Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ülkemiz modeli olduğunu ve bu modelde arsa sahiplerinin haklarını, sorumluluklarını ve müteahhitin iflası, bırakıp kaçması veya bitirememesi halinde nelerin olabileceğini önceki yazılarımızda paylaşmıştık. Bugün müteahhittin kendi arsasında geliştirdiği veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapmayı taahhüt ettiği binalardan daire satın alan tüketicilerin hangi yasal haklara sahip olduklarını 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hukuku çerçevesinde ele alacağız.
Öncelikle bilinmesi gereken belki de en önemli husus 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren Tüketici Kanununa eklenen Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri içeriğini neredeyse müteahhittlerin ve tüketicilerin çoğunluğu bilmemektedir. Aslında mevcut düzenlemeler 2014 öncesinde batıp kaçan, maketten satış yapan birçok müteahhit açısından sıkıntı verici ve tüketiciyi önemli ölçüde koruyan düzenlemeler içermektedir. Tüketiciyseniz ve halen yapılmakta olan bir binadan daha uygun koşullarda daire satın almak istiyorsanız Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Hukukuna göre dikkat etmeniz gereken hususlar şunlardır;
1) İnşaat halindeki bir taşınmaz eğer size sunuluyorsa müteahhit mutlaka ön bilgilendirme formu düzenlemelidir. Ön bilgilendirme formunda tanıtılan dairenin net brüt metrekareleri, müteahhittin tüm bilgileri, dairenin taksitli veya taksitsiz tüm bedeli taksitli ise faiz ve masraf bedellerinin ne olacağı, sözleşme imzalar ise cayma ve dönme hakkı mutlaka yer almalıdır.
2) İnşaat halindeki bir taşınmazı ön bilgilendirme formu ile gören ve beğenen malik bu taşınmazı satın almak isterse ve hali hazırda müteahhit elinde tapu mevcut değilse mutlaka Noterden Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlenmek zorundadır. Bu satış vaadi sözleşmesinde ön bilgilendirme formunda yer alan bilgiler aynen yer almalı ve buna ilaveten 14 gün içerisinde masrafsız bir şekilde cayma hakkına sahip olacağı yine çeşitli tarihlere özgü olarak dönmesi halinde ise yönetmelikte yer alan oranda sadece bedel ödeyerek sözleşmeden dönebileceği hususları yer almalıdır.
3) Tüketici olarak satış vaadi sözleşmesi yaptıktan sonra 14 gün içerisinde herhangi bir gerekçe ileri sürmeden ve cezai şart bedeli ödemeden sözleşmeden cayma hakkı vardır. Bu hak ileri sürüldüğünde müteahhittin kabul etmeme gibi bir durumu söz konusu değildir.
4) Tüketici olarak inşaat halinde bir taşınmazı satış vaadi sözleşmesi ile satın almışsanız teslim tarihine kadar geçen süre içerisinde belli bir cezai şart bedeli ödeyerek sözleşmeden dönme hakkını kullanabilirsiniz. Buna göre; Konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesi şartı ile sözleşmeden dönme hakkı kullanılabilecektir. Eğer; Müteahhit yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse, tüketici ölmüşse, tüketici iflas etmiş kazanç elde etmekten yoksun kalmışsa veya tüketici kazanç elde etmekten mahrum kalmış ve müteahhitte yeni bir ödeme planı sunmuş bu da kabul edilmemişse sözleşmeden dönme hakkında ödenmesi gereken masraflar ve cezai şart bedelli ödenmeden tüketici sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir.
5) Satış vaadi sözleşmesi imzalandıktan sonra her halükarda müteahhit tüketiciye taşınmazı teslim etmek ve tapusunu vermek zorundadır.
6) En az 30 konut ve üzeri inşaa edilen taşınmazlarda müteahhittin o inşaat ile ilgili bina tamamlama sigortası veya hak ediş/banka teminat mektubu garantisin tüketiciye sunmuş olması şartı vardır. Bina tamamlama sigortası güncel olarak yapılmış fiiliyata yeni geçmiş bir sigorta türüdür ve burada müteahhit bırakır kaçar, iflas eder veya tamamlayamazsa bina tamamlama sigortası devreye girerek taşınmazı tamamlamaktadır.
Mevcut bina tamamlama sigortası yapılmış taşınmazlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaat yapılıyorsa ve müteahhit %90 fiili tamamlama seviyesine gelmeden kaçmış, iflas etmiş ve bu seviyeye teslim sonunda ulaşma imkanı bulunmuyorsa mevcut müteahhitte ait tapuların iptal edilmesi ve tüketicilerinde tapularının iptal edilmesi hususu Yargıtay’ın yeniden gözden geçirmesi gereken bir durum olacaktır. Bu durumda artık arsa sahiplerinin geriye etkili feshi bizim görüşümüze göre dinlenmemeli, bina tamamlama sigortası devreye sokularak bina tamamlattırılmalı ve bu kapsamda müteahhittin hak ettiği bağımsız bölümler ve tabi ki ondan bağımsız bölüm satın alan tüketicilerin de tapuları yasal hale gelmelidir. Satış vaadi sözleşmesi ile satın alanalar için de tapu hakkı oluşmalıdır.
7) İnşaat halinde bir taşınmazın satın alınması halinde inşaat sürerken proje değişikliği yapılması halinde proje eğer mevzuat için zorunlu değilse bu kapsamda tüketicinin de onayı alınmak zorundadır. Tüketici bu proje değişikliğine onay vermiyorsa tazminatsız ve masrafsız bir şekilde sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir.
8) Satış vaadi sözleşmelerinde haksız şartlar yönetmeliği kapsamında sadece müteahhit lehine cezai şart konulamaz. Bir sözleşme eşit dengede ve şart altında oluşturulmalıdır. Size sadece şunu yapmazsanız şu kadar cezai şart ödersiniz şeklinde bir sözleşme ileri sürülüyorsa ve tek taraflı hükümler içeriyorsa bu sözleşmeden hiçbir masraf ve cezai şart ödemeden her zaman dönebilirsiniz ve hatta Tüketici İl Müdürlüklerine şikayet ederek müteahhit firmanın ceza almasını sağlatabilirsiniz.
İnşaat halindeki taşınmazlarla ilgili müteahhitlerin genel yorumu bu hukuk sadece maketten satışlara uygulanıyor bize uygulanmaz şeklindedir. Yukarıda bahsettiğimiz tüm hususlar inşaat halinde olup daire satın alan tüm tüketicileri ve bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun tüm müteahhitleri kapsayan düzenlemedir. Bu nedenlerle de sözleşmeleri yaparken bu hususlara ve haklarınızın neler olduğuna dikkat etmeniz esastır.