Ağaoğlu GYO halka açılacak

Gayrimenkul, ener­ji ve turizm alanla­rında faaliyet göste­ren ve geçen yıl da Tatlıpınar Enerji’yi halka açan Ağaoğlu, gayrimenkulü de halka açı­yor. Sermaye Piyasası Kuru­lu’na (SPK) da Ağaoğlu Gayri­menkul Yatırım Ortaklığı’na dönüşüm için başvuruda bu­lunduklarını açıklayan Ağa­oğlu Şirketler Grubu CEO’su Burak Kutluğ, halka arzın ise 2025 yılının ilk yarısında planlandığını bildirdi. Gru­bun yatırım planları, hedefleri ve gayrimenkul sektöründe­ki gelişmeleri konuştuğumuz Burak Kutluğ, Türkiye’ye bu­güne kadar yaklaşık 50 bin ko­nut üretimini kazandırdıkla­rını söyledi.

“Yeni projeler eskisi gibi olmayacak”

Yeni projeler ve Ağaoğlu GYO dönüşümü sonrası hal­ka arz planlarını Burak Kutlu­ğu, şöyle anlattı: “Yeni projeler olacak. Ancak eni projeler es­kisi gibi olmayacak. Arazileri­miz var gayrimenkul tarafında ve yaklaşık 300 bin metreka­reye kadar ticari alanımız var. Bütün varlıklarımızı tabi koya­madık çünkü çok büyük olurdu. Ağaoğlu’nun ilk GYO dönüşüm başvurusunu yaptık. Her şey yolunda giderse gelecek yılın ilk yarısında Ağaoğlu GYO’nun halka arzını yapacağız.

O ta­raf açılıyor. SPK’ya dönüşüm başvurusu yapmıştık, sonra halka arz başvurumuzu yapa­cağız. Bizim amacımız ilk ya­rıda bunu yapmak. Biz bunun­la birlikle GYO yatırımcısının beklediği projeler olacak. An­cak bu yap-sat tarzında değil. Değer yaratabilecek ya turizm projeleri, lojistik alanları, tica­ri alanlar ya da yurt dışında yi­ne akarı olan veya yurt dışında finansmanı olup üretebileceği­miz konutları olan, Ağaoğlu’nu Ağaoğlu yapan geliştirici kast­larımızın hepsini kullandığı­mız işler için gün sayıyoruz. Böylece ikinci halka açık şirke­timiz olacak. Geçen yıl da Tatlı­pınar Enerjiyi halka açmıştık.”

“B ve C segmentinde durmaya yaklaştı”

Aynı zamanda GYODER Başkan Yardımcısı da olan Kutluğ, Türkiye’de konut sa­hiplik oranının gerilediğini, nüfusa oranla konut edinimi­nin düştüğünü, ancak evlen­meler, boşanmalar, ailelerin küçülmesi, göç gibi nedenlerle yıllık konut talebi ve arz ihti­yacının da 1-1,2 milyon adet­lerde olduğunu söyledi. Konut arzında ise en önemli girdinin arsa olduğuna dikkati çeken Kutlu, sözlerini şöyle sürdür­dü: “Bugün İstanbul’da imar­lı bir arsayı almak isterse­niz kat karşılığı yüzde 50’den aşağısı konuşulmuyor. Yüzde 70-80’lere kadar çıktığı yerler de var.

O nedenle arsa maliyet­leri, enflasyonist baskı, inşa­at maliyetlerinin artması arzı etkileyen faktörler. Doğrusal olmayan bir şekilde arttı ma­liyetler ve fiyatlar. Geliri olan insanlar buna yetişemedi. Bu da B ve C segmentinde erişim problemi olduğunu gösteri­yor, konut alımı durmaya yak­laştı. Buna barınma krizi di­yebilir miyiz? Bugün demesek bile yarın olacağı kesin. Çün­kü banka ve finansal piyasalar buraya kapalı olduğu zaman, bu konut geliştirmeyi etkile­di. O halde arz yok, erişim yok. O zaman ne artacak? Tüketici alamıyorsa kira artacak.”

“Kiraya talep arttıkça fiyat yukarı gider”

Türkiye’de ev ve kira oranla­rı 35-40 senelere kadar çıktı­ğına işaret eden Kutluğu, “Bu­nun hızla geri geleceğini dü­şünüyorum. Konutu alan daha önce değer artışı için alıyordu. Kiralayan da ucuza kiralıyor­du. Çünkü kira konutu alma­nın temel prensibi değil. Değer artışı daha değerliydi. Şimdi konut alamayan kira alamaya başlayacak. Kiraya talep art­tıkça, bir eve 1 yerine 10 talep olursa ne olur, çok basit bir matematik bu defa kiralar yu­karıya gider” diye konuştu.

“Artış öngörenler yatırımlık konut aldı”

Son aylarda konut satışla­rındaki artışa da değinen Kut­luğu, “Kira gelirinin artaca­ğını düşünenler, ancak B ve C segmenti değil, oturmak için değil yatırım için bunu göre­rek konut aldılar. Özellikle küçük dairelerde ve ikinci el­lerde oldu bu satış. Bu dönem kurun sabit kalırken, kıyıda köşede birikimi, mevduat­ta parası olanlar konut alıyor, fırsat görüyor. Ancak bu, yıllık yaklaşık 1,2 milyon konut ih­tiyacını çözmüyor. Her yıl bu kadar konut arz etmemiz ge­rekiyor” diye konuştu.

“Bankacılık gayrimenkul sektörüyle barışmalı”

Faiz indirim konusuna da değinen Kutluğ, 2025 yılı sonlarında birikmiş talebin, olası faiz indirimiyle geri geleceğini söyledi. “Bankalar gayrimenkul sektörüyle barışmalı” diyen Kutluğ, “Çünkü bankacılık, ipotek karşılığı kredi gibi genel olarak buraya kitlenmiş durumda. Oysa gelişmiş bütün ülkelerde konut projesinde müteahhit, satış baskısı yemeden, aynı bir enerji, havalimanı işi yapar gibi cebinden bir kısım sermaye koyuyor, geri kalan her şeyi banka finanse ediyor. Diyelim ki üreticinin cebinde 10 lirası var, 50 liralık bir yer yapmak istiyor. İlerlemeye göre ödeme yapıyor. O nedenle bankaların tekrar topa girmesi gerekiyor. Geliştiricileri bir ortağıymış gibi görmeye tekrar başlamalılar. Sadece bireyi kredilendirerek bunları yaparsak daralıyor.”

“Kira modeli rafa kalkmadı”

GYODER’in sorunun çözümü için kiralık konut modeli de geliştirdiğini açıklayan Kutluğ, “Kamu arazisini sağlayacak, müteahhit sahibi olmayacak, aynı bir havalimanı, hastane gibi uzun vadeli bir model. Bu çok tartışıldı, ancak rafa kalkmış değil, halen görüşülüyor. ” diye konuştu. Türkiye’deki yerleşiklerin yurt dışından gayrimenkul alımının yılın ilk 9 ayında 51 milyar TL olduğuna da işaret eden Burak Kutluğ, “Çoğu yatırımlık” dedi.

“En güçlü bilançodayız”

Ağaoğlu’nun son dönemde neler yaptığına yönelik bir sorumuz üzerine Burak Kutluğ, şu yanıtı verdi: “Şu anda tarihimizin en güçlü bilançosundayız. Türkiye’ye bugüne kadar yaklaşık 50 bin konut kazandırdık. 7 milyon metrekareyi aşkın inşaatımız var. Çekmeköy projemiz bitti. Orada AVM kısmı sene sonuna kadar bitmiş olacak. Orada ECE Türkiye işletici, orada stratejik işbirliği yaptık.”