GPPS: Yabancıya Konut Satışı Politikası İhracat Modeline Dönüştürülmeli

GPPS, yabancıya konut satışı modelinin ikinci el piyasayı büyüten mevcut yapısından çıkarılarak birinci el üretimi destekleyen ve “gayrimenkul ihracatı” perspektifiyle yeniden kurgulanmasını önerdi. 2026 için radikal düzenlemeler gündeme getirildi.

109 Aylık Vatandaşlık Uygulamasında Yeni Eşik

GPPS – Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, gayrimenkul alımı yoluyla Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı uygulamasının 2026 yılı itibarıyla yapısal bir güncellemeye ihtiyaç duyduğunu açıkladı.

2017 yılında başlatılan uygulamanın temel amacı; inşaat ve proje geliştirme sektöründe birinci el konut talebini çeşitlendirmek, yabancı sermayeyi üretim ekonomisine yönlendirmek ve konut ihracatı yoluyla döviz girdisi sağlamaktı. Ancak gelinen noktada sistemin ikinci el piyasada yoğunlaşmaya başladığı ve üretim tarafına etkisinin zayıfladığı değerlendiriliyor.

Üç Dönemlik Süreç: 1 Milyon, 250 Bin ve 400 Bin Dolar

Uygulama 12 Ocak 2017’de 1 milyon dolar yatırım şartıyla başladı. Bu dönemde 47 bin 655 adet konut yabancılara satıldı.

18 Eylül 2018’de eşik 250 bin dolara indirildi. 3 yıl elde tutma şartının korunduğu bu süreçte satışlar hızlandı ve Mayıs 2022’ye kadar 209 bin 95 adet konut satışı gerçekleşti.

12 Mayıs 2022 itibarıyla yatırım tutarı 400 bin dolara çıkarıldı. Mayıs 2022 ile Aralık 2025 arasında 129 bin 991 adet konut yabancılara satıldı. Sadece Ocak 2026’da 1.306 adet satış kaydedildi.

Ocak 2017’den Ocak 2026’ya kadar geçen 109 aylık dönemde toplam satış 384 bin 48 adede ulaştı.

İkinci El Riski ve 36 Ay Sonrası Etki

İlk satışların üzerinden 36 ay geçmesiyle birlikte 2020 yılından itibaren vatandaşlık alan yatırımcıların taşınmazlarını ikinci elde satabilme hakkı doğdu. 2023 Ocak ayına kadar gerçekleşen 296 bin 588 adet satışın önemli bölümü bugün ikinci el arz potansiyeli taşıyor.

GPPS’ye göre bu durum, sistemin başlangıçtaki “üretim destekleme” amacından uzaklaşmasına neden oluyor.

GPPS’nin 2026 İçin Önerdiği Yeni Model

1- Vatandaşlıkta 1. El Şartı

Vatandaşlık başvurularında yalnızca kurumsal veya ticari firmalardan, proje ya da doğrudan üretim aşamasında satın alınan birinci el konutların kabul edilmesi öneriliyor. Amaç, pasaport odaklı ikinci el satışların sınırlandırılması.

2- Minimum 650 Bin Dolar Tek Konut

Alt limitin 650 bin dolar olarak belirlenmesi ve tek konut alımı şartı getirilmesi öneriliyor. Hedef, orta ve üst segment birinci el projelere talep oluşturmak.

3- “1 Konut = 1 Vatandaşlık” İlkesi

Birden fazla küçük tutarlı taşınmazla vatandaşlık alınmasının önüne geçilmesi ve sistemin daha kontrollü ilerlemesi planlanıyor.

4- 10 Yıl Satılamaz Şerhi

Mevcut 3 yıllık elde tutma süresinin 10 yıla çıkarılması öneriliyor. Bu düzenleme ile ikinci el piyasada ani arz artışının önlenmesi ve fiyat istikrarının korunması hedefleniyor.

Veri Şeffaflığı Önerisi

GPPS ayrıca TÜİK ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerinde daha detaylı kırılımlar paylaşılması gerektiğini belirtiyor.

Önerilen yeni veri başlıkları:

• 1. el yabancıya konut satış sayısı

• Vatandaşlık başvuru sayısı

• Satış adedi ile verilen vatandaşlık sayısı oranı

Ocak 2017’den bu yana satılan 384 bin 48 konutun kaç tanesi üzerinden vatandaşlık verildiğinin kamuoyuna açıklanması gerektiği vurgulanıyor.

“Satıştan İhracata Geçiş” Vurgusu

GPPS’ye göre yabancıya konut satışı, yalnızca iç piyasada fiyat etkisi yaratan bir model olmaktan çıkarılmalı; üretimi destekleyen, yüksek katma değerli yatırımcıyı hedefleyen ve doğrudan birinci el projelere kaynak sağlayan bir “gayrimenkul ihracatı” politikasına dönüştürülmeli.

2026 yılı, sistemin yeniden yapılandırılması açısından kritik bir dönemeç olarak değerlendiriliyor.