Hukukumuzda kira sözleşmesinin genel hükümlere göre sona ermesine yönelik olarak fesih 1 ve fesih bildirimi (ihbar) 2 hakları düzenlenmiştir. Fesih yolu ile sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirme hakkı, hem kiraya verene hem de kiracıya tanınmıştır. Eğer kiraya verenler ya da kiracılar birden fazla ise, kira sözleşmesinin feshedilmesinde hepsi birden fesih bildiriminde bulunmalıdır .
Kira ilişkisinin sonlandırılmasını değişik ana başlıklar ile bunları da kendi içeriğinde alt başlıklar altında incelemeye çalıştım. Uygulama açısından karşımıza çok çıkan konut ve çatılı iş yeri kiraları konusunu daha ayrıntılı olarak ele aldım. Genel olarak hukukumuzda düzenlenen sona erme sebepleri uygun düştüğü ölçüde konut ve çatılı işyeri kiralarına da uygulanmaktadır.
SÜRENİN DOLMASI NEDENİYLE SONA ERME
Sürenin dolması nedeniyle sona erme hali, kira sözleşmesinde sürenin belli olup olmadığı farklılığına göre sona erecektir. Kira sözleşmesi süreli olacağı gibi, bu sürenin belirtilmemiş olması da mümkündür.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Sözleşmenin sona ereceği anın, tarafların açık veya zımni irade beyanıyla öngörüldüğü hallerde belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu olur . 4 Bir başka deyişle, tarafların kira süresini, gün, hafta, ay ya da yıl olarak belirledikleri kira sözleşmeleri belirli süreli kira sözleşmeleridir. Kira sözleşmelerinde kararlaştırılan bu belirli süre, bir takvim günü olabileceği gibi hal ve duruma göre örtülü olarak da belirlenmiş olabilir . Kira sözleşmesi, belirli bir süre için yapılmış olduğu ve susma (sükut) ile yenilenmediği takdirde, bu sürenin geçmiş olmasıyla birlikte kendiliğinden sona erer . Ancak, süre geçmiş olduğu halde kiraya veren, kiracının kullanmaya devam etmesine karşı çıkmamışsa ya da kullanmasına izin vermişse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
TBK. m. 327 de düzenlenen bu hal, 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 267 nci maddesine karşılık gelmekte olup, iki fıkradan ibarettir. Maddenin birinci fıkrasında, belirli süreli kira sözleşmesinin, sürenin sonunda kendiliğinden sona ereceği ve sürenin belirlenmesinin de açık ya da örtülü biçimde olabileceği belirtilmiştir .
Kira sözleşmesinde kira süresi açık veya örtülü şekilde belirlenmişse, anılan sürenin dolmasıyla kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer. Ancak sürenin sona ermesi, her hal ve koşulda kira ilişkisinin ortadan kalktığını göstermez Tarafların bu konuda hareketleri önemlidir. Zira ortada açık bir anlaşma bulunmadığı halde taraflar kira ilişkisini devam ettiriyorlarsa, sözleşme kendiliğinden sona ermeyip, belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Diğer bir deyişle belirsiz bir süre için yenilenmiş sayılır. Yenilemenin hukuki sonucu olarak, belirli süreli kira sözleşmesinin yerine tarafları ve içeriği, sona eren sözleşme ile aynı olan yeni bir belirsiz süreli kira sözleşmesi meydana gelmektedir.
Bu dönüşümle birlikte artık taraflar arasında çıkacak uyuşmazlıklarda Hakim belirli olmayan süreli kira hükümlerini uygulayacaktır. Belirli süreli kira sözleşmesinde, kiraya veren, sözleşmenin yenilenmeyeceğini süresinde kiracıya bildirmişse eğer, yapılan bu bildirimle sözleşme süresiz hale dönüşemez.