Sanayi ve lojistik yatırımlarında Türkiye’nin yükselen yıldızı haline gelen Kocaeli, artan arsa fiyatları ve dönüşen yapı tipleriyle dikkat çekiyor. Eva Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Furkan Budak’a göre özellikle Dilovası ve Gebze hattı, sanayi gayrimenkul piyasasında stratejik bir kırılma yaşıyor. Budak, yeni yatırım dalgasının yalnızca fiyat değil, fonksiyon bazlı dönüşüm de getirdiğini açıkladı. Dilovası’nda sanayi imarlı arsa m² fiyatları 35.000 TL’ye ulaştı. Yeni nesil A sınıfı depo kiraları ise 350-450 TL/m² aralığında. Nitelikli üretim tesislerinde birim fiyatlar 60.000 TL’ye kadar çıkıyor.
Eva Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Furkan Budak, Kocaeli ve özellikle Dilovası özelinde sanayi ve lojistik yatırımlarının gayrimenkul piyasası üzerindeki etkilerini değerlendirdi. Sanayi ve lojistik entegrasyonunun giderek daha kritik hale geldiğine dikkat çeken Budak, “Kocaeli artık yalnızca İstanbul’un lojistik alternatifi değil; kendi yatırım karakterini inşa eden, stratejik bir merkez” dedi.
Dilovası’nda Stratejik Dönüşüm: Yatırım Talebi Arsa Fiyatlarını Zirveye Taşıdı
Dilovası, artan altyapı yatırımları, genişleyen liman bağlantıları ve yeniden düzenlenen sanayi parselasyonlarıyla üretimden lojistiğe uzanan hibrit yapılar için cazibe merkezi haline geldi. Sanayi imarlı arsalarda birim m² satış değerleri 35.000 TL seviyelerine ulaşırken, sınırlı arsa arzı ve çok yönlü yatırım talebi, fiyatların yükselmeye devam edeceğine işaret ediyor.
Lojistik Talebi Yeni Yapı Tiplerini Öne Çıkarıyor
Depolama ve üretimin bir arada planlandığı hibrit tesislere yönelik talep, yapı türlerinde de dönüşümü beraberinde getiriyor. Yeni nesil A sınıfı depo kiraları 350 – 450 TL/m² bandına yükselmiş durumda. Eski yapıların ise 150 – 250 TL/m² kira aralığında kalması, bölgedeki dönüşüm ihtiyacının altını çiziyor.
İkincil Bölgelerde %100’lük Değer Artışı
Dilovası gibi birincil sanayi bölgelerinde alan bulamayan yatırımcılar, TEM ve D100 aksına yakın ikincil alanlara yöneliyor. Çayırova, Tavşancıl ve Körfez gibi bölgelerde özellikle OSB içi arsalarda m² değerleri son bir yılda %100’e varan artışlar gösterdi. Bu eğilim, lokasyon kadar altyapı ve imar hazırlığının da fiyatlar üzerindeki belirleyici rolünü vurguluyor.
Lojistikle Bütünleşen Fabrikalar: 60.000 TL/m²’ye Kadar Çıkıyor
Yalnızca depolama değil, üretim tesislerinde de yeni bir yatırım paradigması oluşuyor. Firmalar, üretim ve sevkiyatı aynı çatı altında yapabilecekleri, yüksek tavanlı ve vinç sistemli yapılara yöneliyor. Bu tür üretim tesislerinde birim m² satış değerleri 25.000 TL’den başlıyor ve nitelikli yapılarda 60.000 TL’ye kadar ulaşıyor.
Nitelik Dönüşümü Başladı
Budak, “Bugün Kocaeli, sanayi yatırımlarında yalnızca büyüklük değil, nitelik açısından da farklı bir döneme girmiş durumda. Geleneksel yapılar yerini daha planlı, sürdürülebilir ve entegre tesislere bırakıyor” diyerek dönüşümün stratejik yönüne işaret etti. Budak’a göre, otomasyon, yapay zekâ destekli stok yönetimi ve çevresel sürdürülebilirlik gibi unsurlar, bölgeyi geleceğin sanayi gayrimenkul modeli açısından öncü konuma taşıyor.” dedi.
Geleceğe Yatırım Zamanı
Kocaeli’nin mevcut verilerle değil, gelecekteki lojistik ve üretim ihtiyaçları doğrultusunda okunması gerektiğini vurgulayan Budak, “Artık mesele Kocaeli’ye yatırım yapmaktan çok, doğru lokasyonu ve fonksiyonel yapıyı bulmak. Bu da yatırımcılara daha stratejik bir yaklaşım gerektiriyor” diyerek sözlerini bitirdi.