İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık (İGD) tarafından hazırlanan ‘Gayrimenkul Piyasası Araştırması 2020’ raporu konut piyasasındaki kira-fiyat ilişkisini, pazarlık marjını ve kentsel dönüşümdeki arsa sahibi-müteahhit paylaşım oranlarını ortaya koydu. 2019 ve 2020’de yapılan saha çalışması sonuçlarına göre ortaya çıkan raporda pazarlık marjındaki gerileme dikkat çekti. Araştırmaya göre konut kredi faizlerindeki düşüşle hareketlenen konut pazarında pazarlık marjı hem satılık hem de kiralık konutlarda düşüş gösterdi. Raporda öne çıkan başlıklar şöyle:
1- PAZARLIK ORANI YENİDEN ARTACAK
İGD, gayrimenkul satışı ya da kiralamasında, ‘ilana çıkış fiyatı ile gerçekleşen fiyat arasındaki farkı’ ifade eden pazarlık marjındaki 2019-2020 yılları değişim verilerini açıkladı. İstanbul’da 2019’da yüzde 7.7 olan satılık konutlarda pazarlık marjı, 2020’de yüzde 4.8 düzeyine geriledi. Kiralık konutlarda pazarlık marjı ise 2019’da yüzde 6.1 iken, 2020’de yüzde 5.6’ya düştü. Beklenti ise artan kredi faizlerin etkisiyle 2021’de pazarlık marjlarının yeniden 2019 seviyesine gelmesi. ‘Talep var’ diye fiyat artışı yapan ev sahiplerinin önümüzdeki günlerde fiyatları makul seviyeye çekmesi ve pazarlık payını arttırması da bekleniyor.
2- AMORTİSMAN SÜRESİ UZADI
İGD Sorumlu Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman İstanbul’da 2019 yılında 248 ay olan ‘ortalama kira çarpanı’nın, 2020 yılında 250 aya yükseldiğini söyledi. Kira çarpanının, amortisman süresi olduğunu ve evin değerine, zamana, talebe ve lokasyona göre değiştiğini kaydeden Büyükduman, “Örneğin İstanbul’da 640 bin TL civarında bir evin kira getirisi 2 bin 500 TL ise bu durumda kira çarpanı 256. Yani eve verdiğiniz 640 bin TL’nin tamamını, kiradan geri alma süreniz toplamda 256 ay” dedi.
3- 500 BİN TL’DEN UCUZLAR AVANTAJLI
Konutlardaki amortisman sürelerine değinen Büyükduman, “Ekonomik anlamda salgının olumsuz etkisini azaltmak üzere başlatılan düşük faizli konut kredisi kampanyalarının, 600 bin TL değerine kadar olan konutların fiyatını yukarıya çekerek, kira çarpanlarının artmasına neden olduğu görünüyor. İstanbul’da 600 bin TL’nin üzerindeki konutlarda ise kira çarpanı düştü. Haziran ve ağustos aylarındaki 750 bin TL’ye kadar kullanılan kredilere, düşük faizli konut kredisi uygulanması bu durumda etkili” dedi. Konut yatırımı yapacaklara tavsiyede bulunan Büyükduman, “Kira geri dönüşüne baktığımız zaman, 500 bin TL’ye kadar konutları yatırımlık olarak değerlendirebiliriz. Kira çarpanları, konutların değerine bağlı olarak artıyor. İstanbul’un çeperlerinden, merkezi semtlere doğru gidildikçe konut fiyatları arttığından, merkezi semtlerde kira çarpanları da yükseliş gösteriyor. Yatırım yapılırken bunlar göz önünde bulundurulmalı” dedi.
4- DÖNÜŞÜMDE ARSA SAHİBİ PAYI % 55-70
Kentsel dönüşüm kapsamında arsa sahibi ile müteahhit firma arasında yapılan kat karşılığı anlaşma oranlarını değerlendiren İGD Sorumlu Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu, “İstanbul’da konutlarını yenilemek isteyenler için konut metrekare birim fiyatı 2 bin TL olan yerlerde arsa sahibinin alacağı pay yüzde 40’larda oluşurken, metrekare fiyatı 10 bin TL üstü olan semtlerde yüzde 60 ile 77 aralığında değişim gösteriyor. İstanbul’daki kat karşılığı oranlarının ortalamasında arsa sahibinin payı yüzde 55-70 aralığında“ dedi.
5- PARASI OLAN DA KREDİ ÇEKTİ
Kamu bankalarının kredi faizini düşürmesi sonrası kredili satışlarda ciddi artışlar yaşandı. Bu artışı değerlendiren Ahmet Büyükduman şunları söyledi: “Faiz düşünce satışlar artıyor. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta şu; peşin alacak parası olan da ‘param bankada kalsın ben cazip oran varken kredi çekerim’ diyor. Yani düşük faiz çok fazla sıfırdan talep getirmiyor peşinin de payından alıyor.” Büyükduman, 2021’de hem inşaat maliyetlerinde hem de konut fiyatlarında enflasyonun üzerinde artış beklediğini de ekledi.