Gayrimenkul sektörü, son 3 yıldır hızla yükselen fiyatlar, artan barınma sorunu, maliyetler ve krediye erişim zorluğuyla zorlu bir dönemden geçiyor. Üstelik deprem kuşağındaki İstanbul’un depreme hazırlanması da kritik önemde. Riskli binaların yenilenmesi konusu da gözleri kentsel dönüşüme çeviriyor. Sektördeki gelişmeleri, kredi sorununu ve kentsel dönüşümü KONUTDER Başkan Yardımcısı ve GYODER Yönetim Kurulu Üyesi olan Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı ile konuştuk.
Talebin 30 yıl bitme şansı yok
Türkiye’de genç nüfus, her yıl yaklaşık 800 bin ihtiyaç ve deprem gerçeğinin güvenli konut ihtiyacını artırdığına vurgu yapan Kabadayı, “Önümüzdeki belki 20- 30 yıl yeni konuta talebin bitme şansı yok. İstanbul’da riskli 650 bin konutun yenilenmesi gerekiyor. Bu, sadece konutla da bitmiyor alt yapının da depreme dayanıklı olması gerekli. O nedenle depreme dayanıklı şehirler inşa etmeliyiz” çağrısı yaptı.
Kanunu güçlendirmeliyiz
Riskli binaların yenilenmesi ve kentsel dönüşüm noktasında İstanbul’da şu anda çalışmaların yapıldığına işaret eden Kabadayı, “Yasayla çok hızlı bir şekilde, dönüşümü hızlandırmalıyız. Kanunu güçlendirerek, deprem riski olan bölgelerde artık vatandaşın tercihine bırakmayıp, deprem risk analizleri yaparak, haritaları oluşturarak, dönüşümü hızlandırmalıyız” dedi.
Kentsel dönüşümün önündeki en önemli engellerden birinin kimsenin yaşadığı yerden ayrılmak istememesi olduğuna işaret eden Kabadayı, “İnsanların çoğu, bulunduğu yerden gitmek istemiyor. O nedenle bizim, acil dönüşmesi gereken yerlerdeki vatandaşlarımızı, geçici rezerv alanlara geçmesini sağlayarak, dönüşüm tamamlandıktan, 1 yıl ya da 3 yıl sonra, geri sağlam binalarına gelmelerini sağlayacak bir model üzerinde çalışmalıyız” önerisinde bulundu.
Kentsel dönüşüm metrekarelere sıkıştı
Dönüşümle ilgili imar planlarının çözülmesi, uzlaşma süreçlerinin tamamlanması ve kentsel dönüşüm kanunundaki düzenlemelerin önemine dikkati çeken Kabadayı, “Mesela uzlaşma oranının yüzde 51’e çekilmesi, dönüşümün hızlanmasında önemli bir kriter olur. Maalesef kentsel dönüşümde süreçler, metrekareye sıkışmış durumda. ‘Kaç metre vereceksin’, ’80 mi, 91 metrekare mi’ diye 1-2 metrekare için pazarlık yapılıyor, halbuki hak sahipleri oluşacak değerin farkına varsalar, farklı bir noktaya gelecek” diye konuştu.
KKM’den gayrimenkule dönüş bekliyoruz
İlk konutunu alacaklara yüzde 1,2 faizli kredi kampanya sinyalini değerlendiren İnanç Kabadayı, bu tür kampanyaların hızla hayata geçmesinin çok önemli olduğuna işaret ederek, “Çünkü tüketici beklemeye başlıyor.
O nedenle hızla hayata geçmesi önemli” dedi. Sektörün, 2018-2019’lu yıllarda ‘bu konutları kim alacak’, ‘1 milyon stok’, ‘konut balonu patlayacak’ gibi eleştirilerine maruz kaldığına işaret eden Kabadayı, “Şu anda ne oldu? Konut yok. Sektördeki 30 yılımda şunu gördüm: Ortalama 6-7 yıllık dönemde gayrimenkul her zaman kendini toparlıyor.
Gayrimenkul, orta vadede yatırımcı için kazandıran ve tasarrufları koruyan en önemli yatırım aracı” diye konuştu. Kur Korumalı Mevduattaki (KKM) çözülmeyle yatırımcının gayrimenkule de geleceğini söyleyen İnanç Kabadayı, “Şu anda arzın üzerinde talebin yoğun baskısı var” ifadelerini kullandı.
BDDK kararı ilk ev için fırsat
BDDK’nın yeni düzenlemesinin ilk evini alacaklar için bir fırsat olduğunu söyleyen Kabadayı, ancak yatırım amaçlı ikinci, üçüncü evini alacaklar için artan maliyete işaret ederek, “Bu oranın gözden geçirilmesi gerekiyor.
Konut kredili satışlara negatif baskı oluşturur” dedi. Konut sektöründe yıl sonu satış beklentilerini de dile getiren Kabadayı, “Yılı 1 milyon 100 bin, 1 milyon 200 bin gibi kapatabiliriz. Bunun yaklaşık 300 bini birinci el konut olur. Bu durum, sektörün yeni konut üretimini engelliyor” değerlendirmesi yaptı.
KONUTDER’de Başkan Yardımcısı olarak görevinin, kentsel dönüşüm strateji planını hazırlamak olduğunu dile getiren Kabadayı, sözlerini şöyle sürdürdü: “Akademisyenlerle çalışma yapıyoruz. Tespitleri yaptık. Önümüzdeki dönemde 3 aylık bir çalışma periyodu belirledik. Kentsel dönüşüm strateji planını kamuoyu ile paylaşmayı planlıyoruz. Bulguları yaptık. Yine, kentsel dönüşümde sahadaki problemler nedir? Bununla ilgili bir çalıştay planımız var.”
Konuta 25 milyar TL yatırım
Ege Yapı’nın yatırım planlarına da değinen İnanç Kabadayı, sözlerini şöyle sürdürdü: “Cumhuriyetimizin 100’üncü yılına yakışır şekilde 7 projede 7 milyar liralık yatırım değeri açıkladık. Bu projeler bittiğinde 25 milyar lirayı aşan bir değer oluşacak. Bu yatırımın ilk projesini İzmir Urla’da ‘Kekliktepe’ ile başlattık. İnşaat faaliyetleri başlayan ve ön talep aldığımız projemiz 1 milyar 100 milyon lira yatırım değerine sahip. Yine İzmir’de, yatırım potansiyeli yüksek Yağcılar bölgesinde 2 milyar 500 milyon lira yatırımla 435 villa inşa edeceğiz.
Alsancak, Dikili’de de projelerimiz olacak. İstanbul’da da yatırımlarımız var. Çekmeköy’de OrmanYaka projemizin inşaatı başladı, şu anda ön talep aşamasındayız. Şile’de otel ve villa konseptli projemizde hazırlıklar yoğun şekilde sürüyor. Ispartakule’de ModernYaka projemizde 525 adet konut inşa ediyoruz. Burada teslimleri 2024 yılı içerisinde yapmayı hedefliyoruz. Yine bu bölgede 2 bin konutluk bir projenin daha, hazırlıkları yetişirse 2023’ün son aylarında yatırımcılarının beğenisine sunacağız.”