Pandemiyle birlikte değişen tedarik zincirinin Türkiye’nin ihracatına pozitif yansıması, birçok alanda üretim iştahını artırdı. Tekstilden mobilyaya, kimyadan deriye birçok sektör, her ne kadar ‘yatırımı askıya aldık, önümüzü göremiyoruz’ dese de, bazı üreticiler vites büyütmüş durumda. Bu durumun en iyi analiz edilebildiği alanların başında ise satılık-kiralık fabrika piyasası geliyor. Satılık fabrikaların kısa sürede alıcı bulduğu, kiralıkların ise satılıklardan daha çok talep gördüğü fabrika piyasası, üretimin arttığı yönünde işaretler veriyor. Fabrikaların yoğun olduğu bölgelerden Şekerpınar’da faaliyet gösteren emlakçılar, “Son günlerde küçülen üretim görmedik, aksine herkes işi büyütme peşinde’ derken, kiraların son dönemde hızla arttığını söylüyorlar. İstanbul’un üretimdeki merkez bölgelerinden İkitelli OSB’den Beylükdüzü’ne, Hadımköy’den Tuzla’ya kadar birçok bölgedeki fabrika piyasasını inceledim. Pandemi öncesinde metrekaresi 25-30 TL’den kiralanan fabrikalar bugün 50-60-70 TL’ye kadar çıkıyor. Satılıklarda ise metrekare 600 dolardan başlıyor. Yeni bir fabrika ise metrekare fiyatı 1000 dolara kadar çıkıyor.
Müşteri çok, yer yok!
Emlak danışmanları, pandeminin yarattığı ihracat dalgasıyla birlikte birçok sektörün üretimi artırma peşinde olduğunu gözlemlemiş. Re/Max City’den Turgay Domak, son aylarda satılık ve kiralık fabrikalara gelen taleplerin arttığını, ancak en çok depo ihtiyacının arttığını söylüyor. Geçtiğimiz aylarda 200 bin TL kira istenen bir fabrika için şimdi 300 bin TL istediklerini açıklayan Domak, “Talep var ki fiyat artıyor. Bazı fabrikalar, rakamı doğruysa, geldiği gibi gidiyor” diyor. Kiralar yüksek olduğu için mal sahiplerinin fabrikalarını satmak yerine kiraya vermek istediğini, ancak kiracıların ise yüksek kira nedeniyle satın alma eğiliminde olduğunu söyleyen Domak, “Sonuç olarak satılık kiralıklara göre çok az” diyor. Şekerpınar, Tepeören, Tuzla ve Pendik’in üretim için popüler bölgeler olduğunu belirten Domak, “Buralarda 30 tane kiralık varsa 10 tane satılık zor çıkar. Satılıklarda da fiyat dolara endeksli” diyor.
‘6 aydır sürekli artıyor’
Oskar Emlak’tan Fatih İnanç’la, Beylikdüzü OSB’de aylık kirası 90 bin TL olan bin 700 metrekarelik bir fabrika için konuştuk. İnanç, “Şu anda fabrika fiyatları çok yüksek. Metrekaresi 50-60-70 TL’ye kadar çıkıyor. 30 TL’lik olan yer 50 TL’ye çıktı kiralıkta. 6 aydır sürekli yükseliyor. İnşaat maliyetleri arttığı için satılık fiyatları da yükseliyor” diyor. Kendilerine satılık-kiralık fabrika arayanlardan sürekli telefon geldiğini anlatan İnanç, daha çok tekstil, plastik, geri dönüşüm, mobilya gibi alanlarda üretim yapmak isteyenlerin olduğunu açıklıyor. Beylikdüzü, Kıraç, Hadımköy gibi belli başlı bölgelerde, portföylerinde 35 kiralık fabrika bulunduğundan bahseden İnanç, “Satılık sayısı az” diyor. Beylikdüzü’nde hem üretim hem de depolamaya yönelik bir hangar için Emin Emlak’tan Necat Çavğa ile görüştüğümüzde ise, kendisi şunları anlatıyor: “Şu anda hem satılık hem de kiralık fabrikalara aşırı bir talep var. Bunu da ihracat artışına bağlıyoruz. İhracatçının durumu gayet iyi şu anda. Daha önce bir müşteri geldiğinde 6-7 yer gösterirken, şimdi bir fabrika boşa çıkıyor, bütün emlakçılar hücum ediyor. Eskisi gibi kimse fabrikasına satılık-kiralık afişi asmıyor. Çünkü fabrikalar geldiği gibi gidiyor. Bizim bölgede 20-25 TL olan metrekare kiralık fiyatları bugün 40-50 TL’ye çıktı.” Satılık arayan girişimcilerin de yoğun olduğunu söyleyen Çavğa, “Kira getirisi iyi olduğu için kimse yerini satmıyor” diyor. Yeni fabrikaların metrekare satış fiyatları 1000 dolara çıkarken, eski fabrikalarda rakam 600-700 dolar civarında seyrediyor.
Yabancılardan yoğun talep var
Bozarslan Gayrimenkul&Yapı’dan Çağrı Bozarslan, İkitelli OSB’de 3.250 metrekarelik bir fabrikayı aylık 119 bin 500 TL’ye kiraya vermek istiyor. Bu yıl müşteri sayısının artmasına karşın yer olmadığını söyleyen Bozarslan, taleplerin Türkler’den olduğu kadar yabancılardan da geldiğini açıklıyor. Afganistan’dan Tacikistan’a, Mısır’dan Çin’e kadar birçok ülke vatandaşından çeşitli sektörlerde üretim yapmak için fabrika talebi aldıklarını belirten Bozarslan, “Hem satın almak hem de kiralamak istiyorlar. Pandemiden beri hem kiralık hem de satılıkta fiyatlar ikiye katlandı ” diyor.