Gayrimenkul hukukunun bu denli geniş ve kapsamlı olması da bu alanda doğacak problemlerin çözümünde, yani açılacak olan gayrimenkul davalarında alanında uzman bir avukata danışılmasını zorunlu hale getirmiştir. Gayrimenkul davalarının avukat ile yürütülmesi kanunen bir mecburiyet olmamakla beraber, olası hak ve menfaat kayıplarının önüne geçilmesi adına hukuki destek alınması çok daha yerinde bir hareket olacaktır.
Mülkiyet hakkının bir türü olan taşınmaz mülkiyeti ve bu mülkiyetten doğan ihtilaflar ve davalar gayrimenkul hukukunun esas konusunu teşkil etmekte ve gayrimenkul avukatlarının çalışma alanını oluşturmaktadır. Gayrimenkul hukukunun kendine özgü birtakım dava türleri mevcuttur. Söz konusu davalardan bazılarını şu şekilde sıralamamız mümkündür: Taşınmazdan doğan tazminat davaları, ecrimisil davası, istihkak davaları, kamulaştırmasız el atma davaları, ortaklığın giderilmesi davası, tapu iptal ve tescil davaları, tahliye davaları, irtifak hakkının kurulmasına ilişkin davalar, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarından doğan davalar ve kira bedeli tespit davaları en çok karşılaşılan gayrimenkul davaları arasında yer almaktadır. Elbette ki bu dava türleri somut olayın özelliklerine farklılık gösterecektir.
Gayrimenkul hukukunu ilgilendiren her türlü işte büyük meblağların var oluşu, bu hukuk dalının önemini daha da artmıştır. Çünkü atılan yanlış bir adım veya kaçırılan bir süre çok büyük maddi kayıplara sebebiyet verebilecektir ki çoğu zaman bunları telafisi mümkün değildir. Bu nedenle yalnızca gayrimenkul davalarında değil; gayrimenkul işlerinde de alanında uzman bir avukata başvurulması ve kendisine danışılması doğru bir hareket olacaktır. Danışmanlık hizmeti alınmasıyla ileride doğabilecek sorunların ve uyuşmazlıkların önüne geçilmesi mümkün hale gelecektir.
Ecrimisil Davası
Gayrimenkul davaları denildiği zaman akla ilk gelen dava türlerinden birisi; ecrimisil davasıdır. Ecrimisil, bir malın kullanılmasından doğan menfaatin ölçülmesi neticesinde ortaya çıkan bedel olarak tanımlanabilir. Fakat bir malın her kullanımında ecrimisil talep edilmesi mümkün değildir. Ancak sayacağımız koşulların varlığı halinde ecrimisil talebinde bulunulabilecektir.
Ecrimisil talep edilebilmesi için öncelikle haksız işgal olmalıdır. Aynı zamanda haksız işgal sebebiyle malın sahibi ya da zilyeti zarara uğramış olmalıdır. Haksız işgali gerçekleştiren kişinin kötü niyetli olması da ecrimisil talebi için aranan koşullardandır. Ayrıca kötü niyetli zilyedin elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semerelerin varlığı aranmaktadır. Bu şartların varlığı halinde ecrimisil talep etmek mümkün olacaktır.
Ecrimisil davası ile bir malı haksız olarak elinde bulundurdan, malın esas sahibi kötü niyetli bu kişiye karşı haksız işgalin tazminatını isteyecektir. Bu tazminat çoğunlukla geriye dönük olarak hesaplanacak kira bedeli olarak da dile getirilmektedir. Bir malı haksız olarak işgal eden kimse, fuzuli şagil olarak adlandırılmaktadır. Bir arazide izin almaksızın inşaat yapmak, kamu hizmetine tahsis edilen bir binayı kullanmak, kiraya verilen bir taşınmazı, kira süresi dolmuş olmasına rağmen kullanmaya devam etmek gibi hallerde ecrimisil talep edilmesi mümkündür. Yargıtay’ın kararına göre ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi 5 yıl olarak kabul edilmiştir. Açılacak ecrimisil davasın görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup yetkili mahkeme ise HMK’ya göre uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kaynak : Topo hukuk