Orta Doğu’da artan jeopolitik gerilimlerin Dubai gayrimenkul piyasasına yansımaları tartışılmaya devam ediyor. GPPS Kurucu Başkanı Bilge Özdemir’e göre, ABD ve İsrail’in İran’a yönelik olası savaş senaryoları Dubai’de yatırım algısını değiştirirken, Türk yatırımcıların yöneldiği bu pazar Türkiye’de gayrimenkul sektörünü iki farklı görüşe böldü.
- Yabancıya Konut Satışındaki Yavaşlama Sektörü Etkiledi
- Yerli Yatırımcıların Rotası Dubai’ye Döndü
- Türkiye İçin Politika Önerileri
- Dubai Piyasasına Yönelik Değerlendirmeler
- Savaş Ortamında Pazarlama Stratejileri Tartışılıyor
- Türk Yatırımcıların Endişesi Artıyor
- Projelerde Revizyon ve Sigorta Önerisi
- “Savaşın Fırsat Penceresi Yoktur”
- GPPS Platformunun Yapısı
- Bilge Özdemir Kimdir?
GPPS (Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu) Kurucu Başkanı, “O Bilge” iş kitabının yazarı ve gayrimenkul sektörü stratejisti Bilge Özdemir, Orta Doğu’da yükselen jeopolitik gerilimlerin Dubai gayrimenkul piyasasına etkilerini değerlendirdi. Özdemir, aynı zamanda Türkiye’deki gayrimenkul yatırım eğilimlerinin de bu gelişmelerden ciddi biçimde etkilendiğini belirterek hem Türk hem de Dubai piyasası için önemli uyarılarda bulundu.
Yabancıya Konut Satışındaki Yavaşlama Sektörü Etkiledi
Son yıllarda Türkiye’de yabancıya konut satışı ve vatandaşlık programlarına yönelik politikaların etkisinin azalması, gayrimenkul sektöründe yeni bir yön arayışını beraberinde getirdi. Özdemir’e göre bu süreçte pazarlama ve satış stratejilerinin uluslararası rekabetin gerisinde kalması da pazarın daralmasına neden oldu.
Bu gelişmelerin sonucu olarak Türkiye’den farklı amaçlarla gayrimenkul satın alan yabancı yatırımcıların sayısında belirgin bir düşüş yaşandı. Yabancıya konut pazarlayan ve sektör içinde “ihracatçı acente” olarak tanımlanan birçok şirket, daralan pazardan dolayı faaliyet rotasını değiştirdi.
Özellikle son dönemde çok sayıda acente ve pazarlama şirketi iş odağını Türkiye’den Dubai gayrimenkul piyasasına kaydırdı. Hatta başlangıçta yalnızca yabancı yatırımcıya satış yapan firmalara zamanla Türkiye’de yerli müşterilere çalışan emlak ofisleri de eşlik etmeye başladı.
Yerli Yatırımcıların Rotası Dubai’ye Döndü
Türkiye’de ekonomik koşulların değişmesi ve finansal getirilerin farklı alanlara kayması da yatırım eğilimlerini etkiledi. Kur korumalı finansal araçlar, döviz bazlı kira getirisi beklentisi, vergi avantajları ve alternatif pazar fırsatları gibi nedenlerle yatırımcıların önemli bir bölümü Dubai gayrimenkul pazarına yöneldi.
Bu süreç Türkiye’de sektör içinde iki farklı görüşün ortaya çıkmasına yol açtı. Bir kesim Dubai yatırımını savunurken, diğer kesim ise bu yatırımlara mesafeli yaklaştı. Özdemir, ticari hayatta haklı çıkmanın değil doğru strateji geliştirmenin önemli olduğunu vurgulayarak, tartışmaların sektör için yeni bir değerlendirme süreci oluşturduğunu ifade etti.
Türkiye İçin Politika Önerileri
Bilge Özdemir’e göre Türkiye’nin gayrimenkul piyasasında yeniden güçlü bir uluslararası konum elde edebilmesi için bazı düzenlemelerin hızla hayata geçirilmesi gerekiyor.
Bu kapsamda öncelikle Dubai başta olmak üzere Körfez ülkelerine yönelen emlakçı, broker ve pazarlama firmalarına destek verilmesi gerektiği belirtiliyor. Özdemir, sektör profesyonellerinin yeniden Türkiye’ye dönmesini sağlayacak politikaların geliştirilmesini öneriyor.
Ayrıca yabancıya konut satışında vatandaşlık programı ile birlikte oturum izni gibi uygulamaların da güncellenmesi gerektiğine dikkat çekiliyor. Sektör dernekleri ve platformların önerileri doğrultusunda yeni düzenlemelerin yapılmasının Türkiye’nin uluslararası pazardaki rekabet gücünü artırabileceği ifade ediliyor.
Özdemir’e göre Dubai’de gayrimenkul satın alan yatırımcıların kısa vadede Türkiye’ye geri dönmesi beklenmemeli. Çünkü ikinci el pazarının yeterince gelişmediği ülkelerde yabancı yatırımcıların satışlarının yerli pazar tarafından karşılanması oldukça zor.
Bu nedenle Hindistan, Çin, Rusya ve İran gibi ülkelerden gelen yatırımcı talebini yeniden çekebilmek için vatandaşlık dışındaki yatırım modellerinin de geliştirilmesi gerektiği belirtiliyor. Geri alım garantisi gibi farklı pazarlama stratejileri de bu süreçte önemli bir araç olarak değerlendiriliyor.
Dubai Piyasasına Yönelik Değerlendirmeler
Özdemir, Dubai’nin geçmişte birçok ekonomik krizden geçtiğini ve bu nedenle güçlü bir piyasa deneyimine sahip olduğunu belirtiyor.
2008 küresel finans krizi, 2014–2019 dönemindeki düşük petrol fiyatları ve konut arz fazlası ile 2020’de yaşanan pandemi sürecinde Dubai gayrimenkul piyasasında fiyatların yüzde 25 ile yüzde 60 arasında gerilediği biliniyor. Bu dönemlerde fiyatların yeniden toparlanmasının ise bir ila yedi yıl arasında sürdüğü görülmüştü.
Ancak Özdemir’e göre bugünkü Dubai piyasası geçmiş dönemlerden oldukça farklı bir yapıya sahip. Buna rağmen bölgede artan savaş riskleri nedeniyle satışların yavaşlaması ve fiyatların baskı altında kalması normal karşılanıyor.
Savaş Ortamında Pazarlama Stratejileri Tartışılıyor
Dubai’de faaliyet gösteren bazı emlak ve pazarlama şirketlerinin mevcut koşullara rağmen satışların normal seyrinde devam ettiği yönünde açıklamalar yapması sektörde tartışma yarattı.
Özdemir’e göre savaş tehdidinin bulunduğu dönemlerde agresif pazarlama stratejileri yerine mevcut yatırımların korunmasına odaklanılması gerekiyor. Özellikle sosyal medyada influencer’lar ve PR kampanyaları aracılığıyla Dubai’den konut alma çağrılarının yapılmasının sektörde tepki oluşturduğu ifade ediliyor.
Bu dönemde satış artırma yerine mevcut yatırımların korunmasına yönelik politikaların daha sağlıklı olacağı belirtiliyor.
Türk Yatırımcıların Endişesi Artıyor
Uluslararası gayrimenkul piyasasında Dubai’den konut satın alan Türk yatırımcı sayısının son yıllarda önemli ölçüde arttığı biliniyor. Ancak bölgesel gerilimler nedeniyle Türkiye’deki yatırımcıların gelişmeleri yakından takip ettiği ve endişe duyduğu belirtiliyor.
Özdemir’e göre bu ortamda Dubai yönetimi, yatırımcıların finansal yükünü hafifletecek bazı önlemler geliştirebilir. Gayrimenkul alımına bağlı borçların yeniden yapılandırılması, ödeme kolaylıkları sağlanması ve belirli süre sonra nakde çevrilebilen gayrimenkul sertifikası gibi finansal araçların devreye alınması öneriler arasında yer alıyor.
Projelerde Revizyon ve Sigorta Önerisi
Yeni başlayan projelerde ön satışların iptal edilmesi veya satışların askıya alınarak yatırımcılara ön alım hakkı verilmesi de öneriler arasında bulunuyor. Ayrıca projelerin başlangıç ve teslim sürelerinin revize edilmesi gerektiği ifade ediliyor.
Özdemir, gayrimenkul satışlarında fiyat indiriminin tek başına çözüm olmayacağını vurguluyor. Gayrimenkul alım psikolojisinin diğer sektörlerden farklı olduğunu belirten Özdemir, yatırımcı güveninin daha belirleyici olduğunu ifade ediyor.
Savaş riskine karşı oluşabilecek hasar veya yıkım gibi durumlar için devlet destekli sigorta mekanizmalarının da devreye alınması öneriliyor.
“Savaşın Fırsat Penceresi Yoktur”
33 yıllık sektör deneyimine sahip olduğunu belirten Bilge Özdemir, kriz dönemlerinin doğru yönetilmesi gerektiğini vurgulayarak şu değerlendirmeyi yaptı:
“Savaşın fırsat penceresi olmaz. Olsa olsa tehdit oluşturur. Ülkelerde yöneticiler krizleri yönetmek için vardır.”
GPPS Platformunun Yapısı
Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu’nda temsil edilen sektör dağılımı da dikkat çekiyor. Platformda yer alan üyelerin yaklaşık yüzde 47’si inşaat ve proje geliştirme firmalarından oluşuyor. Bu gruptaki profesyonellerin ortalama sektör deneyimi 12,5 yıl olarak ifade ediliyor.
Platformdaki katılımcıların yüzde 42’si ise outsource gayrimenkul proje pazarlama ve satış hizmeti veren şirketlerden oluşuyor. Bu şirketlerin kurucularının ortalama sektör deneyimi ise yaklaşık 15 yıl seviyesinde bulunuyor.
GYO temsil oranı ise yüzde 11 olarak belirtilirken, bu alandaki profesyonellerin ortalama deneyiminin 16,5 yıl olduğu ifade ediliyor.
Bilge Özdemir Kimdir?
Gayrimenkul sektöründe 33 yıllık deneyime sahip olan Bilge Özdemir, proje pazarlama ve satış stratejileri ile sektör insan kaynaklarının gelişimine yönelik çalışmalarıyla tanınıyor.
1990’lı yıllarda proje pazarlama ve satış modellerinin gelişimine katkı sağlayan Özdemir, 2000’li yıllarda outsource proje pazarlama hizmetlerinin Türkiye’de öncülerinden biri oldu.
Pazarlama, işletme, ekonomi ve halkla ilişkiler alanlarında ABD’de Hesser College, New Hampshire College / Southern New Hampshire University ve Dale Carnegie gibi kurumlarda eğitim alan Özdemir, Türkiye’de ise İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi mezunu.
Borçka–Artvin’de başlayan yaşam hikâyesini İstanbul ve ABD’de uluslararası deneyimle sürdüren Özdemir, 2 bini aşkın makalesini bir araya getirerek “O Bilge” adlı kitabını yayımladı. Özdemir aynı zamanda gayrimenkul ve ekonomi portallarında yazılarını sürdürmeye devam ediyor.