Faiz ve yüksek inşaat maliyeti, 2021’de konut arzını aşağı çekerken, yüz yüze eğitimin başlaması ve kentsel dönüşümün hızlanması konut talebinin patlamasına neden oldu. Düşük arza karşılık yüksek talep konut fiyatlarını ikiye katladı. Mevduattan daha iyi getiri sağlaması ile elinde altın ve dövizi olanların birikimlerini güvenli liman gördükleri gayrimenkule yatırmaya başlaması konut stoklarını eritmeye başladı. Üç yıl önce ortalama 800 bin olan konut stoku, 2020 yılında 600 bin, 2021 de ise yaklaşık 450 bine geriledi.
KREDİLİ SATIŞ ARTIYOR
Özellikle Merkez Bankasının faiz indirimleri ile maliyet yükü azalmaya başlayan vatandaşın kredili satışlara da ilgisinin artması, yılın son çeyreğinde ipotekli satışları hareketlendirdi. Bu tablo satış rakamlarına da yansıdı. Türkiye genelinde yılın 11 ayında yüzde 9.2 azalışla 1 milyon 265 adet olan konut satışları, faiz indirimlerinin hissedildiği kasım ayında yıllık yüzde 59 artarak 178 bin 814’e çıktı. Yine ocak-kasım döneminde yüksek faiz etkisiyle yüzde 55,4 azalan kredili konut satışları, kasımda aylık yüzde 61 artış göstererek 39 bin 366’ya yükseldi.
MALİYET VE FIRSAT ZAMLARI DURULMUYOR
Yabancılara yapılan konut satışları da yüzde 48,4 artarak 7 bin 363 oldu. Ancak özellikle kur artışının da etkisiyle inşaat demirinden çimentoya, boyadan alçıya kadar inşaat maliyetlerinin son bir yılda yüzde 100’ü aşması ve dizginlenemeyen konut fiyat artışları gayrimenkul sektörünü zorladı. Konut geliştiricilerine göre, sektörün en önemli sorunlarından biri, dizginlenmesi giderek güçleşen ve direkt tüketiciye yansımaması için çaba sarf edilen maliyet artışı. Bir diğer konu, bozulan finansman yapısı nedeniyle inşaat sürelerinde yaşanan gecikmeler ve buna bağlı ortaya çıkan hukuki sıkıntılar. Aşılmaya çalışılan bir diğer sorun, artan maliyet ve enflasyonun üzerine binen yüksek faiz yükü.
FİYATLARA YANSIR
İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım, Kovid-19 salgınının, ciro artışlarının maliyet artışlarının altında kalmasına sebep olduğunu belirterek, şunları söyledi: “2021 yılında dizginlemeye çalıştığımız konut fiyatları, artan hammadde maliyetleri nedeniyle taşınamayacak dereceye geldi. O nedenle artan maliyet yükünün bir kısmının konut fiyatlarına yansıması kaçınılmaz oldu. Konut üreticileri, yüzde 100 gerçekleşen maliyet artışının büyük kısmını absorbe ederek enflasyonu daha fazla körüklememesine ve konut fiyatlarının erişilebilir kalmasına gayret etti. Bu çaba, devam eden projelerde olumlu sonuç buldu ve maliyetlerden kaynaklanan fiyat artışının yarısı nihai tüketiciye yansıdı.
Ancak bundan sonra başlayacak yeni projelerde böyle bir şans olmayabilir. Başta demir ve çimento olmak üzere inşaatın temel hammaddelerinde gerçekleşen artışların tamamı konut fiyatlarına yansıyabilir. Yatırım araçlarının oldukça oynak ve riskli hale gelmesi, yatırım sahiplerinin güvenli liman olarak bilinen gayrimenkule yönlendirmeye başladı. Hedefimiz, 2021 yılını 1 milyon 450 bin adet seviyesinin üzerine çıkarak geçen seneki rekoru zorlamak.”
2022’de yatırımlarımız artarak sürecek
FuzulEv Yönetim Kurulu Başkanı Eyüp Akbal, gelecek yılı hem salgına hem de tüm dünyayı etkileyen enflasyona rağmen yatırımlarına hız kesmeden devam ettireceklerini söyledi. 2021’in kendileri için oldukça hareketli geçtiğini anlatan Akbal, “Yüksek enflasyon ortamında herkes daha açık gördü ki en iyi yatırım gayrimenkul, değeri azalmıyor. Dolayısıyla ben önümüzdeki yıllarda ev sahipliği oranının artacağını düşünüyorum. 2020’den kalan ve bu yıla da yansıyan talep artışı, 2022’de de devam edecektir. Gelecek yıl ekonomide büyümenin devam edeceğini, kurun istikrara kavuşacağını düşünüyorum. Bu kapsamda 2022’de startuplara hız verileceğini, dijitale teşvik geleceğini, savunma sanayiinin yaygınlaşmasının önünün açılacağını düşünüyorum” dedi.
Konut, birikimi koruyan yatırım aracı oldu
Faiz indirimi satışlara yansıdı
Özyurtlar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt, şu değerlendirmelerde bulundu: “Kredi faizinin düşmesinin iç piyasa satışlarına olumlu yansıdığını görüyoruz. İç piyasaya istikrarlı bir hareketlilik kazandırmak için konut kredi faiz indiriminin yanı sıra ham madde fiyatlarının da kontrol altına alınması gerekiyor. Buna ek olarak yatırımcılara yeni finansman modellerinin sunulması şart. Konuta yatırımı cazip hale getirecek düzenlemeler yapılırsa biz müteahhitler önümüzü daha rahat görür ve yatırımlarımıza güvenle devam edebiliriz.”
Her yıl 850 bin konut ihtiyacı var
Tek çözüm yolu erişilebilir seviye
Konut talebinin karşılanmasının tek yolunun fiyatların erişilebilir seviyede olacak şekilde arzın genişletilmesi olduğuna işaret eden Nazmi Durbakayım, “Yani yeni projelerin acilen devreye girmesidir. Bunun için de yapılması gereken arsanın uygun maliyetle temini ve inşaat malzemelerindeki fiyat istikrarıdır. Bunun en iyi yöntemi kentsel dönüşümdür. Başta İstanbul ve İzmir olmak üzere riskli binaların bulunduğu bölgelerde, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca standartlaştırılmış kat karşılığı arsa sözleşmeleriyle gerçekleştirilecek projeler önemli bir adım olabilir. Böylece hem deprem riski minimize edilmiş olur hem de konut arzı arttırılır. Faize de kalıcı çözüm getirilmeli. Geçtiğimiz yıl kamu bankalarının yaptığı yüzde 0,64-0,69 bandındaki faiz seviyeleri yeniden uygulanmadığı sürece kira öder gibi ev kredisi ödenmesi çok zor. Bunun sürekli olması için tek yol var. Faiz maliyetlerini minimuma (aylık bazda yüzde 0,5’in altına) çekecek olan ikincil piyasaların devreye girmesidir. Yani gerçek anlamda mortgage kredileri için yasal adımların atılması ve uygulanması şarttır” değerlendirmesinde bulundu.
Yabancıya satışta son 8 yılın rekoru