Salgın sonrasında maddi anlamda kayba uğrayan çalışanlar ile faaliyetlerine geçici süreliğine ara veren işletmecilerin ödemek zorunda olduğu konut ve iş yeri kiraları için birden fazla emsal karar ortaya çıktı.
Yargıtay tarafından verilen kararlar doğrultusunda koronavirüs sonrası işsiz kalan ya da maaş alamayan çalışan ile faaliyetlerine ara veren işletme sahipleri mülk sahiplerinden indirim ve erteleme talebinde bulunabilir.
KİRACILAR DURUMUNU YAZILI İLETMELİ
Böyle bir talep için konutta kiracının koronavirüs sonrası işini kaybettiği ya da maaşını alamadığını, iş yeri sahibinin ise salgın nedeniyle faaliyetlerini durdurduğunu ya da iş kaybına uğradığını ispatlaması gerektiğine vurgu yapan hukukçular böyle bir durum içinde olan kiracıların vakit kaybetmeden taleplerini iş yeri ya da konut sahiplerine yazılı olarak bildirmeleri gerektiğini belirtiyor.
Mülk sahiplerinin bu talebi kabul etmemesi durumunda ise, yargıya başvurulması gerektiğinin altını çiziyor.
ERTELEME, İNDİRİM VE TAKSİTLENDİRME YAPILABİLİR
Konuyla ilgili Yeni Şafak’a konuşan ve yargıda mücbir sebep sonrasına ilişkin kiralara yönelik emsal kararlar bulunduğuna değinen Altınbaş Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Umut Yeniocak, bu emsal kararlardan birinin de 2011 yılındaki Van depremi sonrasında alındığına işaret ederek,
”Kiracılar, kira bedelinde indirim talebinden başka, ödemenin ertelenmesi ve/veya taksitlendirilmesi gibi talepleri gündeme getirebilir. Bu tür olağanüstü süreçlerde mahkemelerin sözleşme ilişkilerine müdahale etmesi, bizim hukuk sistemimizde mümkündür. Uyarlama dediğimiz davalar, öngörülemeyen gelişmeler karşısında hâkimlerin sözleşmelere müdahale etmesi için açılan davalardır.
Kira ilişkilerinde bu davalar genelde kira bedelinin indirilmesi ya da arttırılması şeklinde karşımıza çıksa da, covid-19 sürecinde yaşanan birçok örnekte, kira bedelinin indirilmesinin yanında ertelenmesini ve taksitlere bölünmesini gerektiriyor. Mahkemenin bu ihtiyacı karşılayacak şekilde uyarlama kararları vermesi de mümkündür.” diye konuştu.
KİRA ÖDEMEME GİBİ BİR DURUM OLAMAZ
Koronavirüs nedeniyle kapalı olan iş yerlerine yönelik de konuşan Yeniocak, bu süreçte iş yerinin kullanılamaması sebebiyle kira ödememesinin hukuken gerekçelendirilebilecek bir talep olduğunun altını çizerek, iş yerinin kapalı olmasının kendisinin kusuru olmasa da mülk sahibinin hiçbir şey olmamış gibi, kapalı olan bir yerden kiranın tamamen ödenmesini istemesinin de hukuken kabul edilemeyeceğini belirtti.
Maddi anlamda zor durumda olan kiracının bu süreçte izlemesi gerek aşamalara ilişkin ise öncelikle işy eri ya da konut sahibiyle iletişim kurulup durumun anlatılması gerektiğini kaydeden Yeniocak, taleplerin yazılı olarak iletilmesinde fayda olduğunu, kabul edilmemesi halinde ise yargı yolunun açık olduğunu ifade etti.
Yeniocak, yargılama aşamasında, kiracının iş yeri ya da konut sahibine durumunu anlattığı ve talebini ilettiği ancak bunun kabul edilmediğini yazılı olarak elinde ispatlayacak bir delilin bulunmasının önemli olduğunu vurguladı.
İŞ YERİ İÇİN 4 AYLIK KORUMA
Mülk sahiplerinin kiranın ödenmemesi halinde tahliye hakkı olup olmadığına ilişkin ise, iş yeri kiraları için özel bir düzenleme yapıldığını ve 26 Mart’ta yapılan Kanun değişikliğiyle, 1 Mart ile 30 Haziran 2020 tarihleri arasında iş yeri kirasını ödemeyen kişiye karşı mülk sahibinin tahliye davası açamayacağını söyleyen Yeniocak, sözlerini şöyle sürdürdü;
KONUTTA TAHLİYE RİSKİ VAR
”İş yerlerinin kapanmasını ve büyük mağduriyetler yaşanmasını önemli ölçüde engelleyecek bu düzenleme olumlu görülebilir. Ancak aynı korumanın konut kiralarına getirilmemesi bir eksiklik olarak tespit edilebilir. İş yerinde kiracı olanlar, 1 Mart ile 30 Haziran arasındaki dört aylık kira bedellerini ödemeseler dahi tahliye tehdidiyle karşılaşmayacaklar.
Ancak bu düzenleme, kira bedellerinin talep edilemeyeceği anlamına gelmiyor. İş yeri sahipleri ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi yapabilir, kiracıların mal varlıklarını haczettirip sattırabilirler. Yapamayacakları tek şey, kiracıları iş yerinden çıkarmak.
İş yerleri için getirilen tahliye talebinin engellenmesi yönündeki bu imkan, konut kiraları için getirilmiş değil. Kirasını ödeyemeyen konut kiracıları için tahliye tehdidi varlığını koruyor.”