Kira fiyat artışı ülke gündeminde üst sıralardaki yerini korurken gayrimenkul uzmanlarından peş peşe açıklamalar gelmeye devam ediyor. Turyap Yeşilköy Temsilcisi Aytekin Gürtuğ Kargı, Türk Emlak Haber Ajansına önemli açıklamalarda bulundu. İşte o açıklamanın detayları
Öncelikle şunu belirtelim yasalar hem ev sahibi hukukunu hem de kiracının hukukunu düzenleyecek şekilde oluşturulmuştur.
10 yıllık kiracı iseniz ev sahibinin yaptırımları ne olur, artış oranları neye göre belirlenir, bunlardan bahsetmeyeceğim. Bunu halkımız son 2 yılda çok iyi öğrendi. Sebepleri irdelersek sonuca daha doğru yaklaşırız.
Gayrimenkul piyasasında ikisi birbirine göbekten bağlı olan kira fiyatları ve ev satış fiyatlarıdır. Ev satış fiyatları düşmeden kira fiyatlarının düşmesini beklemek yanlış olur.
Bunun birçok sebebi var. Bu sebepleri sıralayacak ve nedenlerine gelecek olursak biraz geçmişe gitmemiz gerekiyor: Serbest piyasa ekonomisine aykırı piyasayı baskılayıcı müdahaleler yapılmamalı. Bu tip baskılar piyasanın alternatif çözüm yollarına başvurmasına neden olur. “Bölgesel Gayrimenkul Fiyat Endeksi” gibi çözümler ilk anda çözüm gibi görünse de uzun vadede işe yaramayacaktır.
Halkın yaşadığı yüksek enflasyonla, gayrimenkul kiralarının artışı için kullanılan Tüfe oranlarının örtüşmemesi neticesinde piyasanın arz-talep doğrultusunda kendi doğrusunu bulması bir başka sebeptir. Tüfe yerine “Reel İnşaat Maliyet Endeksi” gibi bir artış yöntemi kullanılabilir.
2016-2021 yılları arasında gayrimenkul alanların yatırımları döviz ve altın karşısında eridi. Günümüz yıllarında gayrimenkul yatırımları aradaki farkı kapatıyor. İlginç bir konu ise gayrimenkul fiyatları 2016 yılı öncesini döviz bazında hala yakalayamadı ama yaklaştı.
Göçmenlerin artışı ve yabancı vatandaşların Türkiye’den konut alım, kiralama taleplerindeki artış. Bu etken istatistik olarak %4-5 civarındadır. Fakat bu konuda medyada sürekli çıkan haberler algı etkisiyle fiyatların yukarı çıkmasına sebep oluyor.
Eski kiracılardan bir kısmının gelir düzeyinin artmasına rağmen yeni ve üst seviye evler kiralamaması, akabinde gayrimenkul piyasasının kısır bir döngüye dönüşerek boş kiralık dairelerin çıkmaması, değişimin oluşmaması. Az bulunan şey değerlidir.
Kentsel dönüşüm nedeniyle evi yıkılan mülk sahiplerinin kiralık daire talebinin artması.
Pandemi döneminde büyük şehirlerde kirada oturan öğrencilerin kendi memleketlerine, şehirlerine dönmeleri ve pandemi bitiminde okulların tam olarak açılması sonucu tüm öğrencilerin aynı anda büyük şehirlere geri gelmeleri.
2016 yılından sonra gayrimenkul piyasasında durağanlığın başlaması ve müteahhitlerin finansman zorluğu çekmesi nedeniyle yeni projelerin, inşaatların yapılmaması (arz yetersizliği) sebebiyle bu durumun günümüz yıllarına etkisi. Pandemi döneminde dünya üretim verimliliğinin düşmesi ve mevcut inşaat kalem stoklarının tükenme noktasına gelmesi sebebiyle inşaat maliyetlerinin artması.
Sonuç olarak etkileyen faktörlere baktığımızda agresif müdahale edilecek bir yaklaşım sergilemek sonuç getirmeyecektir. Uzun, orta vadede yapılması gereken popülist yaklaşımlardan uzaklaşmak, inşaat maliyetlerini düşürmek, inşaat girdi kalemlerinin üretimlerini artırmak, dışa bağımlılığı azaltmaktır.