Ticari gayrimenkul ve yatırım yönetim şirketi Jones Lang LaSalle (JLL) Türkiye Başkanı ve Han Spaces Yönetim Kurulu Başkanı Avi Alkaş, AVM’lerin günün gereklerine uyum sağlamak zorunda olduğuna işaret ederek, bazılarının test, sınav merkezi ya da deprem toplanma alanına dönüşebileceğini söyledi.
Zor bir süreçten geçildiğine işaret eden Alkaş, ancak henüz korkulduğu kadar AVM ve mağaza kapanmalarının yaşanmadığını ifade etti. Yeni dönemde ofis anlayışının da değişeceğini, paylaşımlı ofislerin olacağını dile getiren Avi Alkaş ile koronavirüsün AVM’lere etkisi ive değişen ofis kültürünü konuştuk.
– AVM’ler pandemide çok gündemde. Açılsın mı açılmasın mı tartışmaları… Ekonomik olarak AVM tarafında nasıl bir tabloyla karşı karşıyayız?
Zor bir süreçten geçiyoruz. İnsanlar pandemi nedeniyle kapalı mekanlara giremediği için kapı girişlerinde ciddi düşüşler yaşandı. Hala pandemi öncesinin kapı giriş sayılarına göre yüzde 60-65’lerdeyiz. Bu dönem zor. 8 ayı geride bıraktık. Artık bu 8 ayın sonrasına hazırlanmamız lazım. E-ticaret yaygınlaşıyor. Bir takım ihtiyaçlar erteleniyor. Sektörün bunun getirdiği yükü göğüslemesi gerekiyor. AVM’lerin bu dönemde farklı ihtiyaçlara farklı kullanımlara gitmesi de lazım. Belki de AVM’lerin önüne sağlık için test merkezleri kuracağız. Ya da sınav merkezi olarak işlev görmeye başlayacak. Belki paylaşımlı çalışma mekanlarına dönüşecek. AVM’lerde bu tür fonksiyon değişiklikleri bekliyoruz.
– Yani artık klasik bildiğimiz AVM’ler olmayacak mı?
Evet. AVM’ler toplum için gereken farklı işlevlere de mekan sağlayacak yapılanmaya gidiyor.
KORKULDUĞU KADAR OLMADI
– Bu 8 ayın hasar tespitini yaptınız mı?
Hala korkulduğu, endişe edildiği kadar kapanma gerçekleşmedi. AVM’lerde artık daha çok karma kullanımlı yapılar görmeye başladık. Nasıl ki kapalı çarşılar hala yaşıyorsa ve farklı farklı hizmetler içerebiliyorsa, AVM’lerin de yaşamlarını sürdürmek için talebe uyumlu olarak, başka işlevleri de içermesi gerekiyor.
– Bu süreçte kapananlar olur mu?
Bildiğim kadarıyla henüz kapanan AVM ve mağaza yok. Ama bazı perakendeciler mağazalarını açmadı. Çocuk eğlence alanları, sinemalar açılmadı. Yeme içme birimlerinde daha düşük kapasiteler görüyoruz. Geçmişe kıyasla AVM’lerde insanların daha az süre geçirdiklerini gözlemliyoruz. İnsanlar temel ihtiyaçlarını alıp çıkıyorlar. Bu dönemde açık alanları daha fazla olan AVM’lere kayış görüyoruz.
– Dönüşümü sağlayamayan AVM’ler kapanır mı?
Tabi ki. Günün gereğine uyum sağlamak ön koşul. Ticari gayrimenkuller de AVM’ler de pandeminin bir süre daha devam edeceği öngörüsüyle hareket edilmeli. Evet zor süreç. Mücadeleye devam yeteneklerimizi konuşturacağız. Farklı kullanımlar farklı ihtiyaçları doğru cevaplandırabilmek gerekiyor. Azalan gelirlere karşılık gider denetimleri önem kazanıyor. Burada AVM yatırımcısı da perakendeci de canla başla çalışıyor.
BEKLE GÖR POLİTİKASI
– Kiralar konusuna hala perakendeci ve AVM yatırımcısı arasında ortak bir dil yakalanmadı.
Yakalanıyor bence. AVM yatırımcılarının önemli fedakarlıkları oldu. Kapalı olunan dönem için kira alınmadı, sonrasında indirimli kiralar uygulandı. Etraftan çok da duyduğumuz davalık konu, tahliye yok. Perakendeci belki cezai şarta takılıyor ama herkes günü bir şekilde kurtarma çabasında. Aynı geminde seyahat etmenin zorluklarına birlikte göğüs germe gerçeği var. Ha eskisi kadar belki yatırım yapılmayacak.
– Yeni yatırım görmeyeceğiz yani?
Yatırım yapma ve geri dönüş süreleri uzadı, zorlaştı. Şu anda 440 AVM’yi var. Tabi ki AVM yatırımları hız kesiyor. Beklemede. Başlamış olan yatırımlar ancak tamamlanacak. Ama çok fazla yeni yatırım iştahı görmüyoruz.
ÇIKAN YABANCI YOK
– AVM’de yabancı yatırımcı sayası da çok, şu anda Türkiye’de memnunlar mı?
Şu anda kulağımıza gelen çıkış arayan bir yatırımcı yok. Önümüzdeki dönemde de biraz bekle gör politikasına tanık olacağız. Şu anda Türkiye’de bir yanda kur istikrarsızlığı bir yandan hukuki uygulamalar, bir yandan kiralarla ilgili gerekçelerle yabancı yatırımcıların beklediklerini ve yatırım yapmadıklarını söyleyebilirim. Henüz çıkış haberi de duymuyoruz. Çünkü bu dönemde değerleme yapmak da zor.
HAKSIZ BİR SÖYLEM
– Deprem toplanma alanları AVM oldu eleştirileri de var, ne diyeceksiniz?
Ben bu söylemi haksız ve yersiz görüyorum. Hiçbir AVM’ci yatırımını bir toplanma alanı üstüne kurmaz. AVM’lerin inşaatı kapsamlı ruhsatlar gerektirir. Bugüne kadar hiçbir kaçak AVM’ye denk gelmedik. İmar Barışından yararlanan AVM neredeyse yoktur.
– Peki bazı AVM’ler deprem toplanma alanına döner mi?
Tabi ki. Bir kere artık AVM’lerin yapılma hızı azalacak. Geniş ve yeşil alanlar oluşturma çabaları var. Burada şehir planlamacılarının sorumlulukları çok önemli. Artan Nüfusla bağlantılı doğru kurguların yapılması lazım. Bu çerçevede o planlamalar yapılırsa bazı AVM’lerin fonksiyonlarını değiştirmeleri beklenebilir. O zaman da bu tür hizmetlere olanak sağlanmış olur.
HANLAR GERİ DÖNÜYOR
– Koranavirüsle ofis kültürü değişiyor, yeni dönemde bizi nasıl çalışma alanları bekliyor?
Evden çalışma uzaktan çalışmaya dönüşüyor. Artık büyük alanlı merkezi ofisi olan şirketler giderek kendilerini çalışanlarının yaşam yerlerine yakın yerlerde konuşlandıracak ve paylaşımlı ofisler hayatımıza girecek. Şirketlerin bu konudaki arayışları hızlanıyor. Biz de Han Spaces olarak ortak paylaşımlı çalışma ofislerini kurgulamaya başladık. Uzunca zamandır insanlar kafelerde çalışmaya başlamıştı. Ama buralar ergonomik çalışma alanları sunmuyor. Ofis gibi kurgu ve sosyalleşmeyi barındırması gerekiyordu. Hem büyük kurumsal şirketlere, hem bireysel kullanıcılara hem de KOBİ’lerin başlangıçta ofis yatırımı yapmadan şirketleri için adres ve ilk kurulum yeri olanaklarını sağlayacakları alanlar oluşturuyoruz.
– İsteyen herkes gelebiliyor yani bu ofislere?
Tabi. Nasıl ki bir jimnastik kulübüne üyelik oluyorsa buraya da üyelik mantığıyla belli bir abonman ücreti ödeyerek ya limitsiz ya da belli saatlerle limitlenmiş formüller var. Böylece maliyetler düşecek ve kârlılık artacak. Biz bu işe Beşiktaş ve Levent’te başladık.
Eskiden hanlar vardı. Aslında yeni nesil iş hanı kuruyoruz. Göz göz odalar olacak. Hızlı internet bağlantısı, kafeler, çektiğin fotokopi kadar parasını ödeyeceğin bir yapı. Kartlı sistemlerle giriş çıkış yapılacak.
– Bu hizmetten faydalanmak için ne kadarlık ödeme yapılması gerekiyor?
Ortalama 1500-2000 m2’lik alanlarda 1000 TL ile başlayan aylık ücretlerle kullanma imkanı olacak. Toplantı salonları kullanıldığı kadar, çekilen fotokopi kadar ödemeler olacak. Mesela 3 kişisiniz bir şirket kuruyorsunuz, ofis kirası onun düzenlenmesi daha masraflı. Buralarda istediğin kadar kiralama da yapabileceksin. Bizim ana işimiz AVM’ler, ama şimdi daha fazla çalışma alanlarına odaklanıyoruz. Var olan ofisleri de dönüştürüyoruz. Ama yine de atıl duruma düşecek çok bina da var.