EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Gürcan Sütlüdere, 2022 TÜİK verilerine göre; İznik’te gerçekleşmiş olan konut satışının 558 adet olduğunu belirterek, “Söz konusu adetteki konut satışı, 2022 yılında Bursa ilinde yapılan satışların yalnızca %10’una tekabül etmektedir. İznik ilçesinde ilçede gerçekleşen konut satışları Bursa ilindeki mevcut ilçelerde yapılan satışlarla karşılaştırıldığında son sırada yer alıyor. İlçede bulunan taşınmazların fiyatlandırılmasında konum ve manzara önem arz ediyor. Örneğin; İznik Gölü’ne uzak olan ve göl manzarası bulunmayan tarım arazilerinin m² birim fiyatı 700 TL iken gölün çevresinde bulunan ve göl manzarasına sahip olan yerlerde m² birim fiyatının 1.000-TL’ye kadar çıktığı görülmektedir.
İznik Gölü motivasyon kaynağı olarak görülüyor
Göl çevresinde bulunan taşınmazlar, olumsuz zemine sahip olmasına karşın ilçe merkezinde bulunan taşınmazlara nazaran daha fazla talep görmektedir. Bu talep fazlalığına son yıllarda yaşanmış ve halen yaşanmakta olan salgın hastalıkların neden olduğunu söylemek mümkün. Bireylerin halen kanıksama çabasında olduğu ya da henüz kanıksadığı mevcut durumla en temel başa çıkma yöntemlerinden olan bireysel aktivitelerde gölün ve göl çevresinin bir motivasyon kaynağı olarak görülmesi muhtemeldir.
Bu nedenle bölgede yer alan göle yakın yapılaşma hakkı olan arsa niteliğindeki taşınmazların m² birim değerleri 8.000,00-TL ile 10.000,00-TL arasında seyir ederken ilçe merkezinde bulunan ve merkeze yakın olan yerlerde bulunan arsa nitelikli taşınmazların m² birim değerleri 6.000,00-TL ile 8.000,00-TL arasında değişiklik göstermektedir.
Selçuk Mahallesi’nde kira geliri 10.000 TL ile 12.000 TL aralığında
İlçenin İznik Gölü’ne yakınlığı ve manzarasıyla öne çıkan Selçuk Mahallesi’nde ise ayrık nizam 4 kat yapılaşma görülmektedir. Konumu gereği inşaat firmaları tarafından talep gören bölgede, her geçen gün yeni inşaatların sayıları artmaktadır. Arsa büyüklükleri dikkate alındığında genel olarak site tarzı yapılaşmanın hâkim olduğu bölge, orta ve üst gelir grubu tarafından tercih edilmektedir. Çoğunlukla 3+1 daire tiplerinin yer aldığı projelerde konut birim fiyatları, site özellikleri ve manzara faktörüne bağlı olarak 28.000-TL ile 33.000-TL arasında değişmektedir. Ortalama olarak 100 m² alana sahip konutların aylık kira getirisi ise 10.000 TL ile 12.000 TL aralığındadır.
Eşrefzade ve Yeşil Cami’de m² birim fiyatları 20.000,00-TL ile 22.000,00-TL
Bölgenin kısmen iç kesimlerinde yer alan Eşrefzade ve Yeşil Cami Mahallerinde konumlu, 0-5 yaş aralığındaki konutlarda ise m² birim fiyatları 20.000,00-TL ile 22.000,00-TL arasında değişiklik göstermektedir. Ortalama olarak 100 m² alana sahip konutların aylık kira getirisi 8.000 TL-10.000 TL civarındadır.
Villalarda m² birim değerleri 70.000 TL ile 80.000 TL
Çevrenin bilinen en eski ve en prestijli sitesi olan Darka Tatil Köyü; tek katlı, dubleks ve tripleks villalardan oluşmaktadır. Site daha çok bölgede sürekli yaşam sürmeyen ve yüksek gelire sahip kişiler tarafından ikincil konut olarak tercih edilmektedir. Sosyal alanlara sahip tatil köyündeki villaların göl manzarası, büyüklüğü ve iç mekan özellikleri fiyatlandırmada önem arz etmekle birlikte m² birim değerleri 70.000 TL ile 80.000 TL arasında değişkenlik göstermektedir.
Göllüce, Müşküle ve Mustafalı mahalleleri ilgi görüyor
İznik Gölü’nün kuzeyinde yer alan, tarım amacıyla kullanılan ve alınan verim nedeniyle de kullanılmaya devam edecek gibi görünen Boyalıca ve Çakırca mahalleleri daha çok yerel halk tarafından tercih edilirken İznik Gölü’nün güneyinde yer alan, turizm ve kamp tatili maksadıyla kullanılan Göllüce, Müşküle ve Mustafalı mahalleleri ise bölgede sürekli olarak yaşam sürdürmeyen kişiler tarafından tercih edilmektedir.
Son dönemlerde toplumdaki bazı kesimlerin büyükşehir karmaşasından bunalıp kırsalda yaşama isteği özellikle meyve bahçelerinin satışında artış yaşanmasına neden olmuştur. Bu taşınmazların; resmi yolunun bulunması, 5 dönüm üzerinde olması ve mevcut imar şartlarında 75 m² büyüklüğünde bağ evi yapma imkanı sunması talep artışında büyük rol oynamıştır. Bu özelliklere sahip yerlerin m² birim fiyatlarında yüksek artış oranı gözlemlenmektedir.
Alternatif Yaşam Alanları
Bölgede zeytin ve meyve yetiştiriciliğinin temel geçim kaynaklarından olması ve bu alanların korunması maksadıyla birtakım kanuni sınırlamalar getirilmesi ilçede büyük tiny house parklarının kurulmasını güçleştirmiştir. Ancak toplumun son yıllarda geçirmiş olduğu değişim ve dönüşümler, taşınabilir yapılara olan talebi arttırmıştır. İznik; topoğrafik yapısı ve iklimi gereği taşınabilir yapılara uygun bir bölge olarak görüldüğünden bölgede tiny house edinimleri, parsel bazında müstakil olarak artmıştır.
Bölgenin mevcut nüfusu, zemin yapısı, bulunduğu coğrafi konum, sosyo-ekonomik düzeyi, il merkezine olan uzaklığı ve sosyal yaşam alanlarının kısıtlı olması vb. nedenler bölgede büyük yatırım projeleri yapılmasına engel teşkil etmektedir.
Öte yandan bulunduğu coğrafi ve stratejik konumu, iklimi ve tarım alanları ile devletler ve hatta imparatorluklar tarafından önemi fark edilerek pek çok kez başkent olarak kullanılmış olan ilçe; gelişen dünyanın gereklerine cevap veremediğinden önemini kaybetmiş olsa da özellikle İznik Gölü çevresinin potansiyelinin yeniden fark edilerek yakın gelecekte gerek ilçe gerek göl bazında yükselişe geçecek bir coğrafya olduğu aşikardır. Özellikle uzun vadeli yatırımlar veyahut ikincil konutlarla bölgenin değerinin artacağını düşünmekteyiz.
Kampçılar ve Doğaseverler için cazibe merkezi
İznik’te halihazırda yükselen büyük yatırım projeleri mevcut değildir. Bölgede ekonomik faaliyetlerden tarımın ön plana çıkması, sanayiye dair büyük yatırımların bulunmaması nüfus dinamiğini oldukça etkilemiştir. Bölgenin halihazırda turizm, tarih ve kültür açısından zengin bir bölge olması dönemsel ekonomik canlandırma için de çok uygundur. İznik Gölü’nün çevresinde çadır ve karavan alanları mevcuttur ancak bu alanlar talepleri karşılamaya yetmemektedir. Bölgede bulunan eşsiz göl manzarası ve bölgenin doğa ile iç içe olması çadır ve kamp meraklıları açısından bölgeyi cazibe merkezi haline getirmektedir. Bu talep ve ihtiyaçlar dikkate alındığında bölgede bungalov tarzı evler kurulmasının, çadır ve kamp alanlarının genişletilmesinin bölgeye dönemsel olarak bir katkı sağlayacağını düşünmekteyiz.” şeklinde konuştu.