Konut alım-satım işlemleriniz sırasında, satış değerinin kaç TL olarak açıklanması gerektiği, hem tapu harcına esas matrahın belirlenmesi, hem de değer artış kazancının hesabı yönünden önemlidir.
Konut alım satımlarında tapu harcı; emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, alım satım sırasında, alıcı ve satıcı tarafından açıklanan değer üzerinden, yüzde 3 oranında alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı hesaplanmakta, binde 15’er oranında alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenmektedir.
Gayrimenkul satışından elde edilen kazanç belli koşullarda, ‘değer artış kazancı’ kapsamında gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Satış sırasında tapuda gösterilen değer, gelir vergisine tabi tutulacak kazancın hesabında dikkate alınacağından önemlidir.
Konutun satış bedeli ile maliyet bedeli arasındaki fark (elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar da bulunan değerden çıkartılacaktır) “Değer Artış Kazancı” olarak vergilendirilmektedir. Eğer konut, satın alındıktan 5 yıl sonra satılırsa “Değer Artış Kazancı” vergisinden muaftır.
2009 yılında, konutun satışından elde edilen gelirlerin 7.600 TL‘si “Gelir Vergisi”nden muaftır. Bu tutarın üzerinde oluşan kazançlar ise, aşan tutara göre %15-35 oranlarında vergilendirilmektedir.
Alacağınız konut üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlılık halleri olabilir. Takyidat, konutun tapu kaydına işlenmiş olan ve malikin konut üzerindeki tasarruf hakkını sınırlayan (intifa, ipotek, satış vaadi, şüfa, vefa, iştira, kira, haciz, tedbir gibi) şerhlerdir.
Tapu kaydında takyidat bulunan taşınmazlar, konut kredisi teminatı olarak kabul edilmezler. Takyidat bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmekle birlikte konut kredisi için yeterli ve gerekli teminatı teşkil etmediklerinden bu tip takyidat bulunan taşınmazlar konut kredisi için teminat olarak alınmazlar.
Tapu kaydında Medeni Kanun uyarınca “Aile Konutu” olduğuna ilişkin şerh bulunan taşınmazlara da ipotek tesis edilebilmesi için önce söz konusu şerhlerin kaldırılması gereklidir.
Konutun kısıtlılık halini taşınmazın kayıtlı olduğu ilgili tapu dairesinden öğrenebilirsiniz. Taşınmazın tapu kütük sayfası ilgili memurca kontrol edilerek, işlem yapmaya engel bir durumun bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
Emlak Vergisi
Satın aldığınız ev için ‘satışın yapıldığı yılın sonuna kadar’ ilgili belediyeye “Emlak Vergisi Beyannamesi” vermeniz gerekmektedir. Konutlarda “Emlak Vergisi” oranı binde 2’dir. Alacağınız evin, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş “Emlak Vergisi”nden alıcı ve satıcı müteselsilen yani, zincirleme sorumludurlar.
(Yani, yeni alınan evin birikmiş emlak vergisi borcu, yeni sahibinden alınabilmektedir. Ev satın alanların “o yılın sonuna kadar” emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekmektedir. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir.
Bu sebeple satın alacağınız evin ödenmemiş emlak vergisi olup olmadığını Vergi Dairesi’nden kontrol etmeniz faydalı olacaktır. Eski ödemeleri Vergi Dairesi’nden kontrol edebileceğiniz gibi satıcıda bulunan makbuzları kontrol edebilir, birer kopyasını saklayabilirsiniz. Ayrıca “Emlak Vergisi” tutarları üzerinden yüzde 10 da, “Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı” ödenmektedir.
Alacağınız konut üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlılık halleri olabilir. Takyidat, konutun tapu kaydına işlenmiş olan ve malikin konut üzerindeki tasarruf hakkını sınırlayan (intifa, ipotek, satış vaadi, şüfa, vefa, iştira, kira, haciz, tedbir gibi) şerhlerdir.
Tapu kaydında takyidat bulunan taşınmazlar, konut kredisi teminatı olarak kabul edilmezler. Takyidat bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmekle birlikte konut kredisi için yeterli ve gerekli teminatı teşkil etmediklerinden bu tip takyidat bulunan taşınmazlar konut kredisi için teminat olarak alınmazlar.
Tapu kaydında Medeni Kanun uyarınca “Aile Konutu” olduğuna ilişkin şerh bulunan taşınmazlara da ipotek tesis edilebilmesi için önce söz konusu şerhlerin kaldırılması gereklidir.Konutun kısıtlılık halini taşınmazın kayıtlı olduğu ilgili tapu dairesinden öğrenebilirsiniz. Taşınmazın tapu kütük sayfası ilgili memurca kontrol edilerek, işlem yapmaya engel bir durumun bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
Kat irtifakı / kat mülkiyeti
Konut Kredisi kat irtifakı / kat mülkiyeti alınmış konutlara verilmektedir. Konut kredisi kullandırılacak konutların tapuları kat mülkiyeti, kat irtifakı veya tam mülkiyet şeklinde düzenlenmiş olmalıdır.
Kat İrtifakı bir arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkıdır. “Kat İrtifak Tapusu” olan taşınmazlar için konut kredisi kullandırılıp kullandırılmayacağı kredi veren bankanın değerlendirmesine tabidir.
Kat Mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapının kat, daire, büro, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan özel bir mülkiyet hakkıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda her bir apartman dairesi, ayrı bir ‘bağımsız bölüm’ olarak geçmektedir.
Binanın ‘bağımsız bölümleri’, ‘ortak alanları’, ‘eklentileri’, ‘her bağımsız bölüme ne kadar arsa payı düştüğü’ gibi konuları öğrenmenizde fayda var. Satın alacağınız veya aldığınız bağımsız bölümün tapusunda sizin hisseniz arsa hissesi olarak gözüküyorsa, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmesini engelleyen bir neden olabilir.
Bu nedenle, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre cins değişikliği yapılmamış demektir. Ayrıca bu konut iskansız da olabilir. Kat irtifakından, kat mülkiyetine geçiş, tapuda bazı işlemlerin yapılmasını gerektirir.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, aslında bir tür değişikliği işlemidir. Tür değişikliği, bir taşınmaz malın türünün, yapısız iken yapılı ya da yapılı iken yapısız hale dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.
Zemin Edüt Çalışması
Binanın bulunduğu zeminin sağlamlığı deprem gibi bir doğal afet ihtimaline karşı önem kazanmaktadır. Ancak burada iki noktaya özellikle dikkat etmek şarttır; Zemin ne kadar sağlam olursa olsun, inşaat kalitesine özen gösterilmemişse ve proje doğru uygulanmamışsa, binanın depreme dayanıklı olması mümkün değildir. – İkinci önemli nokta ise zemin etüdüdür. Zemin etüdü yapılmadan sorunlu bölgelerde rastgele inşa edilmiş binalar depremde büyük zarar görebilmektedir. Bir yapının depreme dayanıklılığını anlayabilmek için önce binanın proje kurallarına uygun olup olmadığı incelenmelidir. Proje doğruysa, bu kez yapının inşasının projeye uygunluğuna bakılarak zemin etüdü yapılır.
Bir yapının depreme dayanıklı olup olmadığını anlayabilmek için önce binanın projesinin kurallara uygun olup olmadığının incelenmesi gerekmektedir. Proje doğruysa, bu kez yapının inşasının projeye uygun olup olmadığına bakılarak zemin etüdü yapılır. Evinizin depreme karşı dayanıklılığını test ettirmek için İTÜ (İstanbul Teknik Üniversitesi) İnşaat Fakültesi’ndeki Yapı ve Deprem Uygulama Araştırma Merkezi Müdürlüğü’ne ya da İTÜ İnşaat Fakültesi Dekanlığı’na başvurabilirsiniz.
Dşşat etmeniz gereken diğer konular
Emlak komisyoncuları, konut alım satım işlerinde konutun gerçek satış bedeli üzerinden hem alıcıdan hem satıcıdan %2 – %3 arasında bir komisyon almaktadır.
Satın alacağınız konutun değerinin tespitinde binanın cephesi, daire sayısı, özellikleri, ses ve ısı izolasyonu, inşaat malzemesinin kalitesi, içinde kiracı olup olmadığı, yangın merdiveni, güvenlik, bahçe düzenlemesi ve inşaat sınıfı gibi hususlar da etkilidir.
Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermis ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir. Kira kontratı Tapuya şerh edilmişse taşınmazın teminat olarak kabul edilmemesi ve tüm koşulların sizin için de geçerli olacağından sorun yaşayabilirsiniz.
Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.
Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduguna dair imzalı bir belge almanız faydalı olacaktır.
Türkiye’de henüz yeni olan “Mortgage Sistemi’nin” yaygınlaşması nedeniyle inşaat kalite ve standartlarında düzelmeler olmuştur. Ancak konutun yapımı yine de güvenilir ve tanınmış bir inşaat veya taahhüt firması tarafından olması sizin için bir güvence olacaktır.
- Seçtiğiniz konutun gelecekte değerini etkileyecek özelliklerinden birisi çevresidir ve mümkünse bu konuyu araştırın.
- Araştırma yaptığınız semtteki ev fiyatlarını semtteki rayiç değeri saptamak için mutlaka araştırın.
- Satın alacağınız konutun geçmiş döneme ait vergi, elektrik, su veya aidat borcu olup olmadığını öğrenin.
- Ev ve işyerinizin arasındaki uzaklık çok önemlidir. Ev almadan önce mutlaka ulaşım alternatiflerini tespit edin ve o bölgedeki toplu taşıma araçlarının güzergahlarını öğrenin.
- Eğer okul çağında çocuklarınız varsa, eve yakın mesafede uygun okul olup olmadığını araştırın.
- Çevrenizde inşaat konularından anlayan bir arkadaşınız varsa. inşaat kalitesi, tesisat ve izolasyon ile ilgili olarak size sağlıklı teknik bilgiyi verebilir. Konutu yatırım amaçlı alıyorsanız, o çevredeki ortalama kira getirisini civardaki emlakçı ve komşulardan araştırmanızı tavsiye ederiz.
- Konutun bakım, tadilat ve yenileme gerektiren bölümlerinin yaratacağı maliyetleri dikkate almanız bütçenizin kontrolü açısından önemlidir.
- İnşaat halindeki binalarda, konutun size taahhüt edilen zaman, maliyet ve kalitede teslim edileceğinden emin olmak için inşaat firmasının güvenilirliği, geçmiş projelerdeki performansı ve mali durumu ile ilgili araştırma yapmanızı ve inşaatı yapan firma ile imzalayacağınız “Satış Vaadi Sözleşmesi”ni incelemenizi öneririz.
- Binanın onaylı bir “Taşıyıcı Sistem Projesi” olup olmadığını, Binanın “Deprem Yönetmeliği”ne uygun olarak inşa edilip edilmediğini, binanın temellerinde “Su Yalıtımı” ve taşıyıcı sisteminde daha önce onarım yapılıp yapılmadığını kontrol etmenizi, onarım yapılmışsa nedenlerini ve sonuçlarını öğrenmenizi; binanın zemin raporunu edinerek zemin koşullarını incelemenizi tavsiye ederiz.