3194 Sayılı İmar Kanunu’na eklenen Ek 8.maddesi ile imar plan değişiklikleri ile;
a) En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak,
b) Parsel bazında fonksiyon değişikliği yapılması halinde bu alanlarda ortaya çıkacak değer artışları hak sahipleri tarafından taşınmazın plan değişikliğini yapan kuruma göre değişmek üzere Çevre Şehircilik Bakanlığı, Büyükşehir Belediyesi ve İlçe Belediyeleri nezdinde ödenecektir.
15.09.2020 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik ile bundan sonra bir arsada vatandaşlar tarafından yapılacak olan değer artışı oluşturacak her türlü değişiklik fonksiyon değişikliği de dahil olmak üzere Değer Artış Payı olarak ödenmek zorundadır.
Değer Artış Payı bir taşınmazda tüm hak sahiplerinin veya noter onaylı vekillerinin %100 başvurusu sonucu yapılacak olan plan değişikliği talebi ile ortaya çıkabilecektir. Mevcut plan değişikliği talebi sonrasında eğer bir değer artışı meydan gelmişse (arsanın eski mevcut değeri ile plan değişikliği sonucu oluşacak olan değeri arasında ortaya çıkacak olan fark) işte bu değer artışı SPK lisanslı 2 kuruluştan alınacak olan değerleme raporu ile belirlenecek ve plan değişikliğini yapan kurum kıymet takdir komisyonu kurarak bu komisyon vasıtası ile Değer Artış Payını resmi hale getirecektir.
Değer Artış Payı hesap edilirken eski taşınmazda bulunan yapılar, tesisler, eklentiler ve diğer muhdesat değerleri hesaba katılmayacaktır. Özetle değer artış payı arsa üzerinde eski arsa ile plan değişikliği sonucu oluşan yeni arsa değeri arasında oluşan farktır.
Değer Artış Payı ile ilgili bir önemli düzenleme de kentsel dönüşüm alanlarında ortaya çıkacak olan plan değişikliklerinde bu Değer Artış Payının emsale esas inşaat alanının 1,5 katına kadar olan artan kısmına kadar alınmayacağıdır.
Değer Artış Payı komisyonları idareler tarafından kurulacak ve bu komisyonlarda şehir plancısı, harita mühendisi, mimar, inşaat mühendisi, arazi yönetim ve kentsel dönüşüm, taşınmaz mal/gayrimenkul geliştirme ve değerleme konusunda lisans/yüksek lisans yapmış uzmanlar ile lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından olmak üzere 3 asıl 3 yedek üyeden oluşacak bir komisyon kurulacaktır.
Plan değişikliği başvurusunu yapan taşınmaz sahipleri veya vekilleri hangi kurum bunu yapacaksa dilekçe ile başvuracaktır. Kıymet takdir komisyonu 2 lisanslı şirket tarafından alınan raporlara göre değer artış payı belirleyecektir. Belirlenen bedeli taşınmaz sahipleri ödemek zorundadır. Belirlenen değer artış payları şu şekilde dağıtılacaktır;
a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına,
ç) (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının yüzde 30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere Hazine hesabına, Bakanlık muhasebe birimi tarafından 5 iş günü içerisinde aktarılacaktır.
Değer Artış Payı şerhi yeni bir şerh türü olup bundan böyle bu şekilde bir plan değişikliğine başlanılmış ise tapuya şerh edilecektir. Değer Artış Payı şerhi konulmuş bir taşınmaz değer artış payı ödenmeden satılamaz, bağışlanamaz, mal değişimi veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesisi yapılamaz ve yapı ruhsatı da düzenlenemez.
Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı