Tapusu alınmış ancak fiilen teslim edilmemiş bir konut, özellikle yeni projelerde tüketicilerin sık karşılaştığı durumlardan biri. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusu bulunan bir konutun henüz alıcıya teslim edilmemiş olması, tek başına taşınmazın satılamayacağı anlamına gelmiyor. Ancak satış işleminin hukuki niteliği, tapunun durumuna ve mevcut sözleşmelere göre değişebiliyor.
Burada en önemli ayrım, “tapunun kimin adına kayıtlı olduğu” ile “konutun fiilen teslim edilip edilmediği” konularının birbirinden farklı olması. Tapu sicilinde malik görünen kişi, taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahip olabilir; ancak teslim yükümlülüğü, sözleşme ve projenin durumuna göre ayrıca değerlendirilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nda taşınmaz satışının geçerliliği için resmi şekil şartı bulunuyor.
Tapusu olan ev satılabilir mi?
Genel olarak tapu sahibi, taşınmazın hukuki durumunun satışa elverişli olması halinde taşınmazını devredebilir. Ancak tapu üzerinde ipotek, haciz, tedbir, şerh veya satışa engel başka bir kayıt bulunup bulunmadığı mutlaka kontrol edilmeli.
Tapu ile teslim aynı şey değil
Bir konutun tapusunun alınması, her durumda alıcının anahtarı teslim aldığı anlamına gelmez.
Özellikle devam eden projelerde tapu tescili ile fiili teslim farklı tarihlerde gerçekleşebilir. Ön ödemeli konut satışlarında ise mevzuat, teslimin hangi şartlarda gerçekleşmiş sayılacağını ayrıca düzenliyor.
Teslim edilmeyen konut yeniden satılırken nelere dikkat edilmeli?
Böyle bir satışta ilk kontrol edilmesi gereken konu, taşınmazın tapu kaydı ve satıcının hukuki tasarruf yetkisidir.
Bunun yanında ilk satış sözleşmesinin hükümleri de incelenmeli. Çünkü konut henüz teslim edilmemişse alıcının satıcıya karşı bazı hak ve yükümlülükleri devam ediyor olabilir.
Proje sözleşmesi mutlaka incelenmeli
Özellikle maketten veya proje aşamasında satın alınmış konutlarda sözleşmede teslim tarihi, cezai şartlar, aidat başlangıcı, ortak alanların durumu ve diğer yükümlülükler yer alabilir.
Bu nedenle tapu kaydına bakılması tek başına yeterli değildir.
Teslim edilmeyen evin satışında alıcı neyi sorgulamalı?
Yeni alıcı, taşınmazı satın almadan önce şu belgeleri incelemeli:
- Güncel tapu kaydı
- İpotek ve haciz durumu
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu
- Yapı ruhsatı ve iskan durumu
- Satış sözleşmesi
- Teslim tarihi
- Yönetim planı
- Aidat ve ortak gider borçları
- Devam eden dava veya uyuşmazlıklar
Ön ödemeli konutlarda teslim süresi önemli
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında ön ödemeli konut satışlarında teslim konusunda özel hükümler bulunuyor. Mevcut düzenlemeye göre ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslim edilmesi gerekiyor ve bu süre belirli şartlar altında kanuni üst sınıra tabi. Ayrıca kat irtifakının tüketici adına tescili ile birlikte zilyetliğin devredilmesi halinde devir ve teslim gerçekleşmiş sayılabiliyor.
Bu nedenle “tapum var ama ev teslim edilmedi” şeklindeki bir uyuşmazlıkta olayın ayrıntıları önem taşıyor.
Satıcı ile müteahhit aynı kişi değilse ne olur?
Bazı projelerde konutun ilk sahibi ile projeyi yapan şirket farklı olabilir. Böyle durumlarda yeni alıcının yalnızca tapu kaydını değil, mevcut sözleşmelerin ve teslim yükümlülüklerinin durumunu da incelemesi gerekir.
Özellikle teslim edilmemiş konutlarda sözleşmeden doğan hakların devri konusunda hukuki inceleme yapılması önem taşıyor.
Satıştan önce uzman desteği alınmalı
Teslim edilmemiş bir konutun satışı, standart ikinci el konut satışından daha karmaşık olabilir. Bu nedenle özellikle yüksek bedelli işlemlerde tapu kaydı, sözleşme ve proje belgeleri bir gayrimenkul hukukçusu tarafından incelenebilir.
Sonuç olarak tapusu bulunan ancak teslim edilmeyen bir konutun satışı otomatik olarak imkânsız değildir. Ancak taşınmazın tapu kaydı, üzerindeki şerhler, sözleşmeler, teslim durumu ve tarafların hakları birlikte değerlendirilmelidir.
Siz de teslim edilmemiş bir konutla ilgili benzer bir sorun yaşadıysanız deneyiminizi paylaşabilirsiniz.
İlhan ÇAMKARA / Emlak Haber Ajansı