Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış (GPPS) Platformu Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, mevcut Konut Fiyat Endeksi’nin (KFE) birinci el konut piyasasını daha doğru yansıtması için yeni bir düzenleme yapılması gerektiğini belirterek, “Yeni Konutlar Fiyat Endeksi’nin, Birinci El Konut Fiyat Endeksi’ne evrilmesini öneriyoruz” dedi.
Türkiye’de konut fiyatlarındaki değişimi takip etmek amacıyla kullanılan Konut Fiyat Endeksi (KFE), 2010 yılından itibaren hesaplanıyor ve 2012 yılından bu yana yayımlanıyor. GPPS Platformu ise son dönemde gayrimenkul sektöründe sıkça gündeme gelen KFE’nin, özellikle birinci el konut piyasası açısından yeniden ele alınması gerektiğine dikkat çekiyor.
Bilge Özdemir’in değerlendirmesine göre birinci el konut pazarı, projelerin satışa çıkmasından konutların teslim edilmesine kadar geçen süreci kapsıyor. Bu süreçte proje geliştiricilerinin pazarlama ve satış faaliyetleri devam ederken, konutların önemli bir bölümü henüz inşaat aşamasındayken satılıyor.
Özdemir, sektör tecrübelerine dayanarak konut satışlarının yaklaşık yüzde 75’inin proje aşamasında, yüzde 25’inin ise stokta bulunan veya teslime hazır konutlarda gerçekleştiğini belirtiyor.
“KFE birinci el piyasasını tam olarak temsil etmiyor”
GPPS Platformu’nun değerlendirmesinde, mevcut KFE hesaplama yönteminin özellikle proje aşamasındaki birinci el konut satışlarını tam olarak yansıtmadığına dikkat çekiliyor.
Mevcut sistemde konut fiyatlarına ilişkin verilerin önemli bir bölümü, bireysel konut kredisi talebiyle bankalara yapılan başvurular sırasında gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından hazırlanan ekspertiz raporlarından elde ediliyor. Satışın gerçekleşip gerçekleşmediği şartı aranmadan değerlemesi yapılan konutların da veri kapsamına alınması, endeksin oluşumunda önemli bir unsur olarak öne çıkıyor.
GPPS Platformu ise özellikle sıfır ve proje aşamasındaki konutlarda kredi kullanım oranının düşük olduğu dönemlerde, sadece ekspertiz verilerinin yeterli bir referans oluşturmadığını savunuyor.
Platforma göre sıfır konutlarda konut kredisi kullanımının yüzde 15 seviyelerinde kaldığı dönemlerde, kalan yüzde 85’lik bölümün tapu satış değerleri ve faturalar gibi doğrudan satış verileriyle değerlendirilmesi gerekiyor.
“Yeni Konutlar Fiyat Endeksi, birinci el konut piyasasına göre yeniden tanımlanmalı”
GPPS Platformu, mevcut endeksler içinde özellikle Yeni Konutlar Fiyat Endeksi’nin (YKFE) birinci el konut piyasası açısından daha anlamlı bir referans oluşturabileceğini belirtiyor.
YKFE, yapım yılı içinde bulunulan yıl veya bir önceki yıl olan, başka bir ifadeyle son iki yıl içerisinde inşa edilen konutların saf fiyat değişimini ölçen bir alt endeks olarak tanımlanıyor.
TCMB verilerine göre Yeni Konutlar Fiyat Endeksi, 2026 Ağustos ayında 242,37 seviyesine yükseldi. Endeks, Temmuz 2026’da 238,68 seviyesindeydi. Buna göre aylık artış yüzde 1,55 olarak gerçekleşti. 2025 Ağustos ayında 194,12 olan endeksin 2026 Ağustos ayında 242,37 seviyesine gelmesi ise yıllık yüzde 24,86’lık artışa işaret ediyor.
Endekste 2023 yılı 100 baz kabul edildiğinden, 2026 Ağustos ayındaki 242,37 seviyesi, son iki yılda inşa edilen konutların fiyat seviyesinin 2023 baz dönemine göre yaklaşık 2,42 katına çıktığını gösteriyor.
GPPS’den iki ayrı veri seti önerisi
GPPS Platformu, birinci el ve ikinci el konutların aynı başlık altında değerlendirilmesi yerine iki ayrı veri setinin oluşturulmasını öneriyor.
Platformun önerisine göre sıfır, projeden satılan ve teslime hazır birinci el konutlar için gayrimenkul değerleme raporlarının yanı sıra gerçek satış fiyatları, tapu değerleri ve fatura verileri de endeks hesaplamasına dahil edilmeli.
Proje aşamasındaki konutlar için ise gayrimenkul proje geliştirme, inşaat ve GYO kuruluşları ile sektör dernekleri ve platformlarının sağlayacağı inşaat maliyetleri ve proje satış fiyatı verilerinin de dikkate alınması gerektiği belirtiliyor.
Özdemir, özellikle enflasyonist ortamda inşaat maliyetleri ile konut satış fiyatlarının birlikte değerlendirilmesinin önemine dikkat çekiyor. İnşaat ve proje geliştirme sektöründe yüzlerce farklı işçilik, malzeme ve hizmet kaleminin maliyetlere etki ettiğini belirten Özdemir, bu nedenle birinci el ve ikinci el konut fiyatlarının ayrı endekslerle izlenmesinin sektör açısından daha sağlıklı bir veri zemini oluşturabileceğini ifade ediyor.
“Sıfır veya kullanılmış olması bizim için önemli”
GPPS Platformu’nun önerisinde konutun yaşından çok sıfır veya kullanılmış olup olmadığına odaklanılması gerektiği vurgulanıyor.
Platform, mevcut sistemde kullanılan “son iki yıl içerisinde inşa edilmiş konut” tanımının, birinci el ve ikinci el ayrımını ortaya koyacak şekilde yeniden değerlendirilmesini istiyor.
Bu yaklaşımın özellikle projeden yapılan ve yatırım amacı taşıyan konut alımlarında önemli bir referans oluşturabileceği belirtiliyor.
Bilge Özdemir, mevcut Konut Fiyat Endeksi’nin altyapısında yeni ve eski konutlara ilişkin ayrımlar bulunduğunu, ancak endeksin kullanım biçiminin büyük ölçüde ikinci el konut fiyatlarına referans oluşturduğunu ifade ediyor. GPPS Platformu, bu altyapının birinci el konut piyasasını daha doğru takip edecek şekilde geliştirilmesini talep ediyor.