Emlak Sektöründe Emsal Artışı Nedir?
Emlak sektörü, sürekli gelişen ve dinamik bir yapıya sahip olup çeşitli terimler ve uygulamalar üzerinden şekillenir. Bu kavramlardan biri de “emsal artışı” olarak bilinir. Peki, emsal artışı tam olarak ne anlama gelir ve ne gibi etkileri vardır?
Emsal Nedir?
Emsal (E=KAKS), İmar Kanunu’nda belirlenen, bir arsa üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanını ifade eden bir kavramdır. Bu oran, genellikle arsanın metrekaresiyle çarpılarak toplam inşaat alanı hesaplanır. Örneğin, 1.000 metrekarelik bir arsada emsal oranı 1 ise, bu arsada toplam 1.000 metrekare inşaat alanına izin verilir.
Emsal Artışı Nedir?
Emsal artışı, bir arsanın mevcut imar planında belirlenen emsal oranının yükseltildiği bir durumdur. Bu, çoğunlukla yerel belediyeler tarafından, bölgenin gelişim ihtiyacı, nüfus artışı veya yatırım çekme gibi nedenlerle yapılabilir. Emsal artışı, arsaların potansiyelini arttırarak hem mal sahipleri hem de yatırımcılar için cazip hale gelir.
Emsal Artışının Uygulama Örnekleri
- Kentsel Dönüşüm Projeleri: Kentsel dönüşüm alanlarında, eski ve riskli yapıların yenilenmesi için emsal artışı uygulaması yaygınır. Örneğin, 0.8 olan bir emsal oranı, kentsel dönüşüm projelerinde 2’ye çıkarılabilir. Bu durum, daha fazla konut veya ticari alan üretilmesine olanak tanır.
- Ticari Alanların Artırılması: Bir bölgenin ticaret merkezi haline gelmesi planlanıyorsa, emsal artışı ile daha büyük ofis blokları veya alışveriş merkezleri inşa edilebilir. Örneğin, 1.5 emsal oranına sahip bir arsada, yeni planlamayla emsal oranı 3’e yükseltilebilir.
- Yeni Yerleşim Alanları: Nüfus artışını karşılamak için yeni yerleşim alanları planlanırken, emsal oranları yükseltilebilir. Bu, bölgenin konut ihtiyacını karşılamada etkili bir yol sunar.
Emsal Artışının Etkileri
- Gayrimenkul Fiyatlarına Etki: Emsal artışı, bir arsaya olan talebi artırarak gayrimenkul fiyatlarını yükseltir. Özellikle, yatırımcıların dikkatini çeken bu durum, proje maliyetlerinin de artmasına yol açabilir.
- Altyapı ve Çevresel Etkiler: Daha fazla inşaat, bölge altyapısı üzerinde baskı oluşturabilir. Trafik yoğunluğu, enerji tüketimi ve su kullanımı gibi faktörler, emsal artışının getirdiği başka etkiler arasında yer alır.
- Sosyal Doku ve Demografik Değişim: Emsal artışı, bölgedeki nüfus yoğunluğunu artırarak sosyal yapıda değişikliklere neden olabilir. Yeni projelerle birlikte bölgeye daha çok insanın gelmesi, demografik yapıyı değiştirir.
Emsal artışı, emlak sektöründe önemli bir araç olup, dikkatli bir şekilde planlandığında bölgelerin kalkınmasını ve gelişmesini sağlar. Ancak, düzgün bir altyapı ve çevresel planlama yapılmadığında uzun vadeli sorunlara yol açabilir. Bu nedenle, hem yatırımcıların hem de kamu otoritelerinin bu konuyu detaylıca ele alarak karar vermesi gerekir.
Örnek :
350 metrekarelik bir arsanız var ve bölgedeki emsal oranı (E=KAKS) 2,5 olarak belirlenmişse, bu durumda toplam inşaat alanını şu şekilde hesaplayabilirsiniz:
Toplam İnşaat Alanı = Arsa Alanı × Emsal Oranı
Hesaplama: 350 m² × 2,5 = 875 m²
Bu durumda, toplamda 875 metrekarelik bir inşaat yapabilirsiniz. Ancak, bu alan şu şekilde değerlendirilebilir:
- Kullanım Alanları: Toplam alan, katlara bölünerek konut veya ticari alan olarak kullanılabilir. Örneğin, 3 katlı bir bina yapmayı planlıyorsanız, her kat yaklaşık 291,67 m² olabilir.
- İmar ve Belediye Sınırlamaları: Kat yüksekliği, çekme mesafeleri (komşu binalar veya yol ile aradaki mesafe), otopark zorunlulukları gibi yerel yönetmelikler, fiili inşaat alanınızı etkileyebilir. Bu yüzden belediye imar müdürlüğünden kesin bilgi almanız önemlidir.
Eğer 5 katlı bir bina yapmayı planlıyorsanız:
- Her kat yaklaşık 175 m² inşaat alanına sahip olabilir (çatı ve bodrum dâhil edilebilir).
- Bu alan, planınıza göre bağımsız birimlere bölünebilir (örneğin, her kat bir daire).
Not: Detaylı ve kesin bilgi için bir mimar veya şehir planlamacısından destek almanız, yerel imar planını incelemeniz gerekir.
İlhan ÇAMKARA / Emlak Haber Ajansı