İstanbul ve Kocaeli’de yer alan lojistik depolama merkezlerini mercek altına alan EVA Gayrimenkul Değerleme Yöneticisi Ahmet Durmuş, İstanbul ve Kocaeli’de lojistik depolama merkezlerinin birim kira değerlerinin 8,50 – 9,00 USD/m2/Ay birim fiyatla gerçekleştiğini açıkladı.
Özellikle pandemi süreci dönemi sonrasında depolama alanlarına olan talebin artış gösterdiğini belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Yöneticisi Ahmet Durmuş, “Günümüz şartlarında özellikle ithal edilecek ürünlerin, ürün sahibi tarafından tamamının hemen tüketilememesi, üretime sokulamaması vb. durumlarda serbest depo ihtiyacı oluşturuyor. Özellikle E-ticaretin insanlar tarafından yaygın olarak kullanım alışkanlığı haline gelmiş olması gibi sebeplerden ötürü depolamaların genellikle şehir dışında nitelikli depolama alanlarında büyük depo alanları üzerinde çözümlenmektedir.” dedi.
Teknolojik imkanlara sahip depolama ve lojistik alanları tercih ediliyor
Depo yeri seçiminde arazinin konumu, şekli ve ulaşım yollarına yakınlığının da oldukça önemli olduğunu söyleyen Durmuş, “Geçmiş dönemde depolama alanları 6 – 9 m. yüksekliğinde geniş aks aralıkları ile birlikte araç (tır-kamyon) giriş-çıkışının yapılabildiği alanları kapsamaktaydı. Ancak son dönemde gelinen noktaya bakıldığında ise ihtiyaçların değişkenlik göstermiş olduğu, insan gücünden çok makine ve robot sistemler ile elleçleme ve ayrıştırma yapılabilir, tümüyle teknolojik imkanlara sahip depolama ve lojistik alanları tercih edilebilir hale gelmiştir.
Ortalama doluluk oranları yaklaşık %90 -95 seviyelerinde
Tüm bu bilgiler göz önüne alındığında özellikle İstanbul il geneli ile birlikte Kocaeli iline bağlı Gebze ve Çayırova ilçe sınırlarında yer alan modern teknoloji ile inşa edilmiş nitelikli depolama alanlarının doluluk seviyelerinin yüksek oranlara sahip olduğu gözlemlenmektedir. Bu kapsamda özellikle İstanbul il geneli ve Gebze ile birlikte Çayırova ilçe sınırlarında konumlanmış olan nitelikli depolama alanlarında ortalama doluluk oranları yaklaşık %90 -95 seviyelerinde seyretmektedir.
İstanbul geneli ile birlikte Kocaeli Gebze ilçesi ve Çayırova ilçeleri için toplam depolama alanı stok bilgileri, kiralanmış toplam depolama alanı, inşaat aşamasındaki depolama alanları ve proje halindeki depolama alanları bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| YILLAR | TOPLAM DEPOLAMA ALANI STOK (m2) | DEPOLAMA ALANI KİRALANMIŞ TOPLAM HACİM (m2) | İNŞAAT HALİNDE TOPLAM DEPOLAMA ALANI (m2) | PROJE HALİNDE TOPLAM DEPOLAMA ALANI (m2) |
| 2019 | 10.226.141 | 112.400 | 711.916 | 2.257.040 |
| 2020 | 10.403.469 | 318.286 | 558.231 | 2.227.041 |
| 2021 | 10.553.346 | 232.553 | 554.488 | 2.227.041 |
| 2022 | 10.979.000 | 57.252 | 281.600 | 2.272.000 |
| 2023 | 11.116.000 | 134.129 | 480.100 | 2.541.000 |
| 2024 Eylül | 11.116.000 | 193.000 | 480.100 | 2.541.000 |
Yıl bazında yapılan lojistik depolama alanı kiraları ağırlıklı olarak 2019 – 2021 yılları arasında gerçekleştiği gözlemlenmiş olup, 2024 yılında ise 9 aylık dönemde yaklaşık 193.000 m2’lik kiralama işlemi yapıldığı bilinmektedir. Özellikle İstanbul Anadolu Yakası ile Kocaeli Gebze ve Çayırova ilçeleri genelinde depolama amaçlı arsa fiyatları oldukça yüksek bir düzeydedir. (20.000 – 25.000.-TL/m2, 625 – 650 USD/m2) Aynı zamanda özellikle son dönemde enflasyona bağlı olarak inşaat maliyetlerinde gelen artışlar ile birlikte nitelikli depolama alanlarına ilişkin inşaat maliyetlerini de önemli ölçüde etkilenmiştir.
Buna göre arsa fiyatlarının yüksek olması ile birlikte artan inşaat maliyetleri de göz önüne alındığında mevcut durumdaki birim kira değerleri de dikkate alındığında özellikle arsa fiyatları yüksek olan bölgelerde depolama alanları inşa edilmesi son derece yüksek inşaat maliyeti oluşturmaktadır. Bahsi geçen bölgelerde depolama amaçlı imalatların artan inşaat maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle hız kaybettiği bilgisine ulaşılmış depo alanları arzında düşüş görülmektedir. Söz konusu arzın düşüş göstermesinin diğer nedenlerinden biri de artan faiz oranları ile birlikte geliştiricilerin mevcuttaki nakit birikimlerini faiz ortamında değerlendirmenin daha cazip hale gelmesinden kaynaklanmaktadır.
USD ve EURO bazında yaklaşık %25 oranında arttı
İçinde bulunduğumuz 2024 yılı için yapılan araştırmalar doğrultusunda depo alanlarındaki gerek arsa fiyatları gerekse inşaat maliyetlerinin etkisi ile arzın düşmesi ile birlikte gelen talepler doğrultusunda USD ve EURO bazında yaklaşık %25 oranında artışların meydana geldiği gözlemlenmiştir.
2019 yılında yaklaşık 4,25 – 4,50 USD/m2/Ay birim fiyatındaydı
Tüm bu bilgiler doğrultusunda depolama alanları için günümüz şartlarında birim kira değerleri yaklaşık 8,50 – 9,00 USD/m2/Ay birim fiyatla gerçekleştiği bilgisine ulaşılmış olup, bu tutarın pandemi öncesi 2019 yılında yaklaşık 4,25 – 4,50 USD/m2/Ay birim fiyatla gerçekleştiği bilinmektedir.
Son 5 yılda yaklaşık % 100 – %110 oranında arttı
Son 5 yıl için yapılan analizler doğrultusunda birim kira değerlerinin TL bazında yaklaşık 12 kat artış meydana geldiği, USD ve EURO bazında ise yaklaşık % 100 – %110 oranında artışların meydana geldiği gözlemlenmiştir.
Buna göre İstanbul il geneli ile birlikte Kocaeli Gebze ve Çayırova ilçelerini de kapsayacak şekilde birim kira fiyatlarında yapılan incelemeler doğrultusunda 2017 yılından günümüze kadar ki TL, USD ve EURO bazındaki değişimler incelenmiştir. Yıl bazlı ortalama birim kira değerleri aşağıdaki tabloda detaylı olarak gösterilmiştir.
| TARİHLER | TL | USD | EURO |
| 2017 Ortalaması | 13,64 | 3,85 | 3,41 |
| 2018 Ortalaması | 16,37 | 4,01 | 3,25 |
| 2019 Ortalaması | 25,38 | 4,35 | 3,90 |
| 2020 Ortalaması | 28,36 | 3,77 | 3,12 |
| 2021 Ortalaması | 51,85 | 4,43 | 3,87 |
| 2022 Ortalaması | 127,31 | 6,92 | 6,51 |
| 2023 Ortalaması | 216,17 | 7,17 | 6,52 |
| 2024 Ortalaması | 301,52 | 9,05 | 8,28 |
Yukarıda tabloda yer alan bilgiler doğrultusunda İstanbul il geneli ile birlikte Kocaeli ili, Gebze ve Çayırova ilçesi sınırlarında yer alan depolama amaçlı taşınmazlar için 2017 yılından 2020 yılına kadar TL ve USD bazlı artışlar gerçekleşirken 2020 yılındaki pandemi ve Covid – 19 salgın hastalığı sürecinin başlaması ile birlikte USD ve EURO bazında kira fiyatlarında düşüşler meydana geldiği gözlemlenmiştir.
2021 yılında kira artış oranları USD ve EURO bazında yaklaşık %20 seviyesinde artış gösterirken Pandemi sürecinin 2022 yılı itibariyle bitmesi ve insanların E-Ticaret alışkanlıklarının artarak devam etmesi ile birlikte depolama alanlarına olan ihtiyacın arttığı, buna bağlı olarak arsa fiyatları ve inşaat maliyetlerinin de artışları göz önüne alınarak USD ve EURO bazında yaklaşık %60 gibi ciddi oranda artışların meydana geldiği gözlemlenmiştir.
2023 yılında depo alanlarına olan talebin gerekli doygunluğa ulaşması ile birlikte TL bazında yaklaşık %70 oranında artışlar meydana gelmesine rağmen USD ve EURO bazında bir önceki yıla oranla benzer değerler üzerinden seyretmiştir.“ şeklinde konuştu.