Burada tapuda kayıtlı olan bir arazinin parsellere bölünmesi ve her parselin ayrı ayrı tapuya kaydedilmesi işlemi gerçekleşmektedir. İfraz, diğer bir değişle ayrılma, ise bu işleme verilen isimdir.
İfraz ne demek sorusunu böylece cevaplandırdıktan sonra tevhit işlemlerinden bahsetmek gerekecektir. Tevhit kısaca ifraz işlemlerinin zıttıdır. Birleştirme olarak da bilinen tevhit birbirine bitişik şekilde olan birden çok parselin tek bir parsel haline getirilmesi işlemini ifade eder. Burada da tapu kütüğünde ayrı sayfalarda kayıtlı ancak birbirine bitişik olan birden fazla parsel tek bir parsel numarası altında birleştirilmektedir.
İfraz ve Tevhit Şartları
İfraz ve tevhit şartları İmar Kanununda direkt olarak verilmemektedir. Ancak 3 Temmuz 2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinde ifraz ve tevhit konusuna ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Bu hükümlerden yola çıkarak tevhit ve ifraz şartları şunlardır:
-Parselasyon planı bulunan yerlerde, sonrasında plan değişikliği yahut revizyonu yapılmışsa bunlarla belirlenen umumi hizmet alanına denk gelen taşınmazlarla imar istikameti önünde kalmış bulunan donatı alanları için kamu eline geçmeden önce tevhit ve ifraz yapılamayacaktır.
-Bir imar adasında ifraz ve tevhit işlemleri yapılabilmesi için mevzuatına uygun binalar dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek ada bazında etüt yapılması gerekecektir. Ardından ada içindeki parsel dağılımının yapıların estetiği ve sokak siluetini bozmayacak şekilde olduğu da ortaya konulmalıdır.
-İfraz edilemeyecek bazı alanlar bulunmaktadır. Bunlar: imar planıyla mahreç aldığı yolu kapanan ve imar adası ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller; imar planıyla kapanan yollarda kalan, yola cephesi olmayan parsellere imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi düzenlemesi yapılmadan kapanan yollar; heyelan, taşkın ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan jeolojik ve sıhhi mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz ettiğinden dolayı imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması yasaklanan alanlardır. Fakat bu durumun da birtakım istisnaları bulunmaktadır:
a)Sayılan nedenler ile ağaçlandırılacak alan olarak gösterilen alanlardaki parsellerin yasaklamaya tabi olmayan bölümleri,
b)Sadece bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alandaki parsellerin yapılaşmaya uygun bölümleri,
c)İmar planlarında özel mülkiyet içerisinde kalıp tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan bölümleri ifraz edilebilmektedir. Ancak bunun Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğünün görüşü alınarak yapılması gerekmektedir. Bunların haricinde yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parsel ve yollardan cephe alan ara parseller ile imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller de tevhit edilememektedir.
İfraz ve Tevhit İşleminde Maliklerin Rızası
İfraz ve tevhit işlemlerinde maliklerin rızası gerekli midir, belediye resen tevhit işlemlerini gerçekleştirebilir mi konuya ilişkin en çok merak edilen hususlar arasında yer almaktadır. Bu anlamda ilk olarak ülkemiz hukukuna göz atmak yerinde olacaktır.
Türk hukuk sisteminde bireylerin sahip oldukları haklar üzerinde serbestçe hareket edebilecekleri, bu yönde tasarruf yetkilerinin bulunduğu ilkesi geçerlidir. Bununla birlikte bazı hakların kanunla tasarruf yetkisinin kapsamından kısmen de olsa çıkartılması yoluna gidilmiş, bazı hallerde ise yine kanunla bu tasarruf yetkisi belirli şartlar altında başka kişiler veya kurumlar tarafından da kullanılabilir şekilde düzenlenmiştir. İfraz ve tevhit işlemlerinde ise bu durum ilgili yönetmeliğin 7. maddesinin üçüncü fıkrasında kendini belediye resen tevhit ifraz ile göstermektedir. Buna göre mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellere ilişkin olarak bazı durumlarda belediye resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya yetkili kılınmıştır. Bu işlem ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı takdirde gerçekleşebilecektir. Buradan da anlaşıldığı üzere malikin rızası asıl olmakla beraber bazı durumlarda idarenin ifraz ve tevhit işlemlerini resen yapabilmektedir.
İfraz ve Tevhit Dosyası Nasıl Hazırlanır?
İfraz ve tevhit dosyası nasıl hazırlanır konuyla ilgili en önemli sorulardan biridir. Bu dosyanın hazırlanması için ilk olarak bazı gerekli belgelerden bahsetmek gerekecektir.
Tevhit ve ifraz işlemleri için hazırlanacak olan dosyaya konulması gereken bazı belgeler vardır. İşlemler birbirinin zıttı oldukları için aranacak belgelerde birtakım farklılıklar olsa dahi ortak belgeler de bulunmaktadır. İfraz ve tevhit dosyası için ortak olan belgeler:
-Taşınmaz mallardan biri konut ise deprem sigortası,
-Taşınmazın bulunduğu yere göre İl İdare Kurulunun veya Belediye Encümeninin olumlu kararı,
-Taşınmaz malikine veya yetkili temsilcilerine ait nüfus cüzdanı veya pasaportu ve temsil belgesidir. Farklı belgeler ise şunlardır:
-İfraz işlemleri için istendiği takdirde tapu senetlerine yapıştırılmak üzere taşınmaz malikinin son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafı (bu fotoğrafın 6×4 büyüklüğünde olması aranmaktadır)
-İfraz işlemleri için değişiklik beyannamesi, kontrol raporu ve eki belgeler (değişiklik beyannamesinin serbest mühendislerce düzenlenmiş ve uygunluğu kadastro müdürlüğünce kontrol ve tasdik edilmiş ve bir üst yazıya bağlanmış olması aranmaktadır.)
-Tevhit işlemleri için kadastro müdürlüğünce üst yazıya bağlanmış üç takım birleştirme dosyası, tescil bildirimi ve kontrol raporu