İnşaat Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan anlattı…
Bina yükseklikleri serbest olarak belirlenemeyecek
Yapılan değişiklik ile ‘’İmar planlarında bina yükseklikleri en çok serbest olarak belirlenemez’’ maddesi ile imar planlarında binaların yüksekliklerinin serbest olarak belirlenmesi iptal edildi. Bununla beraber, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere hali hazırda imar planında yükseklikleri serbest belirlenmiş olan taşınmazlarda emsal değiştirilmeksizin mevcut durum ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri yapılacak. Bu değişiklik yapılırken ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanacak. İmar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle imar planlarında yükseklikleri serbest olarak belirlenen binalar, 1 Temmuz 2021’e kadar değiştirilecek. İlgili idarece gerekli düzenleme yapılmadığı takdirde ise değişiklik yapılmadan yapı ruhsatı verilmeyecek.
İmar planı değişikliğinde arsa sahiplerine “değer artış payı”
İmar planı değişiklikleri parsel ve ada bazında olarak ikiye ayrıldı. Birinci olarak, parsel bazında imar planında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamayacak. İkinci olarak, bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları, adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanmak zorunda olacak.
Değer artışı Sermaye Piyasası Kanunu’na göre yapılacak
İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti Sermaye Piyasası Kanunu’na göre, yetkilendirilmiş en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından yapılacak. Plan değişikliği, açıklama raporunda belirtilen yürürlükteki plan koşullarındaki değer tespiti ile değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan Takdir Komisyonu tarafından belirlenecek.Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenecek.Takdir Komisyonu tarafından belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanacak. Taşınmazın değer artışına tabi olduğu, tapu kütüğüne şerh edilecek. Bununla beraber, emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemeyecek.
İmar uygulamalarını iptalinde arsa sahibine yer tahsis edilecek
İmar uygulamalarının mahkeme kararıyla iptal edilmesi durumunda, parselin hak sahiplerine muvafakati alınmak kaydıyla uygulama sahası içinde idarece uygun bir yer tahsis edilecek. Hak sahibine, anlaşma olmaması halinde davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak, uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenecek.
Hasarlı binalar güçlendirilecek
Değişiklik, kentsel dönüşüm kapsamında olsun ya da olmasın hasar görmüş olmakla birlikte ıslahının mümkün olduğu tespit edilen yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre güçlendirme yapılabilme imkanı getirdi. Güçlendirilecek yapının üzerinde bulunduğu taşınmazın mülkiyetinin belediyeye veya hazineye ait olması durumunda, taşınmaz satın alınmadıkça güçlendirme yapılamayacak. Güçlendirilecek yapı, üçüncü kişilere ait taşınmazlarda hak ihlali doğurması durumunda güçlendirme için taşınmazında hak ihlali olan üçüncü şahısların muvafakati aranacak.
Kıyılara Millet Bahçeleri geliyor
Bitlis Ahlat’ta, kanunda gösterilen, Kıyı Kanunu’na tabi bölgede, imar planı kararıyla resmi kurum alanları yapılabilecek. Belediye sınırları içinde olanlar dâhil köy statüsünü koruyan, köy yerleşme alanlarının sahil şeridinde kalan ve yapıldığı tarihteki mevzuatına uygun olarak 11 Temmuz 1992 tarihinden önce yapılmış yapılar mevcut haliyle korunacak.Bu yapılar, kat mülkiyeti tesis edilmemek ve herhangi bir müktesep hak teşkil etmemek ve mevcut kontur ve gabari aşılmamak kaydıyla yöreye uygun cephe değişikliği ve onarımıyla can ve mal güvenliği için güçlendirme yapılarak kullanılabilecek. Bu nitelikteki köy yerleşme alanlarının sahil şeridinde kalan kısımlarında yeni yapı yapılamayacak.