KİRAYA GÖRE EVİN DEĞERİNİ HESAPLAMA
Konutun satış değeri, evin ilerleyen senelerde mülk sahibine sağlayacağı kazancın bugünkü net değeri olarak öngörülür.
Evinizin 1 aylık kira bedelini, size kazandırdığı gelir olarak alarak, ilerleyen yıllarda sağlanmış olacak toplam kira bedelini evinizin değerini belirleyici bir faktör olarak kullanabilirsiniz.
Ülkemiz genelinde ortalama nitelikteki bir evin satış değeri, bulunduğu bölgeye göre ortalama 18-25 yıl aralığındaki toplam kira bedeli olarak hesaplanmaktadır.
Bu değer belirleme türünde çok yüksek satış değerine sahip mülklerde çarpanlarda yukarı yönlü değişim (artış) olabilir, yani değeri milyonları bulan bir evin kira çarpanları 30 hatta 40 yılı görebilir.
EMSAL EVLERLE DEĞER BELİRLEME
Bu yöntem en çok tercih edilen ve bilinen yöntemlerden biri olmakla birlikte doğru sonuca ulaşmak için tek başına yeterli değildir.
Evin konumu, satış bedelini belirleyen başlıca faktördür. Evinizin konumunun iyi olduğunu sadece bulunduğu ilçeye ya da mahalleye göre değil; evin baktığı sokak ve cadde dahil birçok diğer etkene göre belirlemek gerekir.
Satmayı ya da almayı düşündüğünüz evin bölgesinde bulunan satılık veya yakın zamanda satışı gerçekleşmiş mülklerin fiyatlarını emlak ofislerinden veya online emlak portallarından araştırabilirsiniz.
Tüm bu araştırmalar sonucunda elde edilen veriler ile karşılaştırma yaparak fiyatı araştırılan gayrimenkulün gerçek piyasa değerini belirlemeye çalışabilirsiniz.
Emsal karşılaştırma yöntemi ile değer belirlemede en önemli nokta, değerini belirlemeye çalıştığınız gayrimenkul ile karşılaştırdığınız diğer gayrimenkullerin olabildiğince çok ortak noktası bulunmasıdır.
Bu sayede bu karşılaştırmalı analiz yöntemi ile olabildiğince doğru bir sonuca ulaşmış olursunuz.
Evinizin değerine etki eden başlıca etmenler maddeler halinde aşağıda sıralanmıştır:
— Şehir/ilçe merkezine yakınlığı
— Ulaşım olanaklarının çeşitliliği ve yakınlığı
— Taşınmazın bulunduğu binanın yaşı
— Dairenin (güney) ışık alan cephede olması
— Dairenin katı, ve kattaki konumu
— Binanın asansörlü olup olmaması
— Cephesinin açık olması ve deniz,dağ, göl vb. doğa manzarasının bulunması
— Spor salonu, havuz, çocuk parkı gibi sosyal tesislerin olması
— Site içinde ya da tekil binada olması
— Okul, hastane, park, çeşitli sosyal imkanlara yakınlığı
— Yapı ruhsatının ve yapı kullanım izninin (iskan) olup olmadığı
— Projeye uygun inşa edilip edilmediği (kaçak yapı olup olmadığı)
— Kat mülkiyetine geçilip geçilmediği, cins tashihinin yapılıp yapılmadığı
Bu kriterlerden bazıları, profesyonel bir araştırmayı gerektirmektedir. Mesela konutun, ilgili belediyece onaylı mimari projesine uygun olarak inşa edilip edilmediği ancak söz konusu projenin uzmanlarca incelenmesiyle tespit edilebilir.