GPPS Platformu Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, 1. el konut satış pazarına yönelik ayrı bir “Gayrimenkul Referans Fiyat Endeksi” oluşturulması gerektiğini belirterek, mevcut emlak fiyat endekslerinin yeni konut üretim dinamiklerini yansıtmadığını vurguladı.
GPPS – Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu, 1. el konut satış pazarına ilişkin yeni bir endeks çalışması çağrısında bulundu. Platformun Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, özellikle projeden satış olarak tanımlanan yeni konut üretim sürecinin, mevcut emlak fiyat endekslerinden ayrı değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.
GPPS olarak bugüne kadar inşaat ve proje geliştirme sektöründe “üretim ekonomisi” perspektifiyle veri setleri oluşturduklarını belirten Özdemir, pazar analizlerini yalnızca 1. el konut satış verileri üzerinden yaptıklarını söyledi. Platform; oluşturduğu veri setlerini inşaat firmaları, proje geliştiriciler, GYO’lar, outsource proje pazarlama ve satış şirketleri, sivil toplum kuruluşları, sektör profesyonelleri ve basınla paylaşıyor.
“Emlak” ve “Gayrimenkul” Kavramları Ayrıştırılmalı
GPPS’nin dikkat çektiği temel konu, 1. el ve 2. el konut pazarlarının hem kavramsal hem de endeks bazında ayrıştırılması gerekliliği.
Özdemir’e göre;
-
Emlak fiyat endeksi, ağırlıklı olarak 2. el piyasayı temsil ediyor.
-
Bu endeks, gerçekleşmiş satış değerleri ve kira amortisman süresi gibi parametrelere dayanıyor.
-
Zamanla eskiyen ve kullanım kaynaklı değer kaybı yaşayan konutları kapsıyor.
Buna karşılık;
-
Gayrimenkul fiyat endeksi, projelendirme aşamasından teslim sürecine kadar olan dönemi kapsamalı.
-
İnşaat maliyetlerindeki değişim, finansman koşulları ve yatırım beklentileri gibi unsurları içermeli.
-
Yeni ile yeninin karşılaştırılmasına imkân tanıyan objektif bir referans kaynağı oluşturmalı.
Özdemir, “1. el pazarı üretim sürecine bağlı fırsatları içinde barındırır. Bu nedenle 2. el verileriyle aynı sepette değerlendirilmemelidir” değerlendirmesinde bulundu.
İstanbul İçin Referans Endeks Önerisi
GPPS, ilk adımın İstanbul’da atılabileceğini belirtiyor. Özellikle hem eski hem yeni konut stokunun yoğun olduğu ilçelerde mevcut endekslerin yanıltıcı sonuçlar doğurabileceği ifade ediliyor.
Özdemir, Beşiktaş örneğini vererek şunları söyledi:
“Endeks verilerine göre Beşiktaş’ta ortalama m² satış fiyatı 3–3,5 bin dolar seviyesinde görünüyor. Bu değer 2. el piyasa için anlamlı olabilir. Ancak bugün bölgede geliştirilen yeni projelerde bu rakam çoğu zaman maliyet seviyesini dahi karşılamıyor.”
Bu nedenle İstanbul Gayrimenkul Konut Pazarı için ayrı bir “Yeni Konut Fiyat Endeksi” oluşturulması gerektiği belirtiliyor.
Olası Paydaşlar ve Veri Kaynakları
GPPS’nin önerdiği model; kamu, özel sektör ve akademik iş birliğine dayanıyor. Potansiyel veri kaynakları arasında şunlar yer alıyor:
-
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB)
-
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK)
-
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
-
Emlak Konut GYO
-
TOKİ
-
KİPTAŞ
-
GYODER, İNDER, KONUTDER
-
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM)
Ayrıca emlak portallarının proje bazlı ilan ve satış altyapılarının da endeks oluşturma sürecine katkı sunabileceği belirtiliyor.
Yabancı Yatırımcı İçin de Referans Olabilir
Özdemir, oluşturulacak yeni konut referans fiyat endeksinin yalnızca yerli alıcı ve geliştiriciler için değil, yatırım amacıyla konut edinen yabancılar açısından da önemli bir referans olacağını ifade etti. Özellikle vatandaşlık ve yatırım kriterleri kapsamında yapılan alımlarda şeffaf ve proje bazlı fiyat göstergelerinin sektöre güven kazandıracağını vurguladı.