Bir arsanın üzerine yapılacak olan inşaatın kesin sınırlarını belirlemek için kullanılan bir matematiksel değer olan Kat Alanı Kat sayısı, yani kısaca KAKS, bir yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına olan oranından elde edilen bir sayıdır ve halk arasında ise eski ifade ile” emsal olarak” anılır.
Bir inşaatın inşaat alanı, arsanın metrekaresi ile emsal değerinin (KAKS) çarpımı neticesinde bulunur. Örneğin; 1200 metrekarelik bir arsanın imar durum belgesinde, Kaks değeri 2.00 yazıyorsa, o arsanın metrekaresini 2.00 ile çarparak sonuç bulunur. Yani 1200 X 2.00 = 2400 metrekare toplam inşaat alanına sahip olan bir proje yapılabilir demektir.
Aşağıda ilgili yasa ve yönetmeliklerdeki teknik açılımı ve hesabını sizlerle paylaşıyor olacağım. Ancak daha açık ve uygulamaya dair bilinmesi gerekenler üzerinde durursak, emsal = nüfus veya nüfus kullanım yoğunluğu demek, daha anlamlı bir tabir olabilir.
Bunun hesabında emsal uygulamasının yapılacağı alandaki altyapı imkanları, su depoları, elektrik trafoları, yol genişlikleri, bağlantı noktaları, teknolojik alt yapı, anıtlar kurulu sahaları, fay hattı haritaları, trafik yoğunluğu, gece gündüz nüfus yoğunlukları, belediye bütçeleri, alt yapı yatırım stratejileri ve takvimleri, vb. gibi birçok unsur değerlendirilerek ortaya çıkarılan bu matematiksel değer, aslında değişimi o kadar da kolay bir değer değildir.
Kot farkının fazla olması nedeniyle eğimli arazilerde bazı kullanım avantajları elde edilebildiği gibi belirli metrajları aşan arsa büyüklüklerinde de zaman zaman ek imar hakları doğabilmektedir. Ya da tam tersine kıyılara yaklaştıkça bu imar haklarında azalışlar da söz konusu olabilir.
Bazı bölgelerde belediye sınırlarını bir yolun ortadan ayırdığı hallerde veya bu yerlerin alt yapılarının ayrı niteliklerde teknik altyapılara bağlı olması halinde karşı karşıya olunmasına rağmen farklı imar uygulamaları olduğu görülebilir. Bu durumlar her zaman bir adaletsizliğin göstergesi olmayabilir. Ama bu adaletsizlik duygusuna sevk eden çarpık uygulamaların olmadığını da iddia edemeyiz ne yazık ki.
O nedenle müteahhitlerin öyle bol keseden emsal artışı vaatlerine inanmamak gerekir. Emsalin artışı ile imarın artışı ise aynı şeyler değildir. Bazı yerlerde her ne kadar emsal bir değerle belirtilse de plan notlarının detaylarına inildiğinde bazı avantaj ve dezavantajlarla durum her zaman aynı matematik hesabını çıkartmayabilir.
Tabiri caizse, emsal, ortaya çıkacak elbisenin kumaş miktarı gibidir. Bu kumaşın yettiği kadarıyla inşaat alanı hesabı yapılacaktır. Bu nedenle bilhassa kat karşılığı inşaat işlerinde paylaşım terazisini biraz hassas tutabilmek önce malikleri bu hususta bilgilendirmek faydalı olabilir. Aksi halde bir yerde 15 kata müsaade edildiğini duyan teknik bilgisi olmayan bir malik örneğin 1000 m2 arsası varsa, şu şekilde yanlış hesaplar yapabilmektedirler, ”1000 m2 arsam x 15 kat = 15.000 m2’lik inşaat alanım var” diyebilir. Oysaki o yerde emsal (3) ise 1000 x 3 =3000 m2 inşaat alanı doğmaktadır. Müteahhitle %50 oranında anlaşmış olsalar, müteahhit malike 1500 m2 vermeyi planlarken malik ise 7500 m2 alacağını hesap ediyor olabilir.
İşte bu nedenle bilhassa kentsel dönüşüm organizasyonlarında maliklerle yapılan görüşmeler ve bilgilendirmeler çok ciddi önem arz etmektedir. Tabi olayı hep az önceki uyanık malik örneği gibi düşünemeyiz. Bir de mağdur edilen ve güven duyguları yüksek olduğu için suiistimal edilen malikler olduğunu da göz ardı edemeyiz.
Kentsel dönüşüm bilgilendirme ofisleri, emsal ve emsal dışı kazanımlar gibi hususlarda da malikleri yeri geldikçe aydınlatmaktan fayda göreceklerdir. Teknik bir terimi anlamayıp, utandığı için sormayan ve bilgisizliğinin açığa çıkmaması için kabuğuna çekilen insanlar olduğunu unutmamak gerekir.
İNŞAAT ALANI HESAPLANIRKEN AŞAĞIDAKİ KRİTERLER GÖZ ÖNÜNE ALINIR.
”Katlar alanına; Kanopiler, giriş saçakları, avlular, güneş, rüzgâr, yağmur ve kar etkisine karşı üstü örtülü bir veya birden fazla kenarı açık olan ve her bir bağımsız bölümle irtibatlı zemine oturan teraslar, çatı terasları ve çatı bahçeleri, Temelden çatıya taşıyıcı sistemle doğrudan bağlı olmayan binaya bitişik veya ayrık bir veya birden fazla kenarı açık olan arkatlar, bahçe ve istinat duvarları, Kapıcı daireleri ve bahçıvan evlerinin toplam 75 m2’si, bekçi odaları ve kontrol kulübelerinin toplam 9 m2’si, Sığınaklar ve ortak alan olarak ayrılan otoparklar, Asansör boşlukları, sahanlıklar, ışıklıklar, çöp, atık ve hava bacaları, tesisat galeri, şaft ve bacaları, Yapı inşaat alanının %3’ünü geçmeyen ortak alan veya binaya ait olan yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat alanları, kazan dairesi, teshin merkezi, bina ve tesise ait arıtma tesisi, su sarnıcı, gri su toplama havuzu, yakıt ve su depoları ile silolar, trafolar, jeneratör, kojenerasyon ünitesi, eşanjör ve hidrofor bölümleri, Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan veya bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan; ortak alan veya binaya ait jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri, Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katlar ile kısmen açıkta kalan bodrum katlarının en altındaki tavan döşeme kotu yol kotunun altında olan ve yola cephesi bulunmayan bodrum katında yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; yapı inşaat alanının %5’ini aşmayan ortak alan depolar, konut kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının %20’sini, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanını aşmayan depo amaçlı eklentiler, Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, çocuk oyun alanları, en az bir tarafı açık; sundurmalar, açık büfeler, açık yüzme havuzları, atlama kuleleri, pergolalar ve kameriyeler, Mescit, ticari amaç içermeyen kreş ve çocuk bakım ünitelerinin, toplam yapı inşaat alanının %5’ini aşmamak koşuluyla 750 m²’yi geçmeyen kısımları, Bulunduğu katın alanının toplam %25’ini geçmemek koşuluyla; sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar, açık çıkmalar ile kat bahçe ve terasları, yangın merdiveni, yangın güvenlik holü, diğer açık veya kapalı merdiven evlerinin 20 m2’si, dahil edilmez.
Uygulama imar planında emsal verilmeyen alanlarda, planda verilen veya yönetmelikle belirlenen; taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılması ile bulunur. Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle bu bent uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen mekanların hiçbir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz. Emsale konu edilmeyen mekanlar proje değişikliği ile imar planındaki veya yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez.”
Av. Cihat DEMİRBAĞ