2026 yılı itibarıyla mülk sahiplerini yakından ilgilendiren önemli bir gelişme gündemde, emlak vergileri ciddi oranda artacak. Artış, yalnızca vergisel yükümlülükleri değil, tapu işlemleri gibi pek çok mali süreci de doğrudan etkileyecek.
Emlak vergisi; binanın, arsa veya arazinin Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre tespit olunan vergi değeri üzerinden hesaplanmaktadır.
Vergi değeri, arsa ve araziler için Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca belirlenmektedir. Arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler esas alınır. Turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı alanlar ise ilgili valilerce tespit edilen pafta, ada veya parseller şeklinde belirlenir. Arazilerde ise her il veya ilçe için kıraç, taban ya da sulak olma durumuna göre takdir edilen birim değerler dikkate alınır.
Binalar için ise Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca müştereken tespit ve ilân edilen bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payı değeri esas alınarak hesaplanan bedel kullanılır.
Arsa ve arazi birim metrekare değerleri her dört yılda bir ilgili komisyonlar tarafından belirlenmektedir. 2025 yılında uygulanan değerler, 2021 yılında belirlenmiş ve izleyen yıllarda yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmıştır. 2025 yılı ise arsa ve arazi değerlerinin yeniden belirlendiği yıl olmuştur. Bu nedenle 2026 yılından itibaren yeni bir dört yıllık dönem başlayacaktır.
Emlak Vergisi Kanunu’nun 11’inci ve 21’inci maddelerine göre emlak vergisi, dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında yıllık olarak tarh edilmektedir.
Takdir komisyonlarınca takdir olunan birim değerlerine binalar için, yukarıda belirtildiği üzere Hazine ve Maliye ile Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca uygulanacağı yıldan en az dört ay önce müştereken tespit ve ilan edilen bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri eklenmektedir. Bu kapsamda 2026 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 9 Ağustos 2025 tarihli ve 32981 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 87 seri No’lu Emlak Vergisi Genel Tebliği ile ilan edilmiştir.
Bu düzenlemeler kapsamında 2026-2029 yılları emlak vergi değerlerinin hesabında dikkate alınacak olan arsa ve arazi metrekare birim değerleri, Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49’uncu maddesi çerçevesinde, 30 Haziran 2025 tarihinden önce tespit edilerek karara bağlanmıştır. Takdir edilen metrekare rayiç bedelleri muhtarlıklarda askıya çıkarılmış olup; belediyelerin ilan panosundan da öğrenilebilmektedir.
Yapılan takdir işlemlerine bakıldığında bazı yerlerde bir önceki takdir dönemi ile kıyaslandığında gazetelerde on kattan daha fazla artış yapıldığına ilişkin haberler yer almaktadır. Bu durum 2026 yılı ve sonraki yıllarda ödenecek emlak vergisi tutarlarını artıracağı gibi satış ve benzeri bir işlemde ödenecek tapu harcında da önemli bir artışa sebebiyet olacaktır.
Belirlenen değerlerin gerçekçi olmadığı veya aşırı yüksek olduğu düşünülüyorsa, ilgili belediyeye itiraz edilerek değer tespitinin düzeltilmesi istenebilir. Malikler, adli tatil ve dava açma sürelerine ilişkin düzenlemeleri de dikkate alarak vergi mahkemesinde dava açma seçeneğini değerlendirebilir. Dava açmanın son günü, adli tatilin bittiği 31 Ağustos 2025 tarihini izleyen yedinci gündür.
2026 yılı, emlak vergisi açısından yeni bir dönemin başlangıcı olacak. Takdir edilen metrekare birim değerleri, hem yıllık emlak vergisini hem de tapu harçlarını doğrudan etkileyecek. Bu nedenle mülk sahiplerinin ilan edilen değerleri yakından takip etmesi ve gerektiğinde yasal haklarını kullanması önem taşıyor.