İstanbul’da ticari gayrimenkul sektörü, yüksek faiz, sürdürülebilirlik ve dijitalleşme ekseninde yeniden şekillenirken, esnek çalışma modelinin bazı şirketler tarafından iyice benimsenmesiyle kiralanmayan ve boş kalan ofis blokları, farklı kullanım alanlarına dönüştürülmeye başladı.
Talebin şu anda düşük olduğuna, kiraya çıkan ofislerin ilanda kalma süresinin 3-4 ayı bulduğuna işaret eden sektör temsilcileri, “Kiralama uzarsa fiyat düşüyor, mülk sahibi de farklı bir alana dönüştürerek bu mülkleri değerlendiriyor” değerlendirmesi yaptı.
ABD merkezli gayrimenkul hizmetleri şirketi CBRE’nin Türkiye Direktörü Can Kadir Yalnızcan, İstanbul’daki toplam ofis stokunun 8.1 milyon metrekareyi aştığını, bu stoğun yüzde 62’sinin Avrupa Yakası, yüzde 38’inin ise Anadolu Yakası’nda bulunduğunu söyledi. Yalnızcan’a göre, ofis kiralama pazarında yeni yatırımların durması ve mevcut stokun daralması, kiralama süreçlerini daha zorlu hale getirirken, 2025’te kira yenilemelerinin ağırlıkta olacağı bir dönem yaşanması bekleniyor.
CBRE Türkiye’nin analizine işaret eden Yalnızcan, geleneksel ofis alanlarının, artık daha fazla esneklik ve çeşitli kullanım seçenekleri sunan alanlara dönüştüğüne işaret etti. Buna göre, esnek ofisler, ortak çalışma alanları öne çıktı. Bunun yanı sıra, büyük ölçekli ve atıl durumdaki ofis alanları da farklı sektörlere adapte edilerek, otel, rezidans veya sağlık hizmetleri gibi yeni kullanım alanlarına dönüştürülüyor.
Boş kalan ofislerin alternatif kullanımlara açıldığına işaret eden Yalnızcan, “İstanbul ve Ankara gibi büyük şehirlerde, özellikle merkezi iş alanlarında ciddi bir ofis arz fazlası oluştu. Ancak bu alanların atıl kalması yerine, yeni nesil hibrit çalışma sistemlerine, esnek ofislere veya konut ve ticari alanlara dönüşmesi mümkün. Dünya genelinde olduğu gibi Türkiye’de de bu dönüşüm sürecine hızla adapte olan firmalar öne çıkıyor.”
Ticari için “alıcı yılı”
Ticari gayrimenkul sektöründe 2025 yılına ilişkin yatırım ve satış kararlarının yüksek faiz, dijital altyapı yatırımları ve sürdürülebilirlik kriterleriyle şekilleneceğini söyleyen Yalnızcan, yine sektör açısından 2025 yılının “alıcı yılı” olacağını söyledi. Yalnızcan, yüksek faiz oranları ve krediye erişim zorluklarının birçok firmanın mülklerini satışa çıkarmasına neden olduğunu, özellikle yüksek hacimli işlemlerde iskontoların artmasını öngörüsünde bulundu.
İkitelli, Maslak’ta yüksek
Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, İstanbul’da boş kalan bazı blok ofislerin aparta, otele, öğrenci yurduna, poliklinik ve diyaliz merkezi gibi sağlık kuruluşlarına dönüştürüldüğünü söyledi. Basın Ekspres, Maslak gibi bölgelerde görüldüğüne işaret eden Araç, Gayrettepe’deki Astorya’nın da komple vize merkezine dönüştürüldüğün söyledi. Araç, şöyle devam etti: “Atıl durumdaki yerler, farklı kullanım alanlarına dönüşüp faaliyete geçiyor.
İhtiyaç olan öğrenci yurdu, apart, sağlık merkezi. Mesela Maslak’ta bir iş merkezi turistik amaçlı kullanım için dönüştürüldü. Aynı şekilde Basın Ekspres 18 katlı bir ofis binası öğrenci yurduna, İkitelli’de 15 katlı başka bir bina da 1 artı 1 eve dönüştürüldü. Çünkü uzun süre kiralanamadığı zaman mal sahibi dönüşüme gidiyor. Bağımsız bütünsel bir ofis bloğuysa, o dönüştürülebiliyor, ofis binasında 3-4 kat boşsa orada dönüşüm olmuyor.”
Türkiye’de 650 bina sertifikalı ‘yeşil’lendi
Türkiye’de şu anda farklı standartlara göre sertifikalandırılmış 650’nin üzerinde yeşil bina bulunduğunu açıklayan Yalnızcan, yapımı devam eden projelerle bu sayının 1200’e yaklaşacağını, özellikle karbon sıfır taahhütleri bulunan yerli ve yabancı firmaların, tercih edecekleri ofis binalarında yeşil bina sertifikasını şart koştuğunu dile getirdi. Yeşil bina yatırımlarının kentsel dönüşüm projelerinde yeterince hızlı ilerlemediğini ifade eden Yalnızcan, bunun en önemli nedeninin maliyet artışları olduğunu söyledi.
Fiyatlar geri çekiliyor
Evde çalışma düzeniyle birlikte kiralanmayan plazalarda söz konusu dönüşümlerin görüldüğüne işaret eden Şenay Araç, şu değerlendirmelerde bulundu: “Ofis kiraları şu anda stabil gidiyor. İlanda kalma süreleri 3 ay, 4 ay uzayabiliyor. Bazen ilan fiyatlarında geri çekilmeler oluyor, örneğin 50 bin liradan kirayı çıktıysa ve kiralanmadıysa 60 bin liraya kadar geri çekiliyor. Şu anda piyasada 80-150 metrekare arasındaki daha uygun fiyatla ofislere talep var.”