Gayrimenkul satın almak hem tatmin edici hem de kazançlı olabilen bir yatırım stratejisidir. Gayrimenkule yatırım amacıyla baktığımızda, buradaki ilginin gerçekten de “güvenilir liman” algısında kaynaklandığını görüyoruz. Örneğin ülkemizdeki ekonomik ve siyasi gelişmelerden kolay etkilenen borsa, döviz ya da değerli maden yatırımlarıyla karşılaştırıldığında oldukça risksiz bir alandır. Gayrimenkul de ülke ve toplum yapısından etkilenir ve dalgalanabilir ama hisse senedi veya borsa kadar değildir. Dalgalanmalar olsa dahi süreç hep geçicidir. Büyük maddi kayıpları yaşanmaz. Toplumumuzda uzun süreli yatırım denildiğinde akla gayrimenkulün gelmesi de bu yüzdendir.
İşte bütün bu nedenlerden ötürü gayrimenkul yatırımı ülkemizde hem hane halkı hem de özel ve tüzel kişiler için vazgeçilmezdir ve oldukça geniş bir tabana yayılmıştır. Geniş bir kitleyi hem yatırımcısı hem de bu taşınmazları kiracı sıfatıyla kullananlar açısından ilgilendiren bu gayrimenkullerin kazançlarının beyan edildiği, her yıl içinde bulunduğumuz mart ayı başından başlayıp sonu itibariyle biten bir beyan dönemi bulunmaktadır.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70.maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler ‘’gayrimenkul sermaye iradı’’ olarak ifade edilmekte olup, bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadırlar. Bu yazımda kanunda bahsi geçen koşulların neler olduğuna, istisnai ve özellikli durumlara, tevkifat uygulamasına ve beyan ile ödeme zamanlarına okuyucularımızdan birçoğunu ilgilendirdiğini düşündüğümden özetle değineceğim.
Gerçek kişiler tarafında 2020 yılında elde edilen kira gelirleri mart ayının 31’ine kadar beyan edilerek, biri mart ayı içinde, diğeri temmuz ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenebilmektedir.
Gerçek kişiler tarafın bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Yani 2018 ve 2019 yılı kira gelirlerini 2020 yılında tahsil edenler, tahsil edilen kira geliri istisna tutarını aşıyorsa 2020 yılında elde edilen gelir kabul edilip 2021 yılında beyan edilmesi gerekmektedir.
Ancak, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri ise, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek ilgili yıllarda beyan edilir. Yani 2020 yılında 2021 ve 2022 yılı kira gelirleri peşin tahsil edildiğinde peşin tahsil edilen gelirler 2020’de değil 2021 ve 2022 yıllarında beyan edilmesi gerekmektedir.
2020 yılı içerisinde toplam 6 bin 600 TL üzerinde mesken kira geliri elde edenler “Hazır Beyan Sistemi” üzerinden beyanname vereceklerdir. 2020 yılında elde edilen konut kira gelirlerinin yıllık toplamı 6 bin 600 TL’yi aşmıyorsa beyan edilmeyecek ve vergi ödenmeyecektir.
2020 yılı mesken kira gelirlerine uygulanacak istisna tutarı ise 6 bin 600 yüz TL’dir. Yani elde edilen kira gelirlerinden 6 bin 600 yüz.-TL’si vergilendirilme kapsamı dışında kalmaktadır. Söz konusu istisna tutarı tek meskenden elde edilen gelirde olsa ya da birden fazla meskenden elde edilen gelirde olsa istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
İstisna miktarından faydalanabilmek için beyanın yasal süre içinde ve elde edilen gelirlerin tam ve eksiksiz beyan edilmesi gerekmektedir.
Gerçek usulde gelir vergisine tabi serbest meslek erbabı kişiler, konut kira geliri istisnasından yararlanamayacaklardır.
Yine 2020 yılı içerisinde 6 bin 600 TL üzeri mesken kira gelirinin yanında, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayri safi tutarları toplamı 180.000 TL’yi geçenler 6.600 TL’lik mesken istisnasından yararlanamayacaklardır.
İşyeri kira geliri elde edilenlerde ise kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlarda beyanname verme sınırı 2020 yılı için brüt 49.000,00.-TL’dir. Beyanname verme sınırı olan 49.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır. Ancak bu hesaplamada, istisnadan faydalanamayan konut kira gelirleri söz konusu ise istisna uygulanmaksızın dikkate alınacaktır.
Diğer yandan, tevkifata tabi tutulmuş birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ile kira geliri toplamının 49.000, -TL’yi geçmesi durumunda, tek başına işyeri kira geliri 49.000, -TL’nin altında kalsa dahi beyana dâhil edilecektir.
2021 yılında elde edilen tevkifata tabi tutulmuş kira gelirlerinin beyanında söz edilen tutar 53.000 TL olarak dikkate alınacaktır (313 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği).
Vergilendirilecek safi iradında tespitinde kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem bulunmaktadır. Birincisi Gelir Vergisi Kanunu’nun 74.maddesine göre Gerçek Gider Yönetimi, ikincisi de Götürü Gider Yöntemidir. Mükellefler gerçek veya götürü gider usulünden sadece birini seçmek mecburiyetindedir, her ikisini birden kullanmazlar. Elde edilen kira gelirinden bu gelirlerin %15’i tutarında götürü indirim yapılması mümkündür. Ancak götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemeyeceklerdir.
Eşler her biri ve çocukların kira gelirleri için yukarıdaki değerlendirmeler ayrı ayrı yapılacak ve bu gelirler için beyanname verilecek ise ayrı ayrı beyanname verilecektir. Küçük çocuklara ait beyannameler velileri tarafından imzalanacaktır.
Son bir hatırlatma olarak; beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerin 01.01.2020 – 31.12.2020 döneminde elde ettikleri kira gelirleri ile aynı dönem içinde geçmiş yıllara ilişkin olarak elde ettikleri kira gelirleri toplamını Gelir İdaresi Başkanlığı’nın web sitesi üzerinde bulunan hazır beyan sistemi üzerinden vergi dairelerine gelmeden evlerinden ve iş yerlerinden kolayca beyan edebileceklerdir.