Gayrimenkul hukuku bireyler veya kurumlar arasındaki arazi, arsa, ev, daire, apartman vb. taşınmaz mallarla ilgili mevzuatları kapsayan bir hukuk dalıdır. Gayrimenkul hukuku tapu ve tescil davaları, istihkak davaları, kira bedeli tespiti ve tescili, kamulaştırma davalarında meydana gelebilecek anlaşmazlıklara çözüm getirir. Taşınmaz mallar ait davaların çok sık yaşanıyor olması ve dava süreçlerinde farklı kanun branşlarına da atıf yapılması gayrimenkul hukukunu oldukça önemli kılmaktadır. Gayrimenkul hukukuna temel teşkil eden dava türleri konut, arazi, tarla, bina gibi farklı gayrimenkul davalarından meydana gelmektedir. Gayrimenkuller ile alakalı olarak açılan davalarda dava konuları,
- Tapu davası,
- İstihkak davaları
- Kira davaları,
- Kamulaştırma davaları,
- İzaley-i Şuyu davaları
Şeklinde davalardan meydana gelmekte, gayrimenkul hukuku bu davalarda kişilerin birbirleriyle, kişilerin kurumlarla ve kurumların kurumlarla olan gayrimenkul ilişkilerini ele almaktadır.
Gayrimenkul hukuku eşya hukukunun önemli bir parçası olup, eşya hukukuna bağlı olarak meydana gelen uyuşmazlıkların büyük bir çoğunluğunu kapsamaktadır. Birçok istisna ve detay barındıran gayrimenkul hukuku, tek bir dava içerisinde farklı hukuk dallarıyla girift bir şekilde biçimlenebilmektedir. Bu sebeple oldukça karışık ve zor bir hukuk dalı olarak görülmektedir. Genellikle Asliye Hukuk mahkemelerinde görülen davalar, özellikle gayrimenkul davasına konu olan taşınmazın bulunduğu yerlerdeki mahkemede açılan davalarla şekillenmektedir.
Gayrimenkul Davaları Nelerdir?
Tapu Davaları
Gayrimenkul hukuku kapsamında yer alan taşınmazlarla ilgili dava konularından biri tapu davalarıdır. Tapu tescil veya tapu iptali gibi dava türlerini kapsayan tapu davalarında, hukuka aykırı olan düzenleme varsa düzeltilmesi ve bu sebeple yaşanan mağduriyetlerin ortadan kaldırılması amaçlanmaktadır. Mülkiyet hakkını içeren bir dava türü olup Asliye Hukuk Mahkemelerinin görev alanında bulunmaktadır. Taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelere müracaat edilerek, istendiği takdirde avukat vekâletiyle yürütülebilir.
İstihkak Davaları
Bir başka dava konusu da İstihkak davalarıdır. Bu tür davalarda taşınmazların başkaları tarafından haksız yere işgal edilerek kullanılması dava konusudur. Zaman aşımının söz konusu olmadığı bu tür davalar zilyetsizliği haksız yere elinden alınan kişi veya varisleri tarafından taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemelerine açılan davalarla takip edilir.
Kamulaştırma Davaları
Kamunun yararı gözetilerek, özel mülk, arazi gibi gayrimenkullerin eder fiyatları ödenerek kamulaştırma işlemlerine yapılan itiraz veya anlaşmazlıklara yönelik açılan davalardır. Arazi ve arsalarda oldukça sık görülen kamulaştırmalar, kamu ihtiyaçlarına uygun olması halinde ev, apartman gibi yapıları da kapsayabilmektedir. Belediyeler, karayolları gibi kamu kurumları tarafından yapılan kamulaştırma işlemlerinde, acele kamulaştırma, trampa yoluyla kamulaştırma ve kısmi kamulaştırma yapılabilir.
Kira Davaları
Gayrimenkul hukukunda farklı alt davalarıyla oldukça geniş kapsamlı bir dava konusudur. Kiracı veya mal sahibi tarafından açılabilir. Genellikle, kira bedeli veya tahliye sebebiyle oluşan uyuşmazlıklar dava konusudur. Kira bedeli davaları taraflar arasında kiraya konu olan gayrimenkulün kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan davalardır. Kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kira artışlarına uyulmaması veya kiracıyı mağdur eden miktarlarda kira artışı taleplerinde Sulh hukuk mahkemelerine dava açılabilir.
İzaley-i Şuyu Davaları
İki veya daha fazla ortağı bulunan taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklığı bitirmek amacıyla açılan davalardır. Davalar gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılabilir. Genellikle oldukça uzun süreçli olarak devam eden davalar,
- Satış yoluyla ortaklığın sonlanması,
- Taksim edilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi
Şeklinde açılabilmektedir. Gayrimenkul hukukunun kapsama alanına giren davalar birçok alt dalı olan davalardır. Farklı yasaların gayrimenkul hukukuyla birlikte değerlendirmesi gereken özel durumlar oldukça sık yaşanmaktadır. Taşınmazın özelliği ve açılacak dava türleri, farklı hukuk dallarının uzmanlık alanlarına girebilmektedir.