Kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşmazlıkların en çok tartışılanı, evin hangi koşullarda boşaltılabileceğidir. Sözleşme süresi dolduğunda kiracının kendiliğinden çıkması gerektiği yönündeki yaygın kanı, konut kiralarında geçerli değildir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumaya yönelik özel kurallar getirir ve tahliye sebeplerini sınırlı biçimde sayar. Aşağıda ev sahibinin başvurabileceği yolları ve kiracının bilmesi gereken hakları genel hatlarıyla özetledik.
Sözleşme süresinin bitmesi tek başına yeterli değil
TBK’nın 347. maddesine göre belirli süreli konut kiralarında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Ev sahibi ise yalnızca sürenin bittiğini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez. Fesih bildiriminin geçerli olması için de yazılı yapılması gerekir (TBK md. 348).
On yıllık uzama süresi
Aynı madde, ev sahibine sebep göstermeden sözleşmeyi bitirme imkânı da tanır; ancak bu imkân uzun bir sürenin ardından doğar. On yıllık uzama süresi sona erdikten sonra ev sahibi, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir. Bu sürenin, ilk sözleşme süresi tamamlandıktan sonra işlemeye başladığını hatırlatmak gerekir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise ev sahibi, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye
TBK’nın 350. maddesine göre ev sahibi; konutu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Kiralananın yeniden inşası ya da imarı amacıyla esaslı onarım gerekiyor ve bu sırada kullanım imkânsızsa aynı yol açıktır. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
Evi sonradan satın alan yeni malik için ise 351. madde ayrı bir düzen öngörür. Yeni malik, ihtiyaç durumunu edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirirse, altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Dilerse bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.
İhtiyacın samimi olması önemlidir. TBK’nın 355. maddesine göre ihtiyaç gerekçesiyle boşaltılan konut, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala uymayan ev sahibi, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra evi belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ancak boşaltmamışsa, ev sahibi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK md. 352). Buradaki “teslimden sonra” şartı, kanunun açık ifadesidir; sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütnamelerin geçerliliği uygulamada sıkça tartışma konusu olur. Taahhütteki tarihin ve imzanın net olması, iki taraf için de belirleyicidir.
İki haklı ihtar
Kirayı düzenli ödemeyen kiracı için 352. madde ikinci bir tahliye sebebi tanır. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde kiracı, bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bir yıldan kısa sözleşmelerde ise ihtarların kira süresi içinde yapılması aranır.
Aynı maddeye göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla tahliye isteyebilir.
Kira borcunda temerrüt ve komşulara saygı
Tahliye her zaman dava süreleriyle sınırlı değildir. TBK’nın 315. maddesine göre kiracı muaccel olan kirayı veya yan gideri ödemezse, ev sahibi yazılı olarak süre vererek bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; konut kiralarında bu süre en az otuz gündür. Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırı davranması hâlinde de 316. madde uyarınca en az otuz gün süre verilerek yazılı ihtar yapılır; kanunda sayılan ağır durumlarda ise fesih hemen yapılabilir.
Kiracının bilmesi gereken haklar
- Dava yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK md. 354); sözleşmeye eklenen farklı tahliye maddeleri bu kuralları ortadan kaldırmaz.
- Aile konutu olarak kiralanan evde kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez (TBK md. 349).
- İhtiyaç gerekçesiyle çıkarılan kiracı, üç yıllık yeniden kiralama yasağına aykırılık hâlinde tazminat isteyebilir.
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle çıkarılan kiracının, yenilenen taşınmazı yeni koşullarla kiralamada öncelik hakkı vardır (TBK md. 355).
Dava öncesinde arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kanun, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri bu kuralın dışında tutar. Yani taraflar çoğu durumda önce arabuluculuk masasına oturur ve burada uzlaşma sağlanırsa uzun bir yargılamaya gerek kalmayabilir.
Tahliye süreçleri kesin sürelere bağlıdır ve tek bir günlük gecikme hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle hem ev sahibinin hem de kiracının, somut duruma göre bir hukukçudan destek alması en sağlıklı yoldur.