Ev sahipliği oranı son 10 yılda yaklaşık yüzde 61’den yüzde 56’ya geriledi. Bu durum kiralık konut talebini artırırken, kiraları da hızla yukarı çekti. Artan kiraların fiyatlara yansımasıyla gıda, eğitim ve sağlık harcamaları aile bütçesinde daha fazla yer almaya başladı.
Konutta arz sıkıntısına vurgu yapan İş GYO Yönetim Kurulu Üyesi ve Genel Müdür Ömer Barlas Ülkü, yapı ruhsatlarının azaldığını, oysa yıllık 800 bin konut ihtiyacı olduğunu, uzun süre 500 binlerde kalmasının barınma sorunu olarak görüldüğüne dikkati çekti. Kurumların konut kiralamasında yüzde 20 olan KDV’nin yüzde 1’e çekilmesinin konut arzını artırabileceğine işaret eden Ülkü, sözlerini şöyle sürdürdü: “Mesela sektörde duyuyoruz: KDV, konut kirasında yüzde 1 olsa, biz bu konutları portföyümüzde tutarız.
Kiralarız, kira arzını arttırırız. O açıdan bu yönde belki bir teşvik olabilir. Kurumsal firmaların, yurt dışındaki gibi kiralık olarak konutu bünyesinde tutmasını destekler. Mesela burada 3 artı 1’lerde kiralar 200 bin liradan başlıyor, yüzde 20 KDV’yle. Yani KDV yüzde 1’e çekilirse, kurumsal firmalar için kiralık arzı oluşturur. GYO’lar yapar bunu. Konut sahipliğinde yüzde 5’lik sapma bile, ‘kiralar ne olacak’ endişesine sevk ediyor. Orada yüzde 2’lik iyileşme bile yeni konut arzını etkiler.”
“En az 5-6 milyona iner”
Özel sektörün erişilebilir konut yapmasının yolunun, kamu ile işbirliğinden geçip geçmediği yönündeki bir soru üzerine Ülkü, konutta inşaat ve arsa maliyetlerine işaret ederek, şu yanıtı verdi: “Ortaya inmesi için konutu çok küçültüp, projede bazı donatıların eksiltilerek, İstanbul’un ortalama konut fiyatı olan 5-6 milyona indirilen küçük yeni konutlar yapılabilir. Bunda da 3 milyonun (lira) zaten elinde olması lazım.
Geri kalan o 3 milyonun da mevcut faizle 120’ye böldüğünüzde ödeyebiliyor olması lazım.” İstanbul’da küçük AVM hareketinin görüldüğüne işaret eden Ülkü, “Ofis pek yapılmıyor. İstanbul’da yapılan yeni AVM’ler ise 20-40 bin bandında. Eskiden şehir içinde 100 bin- 90 bin metrekare şehir içinde açılırdı. Geçmişti olduğu gibi öyle 440 civarı AVM’ye ulaşan bir süreç yaşamayız. O doygunluğa ulaştı piyasa” dedi. Ülkü, AVM’lerin ticaride her zaman iyi bir seçenek olduğunu, kira getirisi sağladığını, Kanyon’dan memnun olduklarını söyledi.
“Ticaride iki büyük satışımız oldu”
İş GYO’nun çalışmalarına ilişkin de bilgiler veren Ülkü, İstanbul Finans Merkezi’ni tamamladıklarını, 2025’in ilk çeyreğinde 5,6 milyar artı KDV bedelle sattıklarını söyledi. Bir diğer varlıklarından, AVM satışının da toplam 9,7 milyar TL olduğunu söyleyen Ülkü, “Ticari tarafta, 2024 Ekim ve 2025 Mart aylarında iki büyük satışımız oldu. Bir tanesi, arsadan üst hakkı geliri, diğeri boş bir gayrimenkul. Buradan proje yapabileceğimiz, hikayesi olan gayrimenkuller aldık.
İlk alımımız, sürdürülebilir kira geliri için İş Bankası’ndan bir şube binası alımı oldu. 2024 yıl sonunda, İş Kulelerde. Payımızı artırmış olduk, yüzde 49’dan yüzde 55’e büyüttük. Sonra, İzmir’de bir arsa aldık. Burada karma kullanım söz konusu, portföyde tutacağımız gayrimenkuller yapacağız. İzmir’de bir şube aldık, Konak’ta. İstanbul İçerenköy’de ise iki ofis binası aldık, kira geliri oluşturuyor. Burada da uzun soluklu bir proje geliştireceğiz.”
300 milyon dolarlık satış değeri var
Portföylerindeki Litus projesini de tamamladıklarını, yıl sonunda teslimlere başladıklarını ve yüzde 60 düzeyinde satış yaptıklarını açıklayan Barlas Ülkü, yatırım tutarının da yaklaşık 110 milyon dolar olduğunu ve projede Tecim ile yarı yarıya ortaklıkları bulunduğunu söyledi. Ömerli’deki Kasaba Evleri projesinin detaylarını ise Ülkü, şöyle anlattı: “Burada yüzde 44’ü bizim, yüzde 56’sı iş ortağımız Tecim’in mülkiyetinde. İlk etapta 61 villa var, bunlar satışta, 105 villa ise yapımda. İkinci etap ise 44 villadan oluşuyor. Bir çoğu yüzde 90’a yakın havuzlu olan villalar var. 2 + 1’den 6 + 1’e kadar. Tüm villalarımızda bahçe seçeneği var. İlk etap yaklaşık 120 milyon dolar KDV dahil satış değeri var ve yüzde 30’u satıldı. Yaşam Haziran 2026’da başlayacak. İkinci etap, ondan 6-9 ay sonra olur. Üç etapta, yaklaşık 300 milyon dolarlık satış değeri olan bir proje.
“Deprem sonrası ziyaretçi iki katına çıktı”
İstanbul’da 23 Nisan’da yaşanan deprem sonrası Kasaba Evlerinin yoğun talep gördüğüne işaret eden Barlas Ülkü, “Satış ofisini ziyaretçi sayısı iki katına çıktı. Çok gezen oluyor” dedi. İş GYO’nun 6 milyarlık gayrimenkul yatırımları olduğunu açıklayan Barlas Ülkü, “Yeni konut projesini her zaman değerlendiriyoruz. Mevcut arsalarımıza yöneliriz ancak, yeni iş ortaklıklarına da kapalı değiliz” de
“Sektör uygun talep ve finansman bekliyor”
Konutta, kirayla birlikte yüzde 38’lik bir getiri olduğunu ve enflasyona yenilmediğini söyleyen Barlas Ülkü, “Yıllık inşaat maliyeti yıllık yüzde 24, onun da 10 puan üstünde. Dolayısıyla bu devam eder” dedi. Sektör uygun finansman ve talep koşullarını beklediğini dile getiren Ülkü, “Enflasyondaki düşüşle birlikte faiz de yüzde 25’lere gelirse canlanma başlar. O da sanki 2026’yı bulacak. Talep olursa (bugünkü fiyatları) ararız tabi. Faiz de inerse en azından konut kredisi taksiti ödenebilir hale gelir.”
“Kira ve eğitim harcamaları daha artar”
Şu anda orta gelir düzeyinde konut talebi de iştahı da olduğunu vurgulayan Ülkü, ancak hanelerin kira, eğitim ve sağlık giderlerinin arttığını belirterek, “Önümüzdeki dönemde eğitim, kira harcamaları biraz daha artar. Çünkü o eğitim kurumu da kiracı. Eğitim kurumunda çalışan öğretmen ve diğer yöneticiler de kiracı. Biz bunların hepsini ödüyoruz aslında. Sağlık da aynen böyle. Bunların hepsi uçtan uca ekleniyor” diye konuştu.
“Dengelenme 2027’yi bulur”
Mevduat getirilerinin şu anda çok iyi olduğunu, insanların orda kalmayı tercih ettiğini dile getiren Barlas Ülkü, ancak faizin her zaman böyle gitmeyeceğini, düşüşe geçmesiyle çözülüp gideceğini gördüklerini söyledi. İnsanların altından çıkıp konuta girdiğini söyleyen Ülkü, “Bizim insanımız altın biriktirip konuta çevirmeyi seviyor. Faizde ‘geçici dönem iyi kazanıyorum ama bir yerde bırakacağım’ diye orada. O pozisyon birden değişir, biraz borsaya, biraz konuta girer” dedi. Ülkü, “Konut bolluğu ne zaman görülebilir” sorusuna Ülkü, “2027’yi bulur. Faizlerin daha düşmesi gerekiyor” yanıtını verdi.