Mimari yapılar farklı düzenlerde olmaktadır. Bu düzenler bazı terimlerle adlandırılırlar. Bir bina yaptırmayı düşünüyorsanız bu terimlere hakim olarak ilgilendiğiniz projeyi inceleyebilirsiniz. “Ayrık nizam nedir?” sorusunun cevabı mimari yapı terimlerini bilmeyenlerin merak konusu olmaktadır.
Bina yapılaşmalarında ayrık nizam terimi ile sık karşılaşılır. Ayrık nizam imar durumu olan bir yapı hiçbir tarafından komşu binalara bitişik olmayan düzene sahiptir. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre tam tanımı şu şekildedir: “Hiçbir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır”.
Hiçbir yapı ile ilişiği olmayan bu bağımsız yapıların düzenine ayrık nizam denir. Teknik olarak belirli bir oranda komşu parsellerden uzak olan ve komşu parsellere bitişik bulunmayan yapılar olarak anılır.
Ayrık Nizam Yapıların Özellikleri
Ayrık nizam yapılar çevreci olarak kabul edilmektedir. Bu yapıların çevreci kabul edilmesinin nedenlerinden biri taban alanı yoğunluğunu azaltmalarıdır. Ayrık nizamlı binaların taban alanları için %40 oranında bir sınırlama bulunur. Diğer bir nedeni ise çevredeki sosyal alan oranını desteklemeleridir. Ayrık nizamlı yapıların çevresinde halkın kullanabileceği sosyal alanlar geniştir. Bu sebeplerden dolayı ayrık nizamlı yapıların çoğalması tercih edilir.
Müteahhit firmalar ayrık nizamlı bir yapı yapmak istedikleri zaman bunu belediye ruhsat başvurularında belirtmeliler. Belediye onay verirse belirli şartlara uyarak yapılaşmayı gerçekleştirebilirler. Ayrık nizam yapılaşma şartları binanın çevresini olabildiğince boş bırakmak üzere düzenlenmektedir.
Belediyeden aldığınız imar izni ayrık nizam ise buna uygun şekilde inşaat yapmalısınız. İnşaat arsanızın yola bakan cephelerinden 5 metre mesafe bırakacak şekilde yapılmalı. Binanın yapılacağı arazinin komşu parsellerine 3 metre mesafede olması gerekir. Belediyelere göre bu mesafeler değişebilir. Ayrık nizamlı bir yapının inşaatında hiçbir cephenin komşu parsele bitişik olmasına izin verilmez.
Müteahhit firmalar ayrık nizamlı bir yapı inşa ederken bu yapılaşma şartlarına uymak zorundadır. Aksi takdirde inşaat sürecinde veya sonrasında belediye tarafından yapılan kontroller sırasında zor durumda kalabilirsiniz.
Ayrık Nizamlı Yapıların Avantajları Nelerdir?
Ayrık nizamlı yapılar bazı avantajlarından dolayı tercih edilir. Ayrık nizam örnekleri incelendiği zaman binaların etrafının açık olması, başka yapılara komşu olmaması satış ve kiralama işlemlerine olumlu etki ediyor. Çevresi serbest alana sahip olan yapılarda yaşam kalitesi daha yüksek olduğundan ayrık nizamlı yapılar sık tercih ediliyor.
Yapının ayrık nizamlı olmasının avantajlarından bir diğeri ise deprem etkisi olarak karşımıza çıkıyor. Deprem riskinin çok olduğu ülkemizde bu yapılar bitişik nizamlı yapılara göre daha avantajlı. Ayrık nizam bitişik nizam yapılara oranla depremde daha az hasar görme şansına sahip. Deprem sırasında bitişik nizamlı yapılarda küçük olan binalar büyük binaya kesme kuvveti uygular. Bu etki yapıya deprem sırasında ciddi zararlar verebilir.
Diğer binalarla arasında mesafe olan ayrık nizamlı yapılar daha izole oldukları için tercih ediliyor. Komşu binalardan ses gelmesi, çevredeki inşaatların çıkardığı gürültü ve tozdan etkilenme gibi olumsuz durumlar ayrık nizamlı yapılarda görülmüyor. Aradaki mesafe bu yapılarda yaşayan kişilerin yaşam kalitelerini arttırıyor. Dolayısıyla bir bina inşa edecekseniz imar durumunun ayrık nizamlı olması avantajlı bir durum.
Ayrık Nizam Çekme Mesafesi
Ayrık nizam hesaplama yapılırken bazı çekme mesafeleri göz önünde bulundurulmalıdır. Yoldan çekme mesafesi denilen ön bahçenin yüksekliği 60 metreye kadar olan yapılarda 5 metre, daha yüksek yapılarda ise 15 metre olmalı. Yapının yüksekliği arttıkça çekme mesafesi yani ön bahçe alanı artıyor gibi düşünebilirsiniz.
Ayrık nizam gösterimi için yan bahçelerin çekme mesafelerinin de kurallara uygun ölçülerde olması gerekir. 4 ve daha az katlı binaların yan bahçe çekme mesafesinin 3 metre olması kuralı bulunur. 4’den daha yüksek katlı binalarda ise her kat için 0,5 metre yan bahçe çekme mesafesi arttırılır. Kat sayısı arttıkça yan bahçelerin de genişlemesi gerekir.
Arka bahçeler için de yan bahçe çekme mesafesi gibi 4 katlı binalarda 3 metre bırakmak gerekir. Bu noktada binanın derinliğini de hesaba katmak gerekir. Bina derinliği 7 metreden az olan parsellerde arka bahçe çekme mesafesi 2 metreye kadar düşebilir. 40 metreden fazla bina derinliği olan yapılarda arka bahçe mesafesinde H/2 koşulu aranır. Yan bahçe çekme mesafesinde olduğu gibi 4 kattan sonra her kat için arka bahçeye 0,5 metre mesafe eklemek gerekir.
Ayrık İkiz Nizam ve Blok Nizam Nedir?
Bitişik nizam ile ayrık nizamı birbirinden ayıran en önemli unsur yan parsellerde bulunan yapılarla arada bulunan mesafedir. “Ayrık ikiz nizam nedir?” sorusu sıkça sorulmaktadır. Bir tarafı komşu parselde bulunan binaya bitişik diğer taraftan mesafeli olan yapılara ayrık ikiz nizamlı denmektedir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında ayrık ikiz nizam terimi kullanılmaz. Yönetmeliğin 4. maddesine göre bir tarafı komşu parsele bitişik diğer tarafı ayrık olan yapılar blok nizam olarak adlandırılır.
Cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirli olan bir yapının parsel yahut dilatasyon ile ayrılması suretiyle birden çok parsel üzerine oturan bahçeli yapı nizamına blok nizam denir. İmar planlarında blok nizamlı yapılar BL ifadesiyle gösterilir.
Bitişik nizamla blok nizam arasında farklar bulunur. Birden fazla parselde bulunan birden çok yapıya bitişik nizam adı verilir. Bitişik nizamda birden fazla bitişik nizamlı ayrı yapılar görebilirsiniz. Blok nizamda ise tek bir yapı birden fazla parsel üzerine oturur ve bahçelidirler. Bir imar planını incelerken bu terimlere hakim olmanız planı daha iyi anlamanızı sağlar.