Ev alırken çoğu alıcının dikkati fiyata, oda sayısına ve konumuna kayar. Oysa binanın yasal olarak oturulabilir olduğunu gösteren belge, resmi adıyla yapı kullanma izin belgesi, günlük dildeki adıyla iskandır. Bu belge yoksa ev fiziken bitmiş görünse bile hukuken kullanıma açılmamış sayılabilir. Alım kararını vermeden önce iskan durumunu netleştirmek, sonradan yaşanacak abonelik, kredi ve tapu sorunlarının önünü keser.
İskan belgesi nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesine göre yapı tamamen bittiğinde, ya da kısmen kullanılması mümkün bölümleri tamamlandığında, bu kısımların kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten izin alınması zorunludur. İskan, yapının ruhsatına ve eki projelere uygun tamamlandığını, kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığını tespit eden resmi belgedir. Başka bir deyişle bina ayakta duruyor olsa da, iskan yoksa idare henüz o yapının oturmaya elverişli olduğunu onaylamamış demektir.
Başvuru nereye yapılır ve süre ne kadar?
Başvuru, yapı ruhsatını düzenleyen idareye yapılır. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bu idare genellikle belediye, dışında ise valiliktir. Kanun, mal sahibinin başvurusunun en geç otuz gün içinde sonuçlandırılmasını zorunlu kılar. Bu süre içinde işlem tamamlanmazsa, sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Bu kural, başvurunun takipsiz bırakılabileceği anlamına gelmez. Belgenin fiilen düzenlenmiş ve dosyada duruyor olması, ileride tapu, abonelik ve kredi işlemlerinde işinizi kolaylaştırır.
İskanı olmayan evde elektrik, su ve kanalizasyon
Aynı Kanunun 31. maddesi açıktır: Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlanılamaz. Buna karşılık kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir. Bu nedenle satılık ilanında “elektrik ve su açık” denmesi, tek başına iskanın alındığı anlamına gelmez. Geçici abonelik, şantiye bağlantısı veya fiili kullanım ile yasal izin farklı şeylerdir. Alıcı, aboneliklerin hangi statüde açıldığını ve iskanın bağımsız bölüm bazında olup olmadığını sormalıdır.
İskan ile kat mülkiyeti arasındaki bağ
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapı ve yapı kullanma izin belgesi olmadan kurulamaz. Kat irtifakı ise henüz yapı yapılmamış veya tamamlanmamış bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine geçilmek üzere kurulur. Yapı kullanma izin belgesi düzenlendikten sonra cins değişikliği ve kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kanundaki şartlar çerçevesinde resen yürütülür. Bu yüzden tapuda yalnızca kat irtifakı görünüyorsa, iskanın henüz alınmamış veya tapuya yansımamış olma ihtimali yüksektir ve bu durum mutlaka araştırılmalıdır.
Ruhsat ile iskanı karıştırmayın
Yapı ruhsatı, inşaatın yasal olarak başlayabileceğini gösteren izinidir. İskan ise inşaatın bittiğini ve yapının kullanılabileceğini gösteren belgedir. Satılık ilanlarında bazen “ruhsatlı proje” ifadesi, iskan alınmış gibi sunulur. Ruhsat, iskanın yerine geçmez. Özellikle yeni bitmiş veya bitmek üzere olan projelerde bu ayrım kritiktir. Eski binalarda iskan farklı bir adla, farklı bir formatta da düzenlenmiş olabilir; önemli olan, ruhsatı veren idarenin kullanma iznini onayladığının belgelenmesidir.
Ev almadan önce iskan nasıl kontrol edilir?
İlk adım, satıcıdan yapı kullanma izin belgesinin bir örneğini istemektir. Belgede parsel bilgileri, yapı ruhsatının tarih ve sayısı, bağımsız bölümler ve kullanım amacı yer alır. Bu bilgileri tapu kaydı ve ruhsatla karşılaştırmak gerekir. İkinci adım, ruhsatı veren belediyenin imar biriminden iskanın gerçekten düzenlenip düzenlenmediğini teyit etmektir. Üçüncü adım tapu kaydına bakmaktır. Kaydın niteliği hâlâ arsa görünüyorsa ve bağımsız bölüm kat irtifakı ile kayıtlıysa, iskan süreci tamamlanmamış olabilir. Kısmi iskan varsa, sizin daireye isabet eden bölümün belgede yer alıp almadığına ayrıca bakılmalıdır. Sözleşmeye, devrin iskanlı ve gerekiyorsa kat mülkiyetli tapu ile yapılacağı yönünde açık bir hüküm koymak da alıcıyı güçlendirir.
İskanı olmayan veya belgesi eksik evde ne risk doğar?
En sık karşılaşılan sorun, kalıcı aboneliklerin açılamaması veya sonradan kesilmesidir. Bunun yanında kat mülkiyetine geçilememesi, ortak alanların yönetiminde belirsizlik ve kredi sürecinde bankanın ek belge istemesi de gündeme gelebilir. İskanın gecikmesinin nedeni bazen projeye aykırı imalat, eksik tesisat veya idaredeki evrak noksanlığıdır. Bu neden giderilmeden belge alınamaz. Bu yüzden “iskan yakında çıkar” vaadine değil, belgenin kendisine ve belediye teyidine güvenmek gerekir. Fiyat avantajı câzip gelse bile, iskanı belgelenmemiş bir dairenin maliyeti sonradan beklenmedik biçimde artabilir.
Özetle iskan, evin oturulabilir olduğunu gösteren yasal yeşil ışıktır. Satın alma vaadi sözleşmesini imzalamadan önce belgenin bir örneğini alın, belediyeden doğrulatın ve tapudaki kayıt türüyle karşılaştırın. Bu üç kontrol, ileride yaşanacak pek çok anlaşmazlığı baştan önler.