Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD), Geniş Katılımlı Yönetim Kurulu Toplantısı’nı 10 Ekim 2024 Perşembe günü Piyalepaşa Han Spaces’de gerçekleştirdi. Toplantının ana gündem maddesi ticari gayrimenkul mevzuatı iken son günlerde sıkça tartışılan ticari gayrimenkullerdeki kira süreleri, kira artış oranları ve bunun yatırımlara olan etkisi de masaya yatırıldı.
Ticaret Bakanlığı, İç Ticaret Genel Müdürlüğü Perakende Ticaret Dairesi Başkanı Burak Kaplan ve AYD yönetim kurulu üyelerinin katıldığı toplantıda AYD Başkanı Nuri Şapkacı, uluslararası normları yansıtacak ve sosyal konut kira rejiminden ayrılan bir ticari gayrimenkul kira rejiminin uygulamaya alınmasının hayati olduğunu söyledi.
“Ticari gayrimenkullerde kira artışları enflasyon oranı baz alarak yapılır”
Toplantıda konuşan AYD Başkanı Nuri Şapkacı, gelişmiş ülkelerdeki uygulamaların aksine Türkiye’de ticari gayrimenkullerde sosyal konuta göre çok daha fazla korumacı bir sistemin bulunduğunu vurguladı. Şapkacı, “Mevcut mevzuat, özellikle kira dönemlerinin bitimindeki sözleşme fesih süreleri konusunda uluslararası normlardan büyük farklılık göstermektedir. Kamuoyuna yapılan alışveriş merkezlerinde enflasyonun üzerinde fahiş kira artışı yapıldığı yönündeki açıklamalar ise gerçeği yansıtmamaktadır. Kira artışları devletin belirlediği enflasyon oranları baz alınarak yapılır. Bunun haricinde kalan artışlar, yüzde doksan oranında yatırımcı ve perakendecilerin iyi niyetli ve hakkaniyet esaslı görüşmeleri sonucu kira oranında mutabakata varmaları ile belirlenir. Taraflar arasında bir mutabakata varılamaması halinde, enflasyon oranı haricinde bir kira artışı, ancak beşinci kira yılı sonunda kira tespit davası açılmasıyla mümkün olabilir. Böyle bir durumda da artış, mahkemenin belirlediği ve genel olarak rayiç kira bedelinin yüzde 10-15 altında kalan oranlarda yapılır. İyi işleyen ve perakendecinin de kazanç sağladığı bir alışveriş merkezinde, kira bedelinin hukuk kuralları çerçevesinde rayice göre belirlenmesi hakkaniyet açısından olduğu kadar, istihdam da sağlayan bu büyük yatırımların devamlılığı için de gereklidir” dedi.
“Uluslararası normlarda ticari gayrimenkul mevzuatının oluşturulması zorunludur”
Konuşmasında, elde edilen gelirle GSYH’ye fayda sağlayan aynı zamanda da istihdam oluşturan bu büyük yatırımların devamlılığı için acilen önlem alınması gerektiğini vurgulayan Şapkacı, sözlerine şöyle devam etti: “Bu sürecin en negatif maliyeti yatırımlardan vazgeçilmesidir. Halihazırda sektörde geçmişte yapılan yatırımların ancak yüzde 10’u kadar yeni yatırım yapılmaktadır. Bunun sebebi, mevzuatta yatırımcılar aleyhine yapılan değişiklikler sebebiyle geri dönüş sürelerinin önceki döneme göre çok uzamış olmasıdır. Bu yatırımlar, sadece AVM’ler için değil, ticari gayrimenkulün diğer unsurlarına da özellikle dövizle yatırım yapan yabancı yatırımcılar açısından da cazibesini yitirmiştir. Finansman da hem sınırlı hem de çok pahalı hale geldiği için yatırımcılar yeni yatırım yapma konusunda tereddüt yaşamaktadır.” Sektördeki yatırımları, sadece AVM yatırımı olarak da değerlendirmeyip ticari gayrimenkulün tüm alanlarında yatırım potansiyeli olduğunu görmekte fayda olduğunu söyleyen Şapkacı, “Bu nedenle öncelikle uluslararası normlar uygulanarak ticari gayrimenkul kira rejiminin sosyal konut kira rejiminden ayrılması ve uzun vadede sözleşme serbestisinin yasalarla güvence altına alınması, gerek yerli yatırımların devam etmesi gerekse Türkiye’ye yabancı yatırımın çekilmesi açısından önem taşımaktadır.” dedi.
“Yeni AVM yatırımı yapılmaması perakendeye de zarar veriyor”
Toplantıda, mevcut AVM arzının yetersiz kalmasının, yeni veya büyüme planı olan markaları da olumsuz etkilediğine değinilerek, özellikle iyi işleyen alışveriş merkezlerinde yüksek doluluk oranları sebebiyle, büyümek isteyen ulusal markalara yer sağlanamaması, yurt dışından Türkiye pazarına girmek isteyen markaların geri çevrilmek zorunda kalınması ve uzun fesih süreleri sebebiyle verimsiz mağazaların değiştirilememesinin de perakende sektörüne zarar verdiği konuşuldu. AYD Başkanı Nuri Şapkacı, “Bu şekilde alışveriş merkezlerimiz, sundukları markalar açısından yurt dışındaki benzerlerinin ve trendlerin gerisinde kalıyor. Sektör olarak yüksek kalitede hizmet versek de bu durumun orta ve uzun vadede alışveriş turizmini de olumsuz etkilemesi kaçınılmazdır.” dedi.
“Ciro beyanı Bakanlık denetimine tabi olmalı”
AYD geniş katılımlı yönetim kurulu toplantısında ciro beyanında yaşanan sıkıntılar da bir diğer başlık olarak öne çıktı. Nuri Şapkacı; “AVM’lerde oluşan yıllık perakendeci cirolarının tahmini 50 milyar USD olduğunu öngörüyoruz. Yüzde 10-15’lere varan eksik ve/veya yanlış ciro bildirimi var. Bunun da önemli bir kısmının kurumsal olmayan kiracılar tarafında oluştuğunu gözlüyoruz. Ticaret Bakanlığı’nın mevzuatında ciro kiralarının beyanı ile ilgili bir denetim ve uygulama söz konusu olmadığından AYD olarak bu konuda Maliye Bakanlığı nezdinde görüşmelerimiz devam ediyor. Bu denetimlerin yapılması ve ciro kaçırıldığının tespiti halinde, yatırımcılara fesih hakkı tanınması gerektiğini düşünüyoruz. Öte yandan, ciroların eksik beyan edilmesinin aynı zamanda kamuya beyan edilen rakamlar konusunda da şüphe yarattığı aşikardır. Yatırımcıların maruz kaldığı tüm bu negatif durumlar, ticari gayrimenkul sektörüne yapılacak yeni yatırımları olumsuz yönde etkilemektedir.” dedi.
Şapkacı, özellikle pandemi sonrasında ciddi ciro ve kar artışları sağlayan bazı perakende temsilcilerinin de sürekli şikâyet etmek yerine, yatırımcılarla birlikte mevcut konjonktürde ciroların nasıl artırılabileceği ve optimizasyonlar konusunda AVM yatırımcıları ile iş birliği yapmalarının sektörün ortak geleceği açısından çok daha faydalı olacağını sözlerine ekledi.