10 yılı aşkın süredir emlak sektöründe hizmet veren Göller, yatırım yapılacak yerler ile ilgili; “Eğer İstanbul’da bir gayrimenkul yatırımı yapacaksanız, şehir merkezinden çok uzaklaşmayın derim. Eğer bütçeniz şehir merkezinde bir gayrimenkul almaya yetmiyorsa, çok uygun fiyatlarla karşılaştıysanız veya yatırım alanına güveniyorsanız yatırım düşüncenizi bu alanlara çevirebilirsiniz. Burada en önemli nokta; ne zaman o yatırımdan çıkmanız gerektiğini bilmeniz olacaktır. Kafanızda bir fiyat belirlemeli ve o fiyatı gördüğünüzde yatırımdan çıkmalısınız” dedi.
Hizmet bölgesi İstanbul, Kadıköy – Bağdat Caddesi ve çevresi olan Sercan Göller, bölge ile ilgili; “10 yıl öncesinde 400.000 TL değerinde olan bir gayrimenkulün bu gün 2.500.000 TL civarında. Mülk kentsel dönüşümle yenilenmişse, neredeyse iki katı fiyatı buluyor. Şu an bu bölgede çok az satılık daire bulunuyor. Kiralık daire ise yok derecesinde. Kiracısı çıkan daire, bir günde neredeyse iki katı fiyatına kiralanıyor. Son 10 yılda, Pendik/Kurtköy bölgesinde 100.000 TL’ye satılan 1+1’ler ise bu gün 250.000 TL civarında. Bu fiyatlar maalesef 2020 yılının Haziran döneminde konut kredisi faiz oranları düşünce yakalandı.” açıklamasında bulundu. Merkez bölgelerde bir gayrimenkul neredeyse 6-7 kat değerlendiğini, şehrin biraz dışında yer alan gayrimenkullerin ise yaklaşık 3 kat değer bulduğunu ileterek, bir diğer önemli konunun da yapılan yatırımların pasif gelir değerlendirmesi, gayrimenkulden elde edilen kira geliri, olduğunu ve yatırım değerlendirmesi yapılırken bu konuyu atlamamak gerektiğini ekledi.
Döviz Karşısında Gayrimenkul Yatırımı
Altın gram fiyatının son 10 yılda neredeyse altı kat artmasının biraz da dövizdeki dalgalanmalardan kaynaklandığını belirten Göller, bu dalgalanmanın nedeni olarak altının ons fiyatından dolara çevrilerek hesaplanmasından kaynaklandığını ve dolardaki artışın altın fiyatını da yükselttiğini söyledi.
Kira Çarpanı Nasıl Hesaplanır, Kaç Yılda Kendini Amorti Eder?
Lüks Konut Uzmanı Sercan Göller, kira çarpanı ve amorti süresini de değerlendirdi.
Göller konu ile ilgili; “Alacağınız dairenin kira çarpanını hesaplamak isterseniz, satın alacağınız fiyatı, vereceğiniz kira fiyatına bölerek aylık kira çarpanını bulmuş olursunuz. Yıllık kira çarpanını öğrenmek isterseniz, çıkan sonucu 12’ye bölerek bulabilirsiniz. Örnek olarak; Kadıköy – Bağdat Caddesi ve çevresinde aldığınız yeni yapılmış 2.000.000 TL değerindeki 3+1, 125 m2 bir daireyi, bu gün 8.000 TL gibi bir rakama kiraya verebilirsiniz. Buna göre;
- 000.000 TL : 8.000 TL = 250 ay – kaç ayda amorti edeceği,
- 250 ay : 12 ay = 20 yıl – kaç yılda amorti edeceğini gösteriyor.” açıklamasında bulundu.
Kira amorti süresinin yaklaşık 20 yıl olduğunu söyleyen Göller; 2020 yılında İstanbul’da konut satış fiyatlarının da %18 artış gösterdiğini belirtti.