Apartmanda oturan herkesin her ay karşılaştığı kalem aidattır. Kimisi tutarı yüksek bulur, kimisi boş duran dairenin aidat ödememesi gerektiğini düşünür, kimisi de artışın nasıl belirlendiğini merak eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda tahminlere yer bırakmaz. 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun ise işletme projesinin onayını ve geçici artışın tavanını yeniden düzenledi. Aidat öderken veya yönetimde söz sahibi olurken bu kuralları bilmek, hem maliki hem kiracıyı korur.
Aidat hangi giderleri kapsar?
Kanunun 20. maddesine göre kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça iki ayrı esasa göre katılır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans, kural olarak eşit ödenir. Buna karşılık anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı, ortak tesislerin işletme giderleri ve bu giderler için toplanacak avans, arsa payı oranında paylaşılır. Yönetim planında veya malikler arasındaki anlaşmada farklı bir dağıtım kararlaştırılmışsa o esas geçerlidir. Merdiven, asansör, çatı, bahçe ve giriş holü gibi yerler ortak yer sayıldığından, bunların bakımı aidatın doğal konusudur.
Boş daire veya kullanılmayan tesis aidatı düşürmez
Aynı maddenin açık hükmü şudur: Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiklerini ya da kendi bağımsız bölümlerinin durumu nedeniyle bunlardan yararlanmaya ihtiyaçları olmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Daire boş olsa, malik başka şehirde otursa veya asansörü hiç kullanmasa da yükümlülük devam eder. Çünkü aidat, fiili kullanıma değil malikliğe bağlı bir ortak gider payıdır. Bu kural, “ben oturmuyorum, neden ödeyeyim” tartışmalarının yasal zeminini ortadan kaldırır.
Yönetim planı neden bu kadar önemli?
Kanunun 28. maddesine göre yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenler. Bu plan, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Planda hüküm bulunmayan konularda Kanun ve genel hükümler uygulanır. Yönetim planının değiştirilmesi için, olağan kat mülkiyetine tabi binalarda bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. 7579 sayılı Kanun ile 22 Mayıs 2026’dan itibaren toplu yapılarda bu nisap, 70. madde uyarınca üçte ikiye indirilmiştir. Yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikler, sonraki malikleri de bağlar. Ev alırken bu belgeyi istemek, aidatın nasıl hesaplandığını ve site kurallarını önceden görmenizi sağlar.
2026’da aidat artışı nasıl belirlenir?
7579 sayılı Kanun, Kanunun 37. maddesini değiştirerek işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanmasını esas aldı. Onaylanmış bir işletme projesi yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar geçici bir işletme projesi hazırlar. Bu projede bir yıllık tahmini gelir ve giderler, her malike düşecek pay ve avans tutarı gösterilir. Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici proje bedeli, yürürlükteki projenin bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla olamaz. Daha yüksek bir artış gerekiyorsa karar, kat malikleri kuruluna aittir. Yeniden değerleme oranının rakamı her yıl Resmî Gazete’de yayımlanır; işlem sırasında o yıl için ilan edilmiş güncel oranı esas almak gerekir.
Aidat ödenmezse ne olur?
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer maliklerden her biri veya yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir. Kanunun 20. maddesi, payın tamamını ödemeyen malikin, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödeyeceğini belirtir. 22. maddeye göre bu borçtan, bağımsız bölümü kira, oturma hakkı veya başka bir nedenle sürekli kullananlar da malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Borç bu yolla da tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen tutar için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil ettirilebilir.
Malik ve kiracı pratikte ne yapmalı?
Malik, aidatı banka hesabına açıklamalı yatırmalı, işletme projesini ve genel kurul kararlarını yazılı istemelidir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur. Kiracı, sözleşmede aidatın kim tarafından ödeneceğini açıkça kararlaştırmalı, ödediği tutarın kira bedelinden düşülüp düşülmeyeceğini ev sahibiyle netleştirmelidir. Satın alma aşamasında satıcının aidat borcu olup olmadığı yöneticiye sorulmalı, varsa dekont veya ibra belgesi istenmelidir. Gecikmiş aidat, devir sonrasında taraflar arasında uyuşmazlık doğurabilir; borcun kapanmış olduğunu belgelendirmek bu riski azaltır.
Aidat, komşuluk nezaketi değil yasal bir ortak gider yükümlülüğüdür. Paylaşım kuralını, yönetim planını ve 2026’dan beri geçerli işletme projesi usulünü bilmek, hem haksız artışlara karşı durmayı hem de borcun birikmesini önlemeyi kolaylaştırır. Şüpheye düştüğünüzde sözlü vaatlerle yetinmeyin, yönetim planına, kurul kararına ve işletme projesine bakın.