Tapu bir taşınmazın kime ait olduğunu gösteren resmi belge olarak tanımlanabilir. Yani tapu iptal davasında karşımıza çıkan da taşınmaz ile ilgili belgenin iptali talebidir.
Sahte vekaletname ile yapılan taşınmazın devri işlemi tapuda iptale tabidir. Taşınmazların usulüne uygun devredilebilmesi için geçerli bir hukuki sebep, tescil talebi ile tescilin bulunması gerekmektedir. Bu noktada tescil talebi yapacak olan kimse, bu işlemi yapmaya yetkili olmalıdır. Yetki ya hak sahibindedir ya da usulüne uygun düzenlenen vekaletname ile yetkili kılınan vekilindedir. Sahte vekaletname söz konusu olduğunda tapuda tescil talebi işlemi geçersiz olacaktır. Bu noktada incelenmesi gereken bir diğer husus iyi niyetli alıcının durumudur. Sahte vekaletname ile gerçekleştirilen yolsuz tescil işlemindeki alıcıların iyi niyetli olması dahi yok hükmünde olup gerçekleştirilen işlemin geçerli sayılmasını sağlamayacaktır. Dolayısıyla sahte vekaletname ile açılan tapu kayıtları iptal edilecektir.
Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil davası
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı TMK 713 maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre bir kimse, tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl boyunca zilyetliğinde bulundurmuşsa mülkiyet hakkının kendi adına tapuda tescilini isteyebilir. Bu düzenleme uyarınca olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının söz konusu olabilmesi için kural olarak hakka konu taşınmazın tapuya kayıtlı olmaması gerekmektedir. Fakat tapu kaydından malikin kim olduğu anlaşılmıyor veya malik hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmişse taşınmazın zilyetlik yoluyla elde edilmesi mümkün kılınmıştır.
Tapuya kayıtlı olmayan veya kayıtlı olan ancak malikinin kim olduğu bilinmeyen ya da malik hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilen bir taşınmazı:
- Davasız
- Aralıksız
- 20 yıl süreyle
- Malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kimse tapu iptal ve tescil davası açabilir. Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasında zilyet, ilgili taşınmazın mülkiyetinin kendi adına tapu kütüğüne tescilini talep edecektir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Borçlar Kanunu’na göre bu sözleşme ile taraflardan biri diğerine ölünceye kadar bakma sözü vermektedir. Kanuna göre bakım alacaklısı olan diğer taraf ise bunun karşılığında bir mamelek ya da bazı mallar temlik edecektir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde tapu maliki tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Vekil, işini yaparken vekalet verenin iradesine bağlı olarak eylemlerini yürütmez ve hatta vekalet verenin iradesine karşı olarak onun zararına ya da kendi çıkarına olacak şekilde davranırsa bu, vekalet görevinin kötüye kullanılmasını oluşturur. Vekil bir taşınmazın satışı konusunda görevlendirildi ise şayet, taşınmazı gerçek değerinin altında satmamalıdır. Eğer vekil, kendi çıkarına olarak taşınmazı gerçek değerinin altında satar ise görevini kötüye kullanmaya örnek oluşturur. İşbu durumda vekalet veren, görevini kötüye kullanma sebebiyle tapu iptal ve tapu tescil davası açma hakkına sahiptir.
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Bir taşınmaz aile konutu olarak tapu siciline şerh edilince taşınmaz maliki eşlerden biri diğer eşin rızası olmaksızın bazı işlemleri yapamayacaktır. Eğer diğer eşin rızası olmaksızın taşınmazı satar, devreder vb. bir işlem yapar ise, bu işlem yolsuz tescil olacaktır. Bu durumda tapu iptal ve tescil davası açılması mümkündür.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Masrafları ve Avukatlık Ücretleri
Tapu iptal ve tescil davasında ödenecek harç nisbi harçtır. Nisbi harç ise dava dilekçesinde gösterilen değer üzerinden hesaplanacaktır. Nisbi harcın dörtte biri peşin olarak ödenmelidir. Tapuda gösterilen değere göre yatırılan harçta dava sırasında eksiklik belirlenir ise eksiklik tamamlanana kadar davaya devam edilmeyecektir. Tapu iptal ve tescil davaları avukatlık ücretleri somut olaya ve danışılan avukata göre değişiklik gösterebilecektir. Ancak şunu da belirtmek gerekir ki İstanbul Barosu Tavsiye Niteliğindeki En Az Ücret Çizelgesi’ne göre 2018 yılında tapu iptal ve tescil davası avukatlık ücretleri için öngörülen ücret 7.300 TL’dir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı
Tapu iptal ve tescil davası zamanaşımı, tapu iptal ve tescil davası ayni bir hakka dayanmaktadır. Olağan zamanaşımı süresi 10 yıldır. Tescil, üzerinden 10 yıl geçmesinden itibaren artık yolsuz bile olsa geçerli hale gelecektir. Eğer tapu iptal ve tescil davası irade sakatlıkları (yanılma, aldatma, korkutma) sebebine dayanıyor ise TBK m. 39 uyarınca sakatlığın öğrenildiği andan itibaren 1 yıl içinde dava açılmaz ise tescil geçerli hale gelecektir.
Tapu İptal ve Tescil Kazandırıcı Zamanaşımı Nedir?
Medeni Kanun madde 713: “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.”
Kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanmak için kişi taşınmazın kendi adına tescil edilmesi için malikin mirasçılarına, ilgili kamu tüzel kişiliğine ya da Hazineye dava açacaktır. Eğer ilgililer tarafından 3 ay içerisinde itiraz yapılmaz ise kazandırıcı zamanaşımı uyarınca davacı adına tescile karar verilecektir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?
Tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer sorusuna cevap verebilmek için önce usulü işlemlerden bahsetmek gerekir. Dava dilekçesi incelenecek, tebliğ edilecek, cevap gelecek ve bu cevap dilekçesi de tebliğ edilecektir. Devamında ön inceleme duruşması, delillerin toplanması, tahkikat duruşması bilirkişi incelemeleri, raporlar, yargılama ve karar duruşması gelecektir. Son olarak gerekçeli karar yazılacaktır. Davanın ne kadar süreceği hakkında kesin bir süre vermemiz mümkün değildir. Dava süreci, somut olaylar ve gerektirdiği hukuki sürecin hızlı ilerleyebilmesi bazen de dava yükü fazlalığından ötürü yavaş ilerlemesi sebebiyle değişkenlik gösterecektir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Davada yetkili mahkeme ilgili kanun tarafından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak belirlenmiştir.