandemiyle birlikte inşaat maliyetleri inanılmaz derecede artarken, gayrimenkul değerleri arttı.100 metrekarelik orta kalite bir dairenin İstanbul’daki maliyeti 350 bin TL ile 400 bin TL oldu. Dolayısıyla merkezi ilçeler olan Kadıköy, Beşiktaş, Bakırköy ve Şişli gibi bölgelerde kredi ile depreme dayanıklı bina yapmak istediklerinde 200 bin TL’lik kredi yetmedi. Dolayısıyla bunu isteyen kişiler çıkan ek maliyet, kira ve taşınma masraflarını düşünerek bunu yapmadı. Şimdiki oran İstanbul koşullarında bir binanın yıkılıp yapılması için yeterli olabilir. Ancak önümüzde bir seçim var, ABD’de ciddi bir finansal kriz bekleniyor. İnsanlar bu belirsiz dönemi de borçlanarak geçirmek istemiyor. Dolayısıyla şu anda çok büyük artış yaratmaz ancak bu öngörülebilir bir ortam olunca bu oran işe yarayabilir” yorumunu yaptı.