Yeni bir projeden ev satın alan ancak henüz anahtarını teslim alamayan tüketicilerin en çok karşılaştığı sorunlardan biri aidat talepleri. “Ev bana teslim edilmedi, neden aidat ödüyorum?” sorusu özellikle toplu konut ve büyük sitelerde gündeme geliyor.
Aidat konusunda yalnızca evin kullanılıp kullanılmadığına bakmak yeterli değil. Taşınmazın tapu durumu, kat mülkiyeti ilişkisi, yönetim planı, ortak alanların işletilmesi ve sözleşmedeki hükümler birlikte değerlendirilmelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak gider ve avanslara katılma yükümlülüğünü düzenliyor. Kanunda, ortak yer veya tesislerden yararlanılmadığı gerekçesiyle gider payının ödenmesinden kaçınılamayacağı da belirtiliyor.
Ev teslim edilmediyse aidat kesinlikle ödenmez mi?
Bu soruya her proje için aynı cevabı vermek mümkün değil.
Çünkü “teslim edilmemiş konut” ile “kat mülkiyeti kurulmuş ve bağımsız bölüm maliki olunmuş konut” aynı hukuki durumda olmayabilir.
Tapu durumu neden önemli?
Kat mülkiyeti kurulmuşsa bağımsız bölümün maliki ile ortak gider yükümlülüğü arasında doğrudan bağlantı bulunabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin ortak giderlere katılmasını esas alıyor.
Bu nedenle yalnızca “eve girmiyorum” veya “anahtar teslim edilmedi” demek, her durumda aidattan otomatik olarak kurtulmak anlamına gelmeyebilir.
Aidat hangi giderler için alınabilir?
Aidat adı altında toplanan tutarların içeriği önem taşıyor. Site güvenliği, temizlik, ortak alanların bakımı, asansör, bahçe, ortak tesisler, yönetim giderleri ve benzeri kalemler aidat veya ortak gider kapsamında gündeme gelebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderleri için kat maliklerinin belirli oranlarda sorumluluğu bulunuyor.
“Ben hiçbir ortak alanı kullanmıyorum” denilebilir mi?
Kanun, ortak yer veya tesisleri kullanmama gerekçesiyle ortak gider ve avans payından kaçınılmasını genel olarak kabul etmiyor.
Bu nedenle aidat uyuşmazlığında kullanım durumundan çok, taşınmazın hukuki statüsü ve giderin niteliği önem kazanıyor.
Teslim edilmeyen konutlarda sözleşme ayrıca incelenmeli
Özellikle devam eden projelerde satış sözleşmesinde aidat başlangıç tarihi ve yönetimle ilgili hükümler bulunabilir.
Bu nedenle konut sahibi, aidat talebiyle karşılaştığında önce sözleşmesini ve yönetim planını incelemeli.
Yönetim planı neden önemli?
Site yönetim planı, ortak alanların yönetimi ve giderlerin paylaşılması açısından önemli belgelerden biridir.
Aidat tutarının hangi giderlere dayandığı, işletme projesi ve yönetim kararları da incelenebilir.
Aidat ödenmezse ne olabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak gider veya avans payının ödenmemesi halinde yönetici ya da diğer kat maliklerinin hukuki ve icrai yollara başvurabilmesine ilişkin hükümler bulunuyor. Kanunda ayrıca gecikme tazminatı düzenlemesi de yer alıyor.
Bu nedenle aidatın haksız olduğunu düşünen bir kişinin doğrudan ödemeyi tamamen kesmek yerine, öncelikle talebin hukuki dayanağını incelemesi daha doğru olabilir.
Teslim edilmeyen ev için aidat konusunda ne yapılmalı?
Konut sahibi şu belgeleri talep edebilir:
- Aidat hesap dökümü
- İşletme projesi
- Yönetim planı
- Kat malikleri kurulu kararı
- Aidatın hangi tarihten itibaren başlatıldığına ilişkin bilgi
- Ortak gider kalemleri
- Varsa teslim tutanağı
Bu belgeler, aidat talebinin hangi hukuki ve fiili temele dayandığını anlamaya yardımcı olabilir.
Müteahhit ile site yönetimi arasındaki ayrım önemli
Bazı yeni projelerde konutların tamamı teslim edilmeden site yönetimi faaliyete başlayabiliyor. Güvenlik, temizlik ve teknik işletme gibi hizmetler fiilen sunulabiliyor.
Ancak burada hangi giderin kim tarafından karşılanacağı, yönetim planı ve sözleşmeler kapsamında ayrıca değerlendirilmelidir.
Yargıtay uygulamasında da teslim edilmeyen konutlara ilişkin aidat uyuşmazlıklarının, projenin hukuki yapısı ve yönetim modeline göre farklı değerlendirilebildiği görülüyor.
Sonuç: Aidat konusunda tek cümlelik cevap yok
Teslim edilmeyen ev için aidat ödenip ödenmeyeceği, yalnızca anahtarın teslim edilip edilmediğine bakılarak belirlenemez. Tapunun durumu, kat mülkiyeti ilişkisi, yönetim planı, satış sözleşmesi ve ortak giderlerin niteliği birlikte değerlendirilmelidir.
Aidat borcuyla karşılaşan konut sahibinin en büyük hatası, hukuki durumunu incelemeden ödemeyi tamamen kesmek olabilir. Aynı şekilde yönetimin de dayanağı belirsiz veya sözleşmeye aykırı bir gider talep etmesi uyuşmazlığa yol açabilir.
Bu nedenle teslim edilmemiş konutlarda aidat konusu için sözleşme, tapu ve yönetim belgelerinin birlikte incelenmesi önem taşıyor.
Sizce teslim alınmamış bir konuttan aidat alınması hangi durumlarda doğru? Görüşlerinizi yorumlarda paylaşabilir, haberi benzer sorun yaşayan konut sahipleriyle paylaşabilirsiniz.
İlhan ÇAMKARA / Emlak Haber Ajansı