1986 yılından bu yana belediyelerce toplanan emlak vergisi, Türkiye’de en çok mükellef sayısına sahip olan vergidir. Bu nedenle çok sayıda kişiyi ilgilendirmekte ve hükümetler, değişiklik yapma konusunda ihtiyatla yaklaşmaktalar.
Emlak vergisi; ayrıca diğer bazı vergi kanunlarına göre gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesinde örneğin tapu harcı, veraset ve intikal vergisi ve değerli konut vergisi uygulamalarında esas alınmaktadır. Yine Kamulaştırma Kanunu gibi düzenlemelerde de emlak vergisi değerlerine atıflar bulunmaktadır. Emlak Vergisi Kanunu, 1971 yılında ilk yürürlüğe girdiğinde mükelleflerin beyanı esasına dayanıyordu. Daha sonra 2002 yılında yapılan değişiklikle bildirim esasına geçildi. Bu, vergi değerinin sadece idare tarafından belirlenmesi anlamına geliyordu. Diğer taraftan Anayasa Mahkemesinin 2021/89 sayılı Kararı ile düzenleme iptal edilinceye kadar, emlak vergisi mükelleflerinin idare tarafından belirlenen değerlere dava açma hakkı bulunmuyordu.
Emlak vergisi, iki bileşenden oluşuyor. Bunlardan birincisi bina değeri ikincisi arsa ve arazi değeri. Bina vergisi değeri her yıl için yeniden belirleniyor, Hazine ve Maliye ile Çevre ve Şehircilik Bakanlıkları tarafından ortaklaşa hazırlanan bina inşaat metrekare maliyet bedelleri uygulanacağı yıldan önceki dört ay önce, diğer bir ifade ile Ağustos ayı sonuna kadar ilan ediliyor.
Arsa ve arazi değerleri ise her dört yılda bir yeniden belirleniyor. Örneğin takdir komisyonlarınca 2017 yılında takdir edilen ve 2018-2021 yılları arasında uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri; her yıl yeniden değerleme oranının yarısı oranında arttırılarak uygulandı. Bu düzenlemeler kapsamında, 2021 yılında takdir komisyonlarınca 2022 yılından itibaren uygulanacak olan arsa birim metrekare değerleri belirlenmesine ilişkin çalışmalar yılbaşında başlatıldı. Bu amaçla Gelir İdaresi Başkanlığınca 2021/1 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesini yayımlandı.
Takdir komisyonları; arsalara ait takdir komisyonları, arazilere ait takdir komisyonu ve büyükşehir belediyesi bulunan illerde arsa ve araziye ait takdir komisyonu kararlarını inceleyen merkez komisyonundan oluşuyor. Takdir komisyonlarının 2022- 2025 yılları emlak vergi değerlerinin hesabında dikkate alınacak olan arsa ve arazi metrekare birim değerlerini, 30 Haziran 2021 tarihinden önce tespit edilerek karara bağlanması ve arsalara ait olanların takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere 30 Haziran 2021 tarihine kadar imza karşılığında verilmesi gerekiyor.
Büyükşehir belediyesi bulunan illerde arsalara ait takdir komisyonu kararları ise 1 Haziran 2021 tarihinde imza karşılığında merkez komisyonuna verilmiş, Merkez komisyonu 15 gün içinde kararları inceleyerek karara bağlamış ve bu süre içinde ilgili arsa komisyonuna durumu bildirmişti.
Daha önce belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesinin iptal kararından sonra bu değerlere karşı arsa ve arazi sahipleri dava açabilmektedir. Takdir komisyonu kararları aleyhine 30 gün içinde vergi mahkemeleri nezdinde dava açılmamış ise takdir edilen değerler kesinleşmektedir. Bu durumda, muhtarlıklarda askıya çıkarılan bu kararlara karşı 30 Temmuz 2021 tarihine kadar dava açılması gerekmekle birlikte, adli tatil dolayısıyla dava açma süresi 7 Eylül 2021 tarihine kadar uzamaktadır.
Vergi mahkemesi kararı uyarınca takdir komisyonu tarafından yeniden belirlenen değerler dikkate alınarak tahakkuk ettirilen emlak vergisi; yargı kararının temyiz edilmesi halinde, Danıştay kararına göre kesinleşen birim değerler dikkate alınmak suretiyle düzeltilmektedir.
Arsa ve arazi komisyonları, değer takdiri yaparken ilgili Tüzük hükümlerini dikkate alarak, bölgeye kamu hizmetlerinin götürülmesi örneğin yol yapılması, metro götürülmesi gibi hizmetlerin o bölgenin gayrimenkul değerlerine yaptığı olumlu etkiyi dikkate alırken sanayi ya da konut alanı olarak önemi artan yerlerin bu artan değerlerini de dikkate almaktadırlar. Bu noktada arsa ve arazi değerlerinin aşırı artırılması, vergi mükelleflerinin direnciyle karşılaşabilmektedir.
Hatırlanacağı gibi gelen tepkiler üzerine Emlak Vergisi Kanununa 7061 sayılı Kanunla eklenen geçici madde ile 2018 yılında arsa değerlerinin bir önceki yılın değerinin yüzde 50’sini aşamayacağı yönünde düzenleme yapılmak zorunda kalınmıştı.
Emlak vergisi, belediyelerin gelirleri arasında önemli bir yere sahip olan öz kaynak özelliğindedir. Emlak vergisi değerleri belirlenirken 1972 yılında çıkarılmış Tüzük hükümlerinin uygulanması yerine başta değerleme komisyonlarının oluşumu olmak üzere, değerleme hükümlerinin günümüz değişikliklerine uyarlanması, yapay sinir ağları gibi teknolojilerden yararlanarak toplu, sürekli ve her yıl güncellenen değerlerden oluşan yeni bir sistemin kurulmasının ve bu yeni sistemin kurulmasında Türkiye’de yaygınlaşmaya başlayan üniversitelerin gayrimenkul geliştirme bölümlerinden destek alınmasının daha doğru olacaktır.