Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahiplerinin inşaat için arsayı yükleniciye devrettikleri ve bunun karşılığında ona arsa payı verme borcunu üstlendikleri sözleşmedir. Böylelikle arsa sahibi inşaat ile uğraşmayacak ve inşaatı yapan da arsa sahibinden herhangi bir ödeme beklemeyecektir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde iki farklı sözleşme bulunmaktadır. İki farklı sözleşmenin unsurları yani gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapmayı nitelendiren eser sözleşmesine ait unsurlar tek bir sözleşmede bir araya gelmiştir. Dolayısıyla bu sözleşmenin hukuki niteliği çifte tipli karma sözleşmedir. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmedir.
Yüklenici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile birlikte bağımsız bölümler oluşturarak bütün bir kat inşa edecektir. Buradaki bağımsız bölümler inşaatın bitiminde arsa sahibi ile yüklenici arasında paylaşılacaktır. Yüklenici bu bağımsız bölümlerden genellikle satmak suretiyle yararlanmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şu unsurlardan oluşmaktadır: Arsa sahibinin yükleniciye arsayı devir borcu, yüklenicinin kat yapma borcu ve arsa sahibi yüklenici arasında anlaşma bulunması. Bu üç unsurun varlığının bulunması sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak nitelendirilmesi için gereklidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Devri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı borç yükleyen sözleşme niteliğinde olduğunu yukarıda belirtmiştik. Bu borçlar arsa sahibi bakımından arsayı sözleşmeye uygun şekilde yükleniciye devir borcu ile yüklenicinin edimini yerine getirmesinden sonra taahhüt ettiği payı devir borcudur. Yüklenici ise kendisine devredilen arsada yine sözleşmeye uygun koşullarda bir yapı, bağımsız bölümlerle kat inşa etme borcu altına girmektedir. Bu borcu yerine getiren yüklenici inşa ettiği binayı arsa sahibine teslim edecektir.
Eğer yüklenici arsa payı karşılığı yapmış olduğu inşaata payına düşecek olan bölümleri bir başkasına satarsa bu alacağın devri anlamına gelir. Zira daha inşaat tamamlanmamıştır ancak ileride inşaatın tamamlanmasıyla yüklenici alacaklı olacak ve bölümlerden kararlaştırılanların kendisine teslimini isteyebilecektir. Bu bölümlerden birini henüz tapusunu almadan bir başkasına satarsa alacağın devredilmesi işlemi gerçekleşmiş sayılacaktır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerhi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerhinin kanuni dayanağı TMK 1009 hükmüdür. İlgili maddeye göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilecektir. Tapuya şerh hakkın etki alanının güçlenmesi sonucunu doğurur. Ancak maddeye göre tapuya şerh edilecek olan şey sözleşmenin kendisi değil, sözleşmeden doğan haktır. Bu hakkın arsa üzerindeki mülkiyetin belirli bölümlerinin yani payının devredilmesi olduğu söylenebilir.
Genel anlamda tapu kütüğüne şerh verilebilmesi için 3 şart aranmaktadır. Bunlardan birincisi yasal dayanaktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bu dayanağı m. 1009 oluşturmaktadır. İkincisi tarafların şerh anlaşması yapması ve sonuncusu ise tasarruf yetkisine haiz kimsenin şerh talebinde bulunmasıdır.
Uygulamada gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile birlikte Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şekilde yapıldığı gözlenmektedir. Dolayısıyla şerh anlaşmasının da noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekecektir. Şerh anlaşması yapıldığında artık tapu siciline şerh edilmesi gerekecektir. Tapuya şerh verilmesi için tasarruf hakkı sahibi talepte bulunmalıdır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İptali
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali taraflardan birinin yaş küçüklüğü gibi nedenlerle sözleşme yapma ehliyetinin bulunmaması, hata, hile ya da aldatma gibi irade sakatlıklarının bulunması hallerinde gerçekleşebilecektir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptalini gerektiren sebebi öğrenen tarafın iptal istemiyle mahkemeye başvurması gerekecektir. Bu başvurunun gayrimenkul avukatı ile birlikte yapılması hak kayıplarının önlenmesi anlamında faydalı olacaktır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi ve Sona Ermesi Nasıl Olur?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sona ermesi ilk olarak edimlerin ifasıyla gerçekleşbilecektir. Yani yüklenicinin ina ettiği yapıyı teslim etmesi ve arsa sahibinin bunun bağımsız bölümlerinden kararlaştırılan kadarını yükleniciye devretmesiyle sözleşme sona erecektir. İkinci olarak inşaatın beklenmedik olay, mücbir sebep gibi nedenlerle yok olması sözleşmeyi sona erdirecektir. Üçüncü ve devamı sebepler ise; yüklenicinin ölümü veya aczi, inşaata ilişkin imkansızlık, arsa sahibi tarafından çıkan imkansızlık ve fesihtir. Bunlardan inşaata ilişkin imkansızlık taşınmazdan ya da hukuki bir sebepten kaynaklanabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshi arsa sahibinin tam tazminat karşılığında sözleşmeyi feshedebileceğine ilişkin TBK 484 hükmü getirilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshi ihbar yoluyla sona erme ise öngörülemeyen haller sebebiyle fesih, yüklenicinin temerrüdü sebebiyle fesih, inşaatın ayıplı olması nedeniyle fesih şeklinde mümkündür. Fesih tek taraflı olarak yapılır ve karşı tarafın rızası aranmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshi ile ileriye dönük olarak sözleşme sona erecektir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekil Şartı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aslında iki farklı sözleşmenin bir araya gelmesinden oluşmaktadır. Bunlar inşaat sözleşmesi ile mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmedir. Bunlardan inşaat sözleşmesinin yapılması için adi yazılı şekil yeterli olurken diğeri için aynı durum söz konusu değildir. Dolayısıyla bu iki sözleşmeden oluşan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi için de adi yazılı şekil yeterli olmayacaktır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Bu sözleşmenin geçerlik şartına uygun olmayan biçimde düzenlenmesi sözleşmeyi batıl hale getirecektir. Nitekim bu durum T.C. YARGITAY 23. Hukuk Dairesinin E:2014/7831 K:2015/1516, 10.03.2015 tarihli kararında da taraflar arasında adi yazılı olarak yapılan yani bu haliyle resmi şekle uygun olmadığından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu çekişmesizdir şeklinde ifade edilmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil şartına uygun olarak hazırlanmasında ve tarafların iradelerinin tam anlamıyla sözleşmeye yansıtılmasında arsa avukatı büyük rol oynamaktadır. Gayrimenkul, arsa avukatı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması bundan doğan uyuşmazlıkların erkenden öngörülüp önlem alınmasında da yararlı olacaktır.