Türkiye’de kira fiyatlarındaki artış son dönemlerde herkesin ana gündem maddelerinden birisi. Son aylarda kira fiyatları, özellikle kiracıların değiştiği evlerde çok yüksek bir oranda artıyor.
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM)’a göre, Türkiye’de temmuzdaki yıllık kira enflasyonu yüzde 28,2. Bu oran Ankara’da yüzde 30’u İstanbul’da ise yüzde 42,3’ü buluyor.
TÜİK verilerine göre 2019 yılında İstanbul’da tüketim harcamalarında en yüksek payı konut harcamaları aldı. Buna göre konut harcamalarının toplam harcamalar içerisindeki payı yüzde 28,6 oldu. Konu ile ilgili ulaştığımız TÜİK yetkilileri ise 2020 verisinin bu yıl içerisinde yayımlanmayacağını ifade etti.
Türkiye’de kira artışları kontrolsüz bir biçimde devam ediyor. 2021’in ikinci yarısı itibariyle hem büyükşehirlere dönüşün başlaması hem de okulların açılacağı kararının bildirilmesinin ardından kira fiyatlarındaki artış hızı katlandı.
Türkiye’deki kira artış hızı yüksek seyrederken global piyasada da kira fiyatları artmaya devam ediyor.
GLOBALDE DE ARTIYOR
Apartment List isimli bir emlak sitesinin raporuna göre, ABD’de konut fiyatlarındaki artış hızı son 30 yılın en yüksek seviyesine ulaşırken ev kiraları yılın ilk altı ayında yüzde 11,3’lük artış gösterdi. Normal şartlarda bu ülkedeki fiyat artışı yıllık yüzde 3 civarında seyrediyordu. ABD’nin en büyük 100 şehrinin 98’inde artış hızı salgın öncesi seviyeyi geride bıraktı.
Birleşik Krallık’ta ise HomeLet isimli bir konut sigortası şirketinin düzenli oluşturduğu bir endekse göre, yeni kiracılar için yıllık fiyat artışı temmuz ayında yüzde 6,6 oldu. Pandemi döneminde kiraların yüksek artış göstermediği Londra hariç tutulduğunda bu oran 8,8’e kadar çıkıyor.
Tüm bu kentlerde dönem dönem kira fiyatlarındaki artışlar enflasyonun ve dolayısıyla ücret artışlarının çok üstüne geçebiliyor. Ücretli çalışan insanların maaşlarına gelen zamla kira fiyatlarına gelen zam arasındaki makasın artması, özellikle ev sahipliğinin düşük olduğu ülkelerde ciddi bir barınma krizi anlamına geliyor.
DÜNYADA KİRA KONTROLLERİ
Bunu önlemek içinse devletler farklı önlemler alabiliyor. Kira fiyatlarına müdahale konusunda devletlerin farklı yaklaşımları var. Son dönemde de Almanya, Çin gibi örneklerde bu müdahaleler tartışma konusu oldu.
Kira fiyatlarına devlet müdahalesinin birkaç çeşidi var. Bunlardan birisi, kira kontrolünün en yaygın biçimi olan, başlangıçta serbest pazarlığın olduğu, kiracı eve yerleştikten sonra ise kira artış miktarında bir sınırın uygulandığı yöntem. Aralarında Türkiye’nin de olduğu pek çok ülke bu sınırlandırmayı uyguluyor.
Türkiye’nin de aralarında bulunduğu pek çok ülkede zam oranları Tüketici Fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) göre belirleniyor. Fransa’da ise bu oran İnşaat Maliyet Endeksi’ne göre belirleniyor. Bazı ülkelerde ise artış oranı devlet tarafından belirleniyor.
Ancak kent merkezlerinde konut piyasasının yükselmesi, bu noktada kiracılar ve ev sahipleri arasındaki gerilimin başlıca sebeplerinden biri haline geliyor. Bu yöntem, çevrede kiraların yükseldiği durumda ev sahiplerinin yeni kiracı istemesine neden oluyor.
TAVAN FİYAT KOYAN DA VAR
Yöntemlerden bir diğeri ise tavan fiyat sınırlandırması. Bu yöntemde devletler maksimum kira ücreti belirleyerek kiracıları korumaya çalışıyor.
Devlet genellikle bu uygulamada evin değeri üzerinden yüzdelik bir oranla kira tavan fiyatı belirliyor. Bu yöntem daha önce Hindistan, Tayvan, Lüksemburg, Jamaika, Dominik Cumhuriyeti, Suriye ve Kosta Rika’da uygulandı. İsveç’te ve ABD’nin bazı bölgelerinde hâlâ bu yöntem uygulanıyor.
KİRA FİYATLARI DONDURULUYOR
Diğer bir yöntem ise kira dondurma. Bu yöntem genellikle artan fiyatlara müdahale için yapılıyor. Bu yöntemde mevcut kira ücretlerine zam yapılması da yasaklanıyor. Son olarak Berlin’de eyalet meclisi kararıyla gerçekleşen kira fiyatını dondurma büyük tartışmalara sahne olmuştu.
Kimi ülkelerse yalnızca yoksul kesimlerin yaşadığı hanelerle ilgili kira kontrollerine gidiyor. ABD, Filipinler, Çek Cumhuriyeti gibi ülkelerde bu tür uygulamalar mevcut.
BERLİN’DE ORTALIK KARIŞTI
Artan fiyatlarla mücadelenin en tartışmalı örneklerinden birisi geçtiğimiz yıllarda Berlin’de yaşandı. Şehre yeni taşınan insanların ev bulmasının hâlâ çok zor olduğu kentte kira zammını durdurma uygulaması eyalet meclisi ile ev sahiplerini karşı karşıya getirdi.
2020 yılında konut krizinin yaşandığı kentte eyalet meclisi tarafından kira artışının 2025 yılına kadar dondurulması kararlaştırılmıştı. Karara göre 2025’ten sonra da kira artışı yıllık enflasyon oranının üstüne çıkamayacaktı.
Ev sahipliği oranının çok düşük olduğu Berlin’de toplam 1,9 milyon konutun yaklaşık 1,6 milyonu kiralanıyor. Almanya’nın büyük emlak bankalarından Berlin Hyp’ın 2018’de yayımladığı bir rapora göre 2018’deki yıllık kira fiyatı artışı yüzde 16,4 olmuştu. Almaya’nın o yılki enflasyonu ise yüzde 1,9’du.
KARAR İPTAL EDİLDİ
Sosyal Demokrat Parti, Sol Parti ve Yeşiller’den oluşan koalisyon tarafından yönetilen kentte kiracıları sevindiren uygulama yalnızca bir yıl sürdü. Liberal partinin Anayasa Mahkemesi’ne başvurmasının ardından bu yıl nisan ayında mahkeme, kararı anayasaya aykırı bularak iptal etti.
Anayasa Mahkemesi, Hristiyan Demokrat Parti ile Liberal Parti’nin kira politikasının eyalet değil federal yetki alanına girdiği iddialarını kabul etti. Kararın ardından kentte protestolar meydana geldi.
Berlin’deki protestolardan
Karar, ev sahiplerini ve kiracıları karşı karşıya getirdi. Forbes’un haberine göre, Berlin Kiracılar Derneği, kararı sorumsuzluk olarak nitelendirdi. Kiracı örgütleri, kira frenleme uygulamasının konutları erişilebilir kıldığı ve yurt çapında kira fiyatlarını dengelediği görüşünde.
Uygulamadan sonra konut satışlarının azalması nedeniyle hoşnutsuz olan konut piyasası ise mahkeme kararını memnuniyetle karşıladı. Berlin-Brandenburg Konut Şirketleri Birliği, kararın daha yeşil yatırımların önünü açabileceğini belirtti.
KATALONYA’DA SERT DÜZENLEME
Berlin’in ardından diğer bir kira düzenlemesi de İspanya’da Katalonya Özerk Bölgesi’nin parlamentosunda hayata geçti. Eylül 2020’de Katalonya Parlamentosu kiralara düzenleme getirdi.
Kira fiyatlarının ortalama hane gelirlerini aştığı bölgelerde uygulanması planlanan yasa ile kira tavan fiyatı uygulamasına geçildi.
Devlet tarafından belirlenen bir formülle hesaplanan kira miktarının yanı sıra kira artışlarının da önceki 5 yıldaki artış seviyesini geçmemesi kararlaştırıldı. Düşük gelirli ev sahipleri ise yasadan muaf tutuldu. Katalan yetkililer yasanın büyük ölçüde yatırımcıları ve büyük mülk sahiplerini sınırlandıracağını duyurdu.
NEW YORK’TA PANDEMİ ÖNLEMİ
Corona virüsü salgını nedeniyle kiraların ciddi artış gösterdiği ABD’nin New York City şehrinde devlet fiyat artışına müdahale etti.
8 milyondan fazla nüfusa sahip şehirdeki Kira Kuralları Kurulu, 1 milyon kiralık daire için verilen ücreti bir yıllığına dondurdu. Yaklaşık 2 milyon New Yorkluyu kapsayan karar 30 Eylül’de sona eriyor.
New York’ta uzun yıllardır yürürlükte olan bir kira kontrol sistemi bulunuyor. Ancak bu sistem eyaletin her bölgesinde farklı işliyor. New York City’de bazı bölgelerde kira tavan fiyatı uygulaması bulunuyor. Belediye tarafından geçtiğimiz yıl alınan karar, kira kontrollerinin uygulandığı konutlarda geçerli olmuştu.
LONDRA BELEDİYE BAŞKANI BASTIRIYOR
Londra’da ise konut sorununa çözüm bulmak için belediye başkanı Sadiq Khan yıllardır kira kontrolü çağrısında bulunuyor. İngiltere’de Londra hariç ortalama 1 723 sterlin olan aylık ev kirası fiyatı, Londra’da ortalama 2 bin 219 sterlin.
Belediye Başkanı Sadiq Khan da konuyu gündeme getiren isimlerden. Khan, seçim döneminde kira kontrolleri üzerine kampanya yürüttü. Bu konu merkezi hükümetin yetkisinde bulunduğu için Khan da hükümetten kendisine yetki verilmesini talep ediyor.
Londra Belediye Başkanı Sadiq Khan
ÇİN’DEN PİYASAYA MÜDAHALE
Konut piyasasına son dönemde en sert müdahale ise Çin’den geldi.
Çin Şehircilik ve İskân Bakanlığı tarafından önceki gün yapılan açıklamada, yıllık kira artışının yüzde 5 ile sınırlandırıldığı bildirildi.
Pekin, 2017’den bu yana konut spekülasyonu için çeşitli piyasa kısıtlamaları getirerek ülkenin emlak piyasasını kontrol altında tutmaya çalışıyor.
Çin Ulusal İstatistik Bürosu’nun açıkladığı verilere göre göre, büyük şehirlerde ev fiyatlarında Temmuz ayında son altı ayın en düşük artışı gerçekleşti. Konut satışları Temmuz’da bir önceki aya göre yüzde 0.3 arttı.
KİRA SORUNU İSVEÇ’TE HÜKÜMET DÜŞÜRDÜ
İsveç’te ise kira kontrolü tartışmaları hükümet düşürdü. İsveç’te kiralar, 1970 tarihli Kira Yasası’nın öngördüğü şekilde dairenin değerine göre belirleniyor.
Liberallerin iddiasına göre ise kira kontrolleri nedeniyle kent merkezlerinde yer alan dairlerde yüksek olması gereken kira fiyatları düşük olduğu için aşırı talep oluyor ve büyükşehirlerde bu nedenle konut krizi yaşanıyor.
İsveç konut piyasasında uzun süredir piyasa odaklı bir reformu savunan Merkez Partisi, yeni kiralık dairelerin fiyatlarının serbest piyasada belirlenmesine izin verilmesini istiyordu. Sosyal Demokrat Parti ve Yeşiller Partisi tarafından oluşturulan azınlık hükümetinin tasarıyı gündeme almasının ardından Sol Parti hükümetten desteğini çektiğini açıkladı.
Haziran sonunda aşırı sağcı İsveç Demokratlarının gensoru vermesi sonrası güven oyu alamayan hükümet düştü. Böylece 1958’den bu yana ilk defa İsveç’te gensoru ile hükümet düşmüş oldu.