Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, bazı kişilerin arsa veya gecekondusu bulunanlardan ya da kentsel dönüşüme girecek sitelerdeki konut sahiplerinden, imar planını değiştirerek imar artışı yapabileceği vaadiyle ücret talep ettiğine dair duyumlar aldıklarını söyledi.
Yüksel, özellikle büyükşehirlerde kentsel dönüşüm yapılması halinde imar planlarında inşaat hakkının sınırlı olduğunu vurgulayarak, dönüşüme giren sitelerde müteahhide verilecek sayıda yeterli daire çıkmadığı için maliklerden para istendiğini anlattı.
“Müteahhide yüksek meblağlar ödenmemeli”
Böyle bir durumda müteahhide yüklü meblağlar ödenmemesi gerektiğini ve dönüşümün yolunun imar artışından geçtiğini dile getiren Yüksel, şunları kaydetti:
“Ancak İmar Kanunu’na göre yapılmış planlarda bu değişiklik çoğu yerde olamamaktadır. İmar planları ve plan değişiklikleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyesi ile ilçe belediyesinde, normal illerde ise belediyelerin ya da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının sorumluluğunda. Bazı kişiler bu durumu kullanarak, imar artışını sağlayacaklarını belirtmekte, malikleri ya da site yönetimlerini yanıltmaktadır. Plan ücreti, danışmanlık bedeli, masraf veya teminat gibi isimler altında talep edilen bedeller zaman zaman yüksek meblağlara ulaşabilmektedir.”
Kişilerin uzmanlığını araştırın
Ali Yüksel, bazı malik veya sitelerin bu kişilere verdikleri vekaletnamelerle hatalı başvuruların yapıldığını belirterek, bu başvuruların reddedildiğini veya hatalı başvuru sonucunda hak kaybına yol açıldığını söyledi.
Bazı durumlarda ise hiç başvuru yapılmadan ücret alındığını anlatan Yüksel, şu değerlendirmelerde bulundu.
“Örneğin böyle bir vekaletnameyle arazi rezerv alanı ilan edilirse, maliklerin arazilerinin yüzde 30’u Bakanlığa geçmektedir. Ancak imar artışı aynı kalabilmekte ve garantili bir yol değildir. Site, apartman veya gecekondularda, vatandaşların böyle bir talep durumunda, bu kişilerin şehir plancısı, hukukçu veya mimar olup olmadığını araştırması, bilinçsiz vekaletname vermemesi, verilecek vekaletle hangi işlemlerin yapılacağının belirtilmesi, maliklere külfet ve mali yük gelip gelmeyeceğinin açıkça yazılması ve mümkünse herhangi bir ücret verilmemesi faydalı olacaktır. Şüpheli durumda ise bu kişileri vekaletten azletmeleri zarar görmelerini engelleyebilecektir.”
“Sanıldığı kadar kolay bir süreç değil”
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz ise özellikle kentsel dönüşüme girecek büyük sitelerde imar değişikliğinin veya emsal artışının sanıldığı kadar kolay olmadığını belirterek, sözlerini şöyle sürdürdü:
“Bu tür durumlarda Bakanlığa bağlı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü üzerinden ‘avan proje’ sunup onun üzerinden legal bir süreç yönetebiliyorsunuz. Bu çok detaylı bir dosyanın hazırlandığı süreç. Mesela normalde 100 konutluk siteniz var ancak siz dönüşüm sonrası müteahhit payıyla birlikte 140 konut yapmak istiyorsunuz ve bununla ilgili talebinizi dosya halinde Bakanlığa iletiyorsunuz. Bakanlık birçok kritere bakıp oraya 140 konutun yapılıp yapılmayacağına karar veriyor. Dönüşemeyen yerlerin dönüşmesi için uygulanan bir hak. Ancak bu çok kısıtlı ve zor uygulanıyor. Bazıları bunun yapıldığını bildiği için, ‘size imar, emsal alırız’ diyor. Özellikle çantacı diye tabir edeceğimiz kimseler bunu suistimal edebiliyor. Burada önden asla ücret ödenmemeli.”
Kiraz, avan proje sunmak için danışmanlık hizmeti veren ve süreci yönetenlerin de bulunduğunu kaydederek, “Bu kimselere de süreç sonuçlanmadan ödeme yapılmamalı. Hele hele bir kimse ‘Burası 1,5 emsal, size 2,5 emsal alacağım’ diyor ve bununla ilgili para talep ediyorsa asla güvenilmemeli.” diye konuştu.
“Hak sahipleri birtakım hayallerle kandırılabiliyor”
Ali Güvenç Kiraz, Bakanlığın verilebilecek imar hakkının üstünün taahhüt edilmesini asla kabul etmediğini belirterek, şu değerlendirmelerde bulundu:
“Bakanlığın kabul ettiği tek şey, mevcut imar hakkının kentsel dönüşüm için asla yeterli olmaması halinde bunun yapılabilir hale nasıl getirileceğini ele almak. Mesela mevcut sitede bloklar 7 katlı. Yeni imar planında ise 5 kata izin verildiğini düşünelim. 10 bloklu bir sitede direkt 20 daire kaybı oluyor. Bu nedenle dönüşüm olmuyor. Bakanlık, ‘Bana böyle durumlarla sınırlı olmak üzere gelebilirsiniz’ diyor. Piyasada bu durumların ötesine geçerek hak sahipleri birtakım hayallerle kandırılabiliyor.”
Kimler süreci yürütebilir?
Kiraz, bu sürecin kimler vasıtasıyla yürütülebildiğine değinerek, “Bu süreçler genellikle şehir plancıları, planlama ofisleri veya şirketleri ve kentsel dönüşüm ofisleri gibi bu alanda faaliyet gösteren işletmeler veya kimseler tarafından yürütülüyor. Elinde çantayla gelip, ‘Ben size alırım, bana şu kadar para veririm’ diyenlere güvenilmemeli.” açıklamasında bulundu.
Arazilerde ise büyükşehirlerin ya da Bakanlığın imar değişikliğini bütünsel yapabildiğini kaydeden Kiraz, “Şahsa özel veya keyfi bir şekilde bir arsaya, binaya, siteye, gecekonduya imar artışı verilmesi imkansız. Vatandaşlardan isteğimiz, bahsettiğim çerçevenin dışında, ‘Biz bunu yaparız’ diyenlere inanmasınlar. Bu çerçeve içindeki durumlarda da yapılacak teknik harcamalar dışında herhangi bir bedel ödemesinler ve talep olumlu sonuçlanırsa ödeme yapsınlar.” ifadelerini kullandı.
“Suistimaller arttı”
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Üyesi ve Yüksek Şehir Plancısı Tuğçe Altınkilit de kendisini mimar, plancı veya haritacı olarak tanıtan bazı fırsatçıların, hiçbir gerçekçi yanı olmayan sahte yönetmelik maddeleri ve imar hesapları içeren uzun raporlarla orman statüsündeki yerlerin imara açılacağını iddia ederek vatandaşları kandırabildiğini söyledi.
Altınkilit, “Bunun yanı sıra ‘kentsel dönüşüm alanlarında bire üç emsal aldıklarını’ iddia edenlerin de sayısının son dönemde arttığını görüyoruz. Bu gibi suistimalleri bizzat şahitleriyle tespit ederek ilgili kurum ve kuruluşlara şikayette bulunduk. Ancak birçoğunda biz tespit etmeden arsa veya konut sakinlerinin vekalet veya para verdiğini görüyoruz.” dedi.
Hazine arazilerini veya imar planı yapılamayacak alanları imara açtırdıklarını iddia ederek vekaletname alan ve para talep edenlere itibar edilmemesi gerektiğini vurgulayan Altınkilit, “Hak sahiplerimiz, bu ve benzeri sahte rapor hazırlayarak kendilerinden para talep edenlere karşı dikkatli olmalı, imarla ilgili süreçlerinde bilirkişi ve uzmanlarla, şehir plancıları ve dönüşüm ofisleri ile çalışmalı.” şeklinde konuştu.