Yönetim planı bir apartman veya sitenin Anayasa’sı niteliğindedir. Kat maliklerinin apartmanda uyacakları kuralları, ortak alanlar ile ilgili düzenleyici işlemleri, aidatların toplanma şeklini ve hatta bazı ortak alanların kullanım şeklini dahi düzenlemektedir.
Yönetim planları içerdiği hükümler itibariyle Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı olmadığı sürece geçerlidir. Yönetim planlarını taşınmazın ilk inşa edildiği tarihteki hak sahipleri ve proje müellifi olan müteahhit birlikte hazırlamaktadır.
Buradaki ilk uyarımız aslında binanın inşaat halindeyken müteahhite vermiş olduğunuz vekaletnameleri dikkatle kontrol etmeniz ve müteahhite tek taraflı olarak bir Yönetim Planı hazırlama yetkisi vermemenizdir. Çünkü genelde müteahhitler sizden aldıkları vekaletnameler ile hazırladıkları Yönetim Planlarında kendi lehlerine ciddi kazanımlar yapabilmektedirler.
Örnek vermek gerekirse; bazı sitelerde ortak alanlar olarak tabir edilen havuz, sosyal tesis gibi alanların kullanım yetkilerinin Yönetim Planı ile inşaatı yapan müteahhit şirkete veya bu şirketin belirleyeceği hizmet şirketlerine verildiği ve hatta buraların kullanımlarının genel aidat dışında özel ödemelere tabi kılındığı görülmektedir.
İşte bu durum aslında ortak alanın mülkiyetin ayrılmaz bir parçası olması kuralının ihlalidir ve sizler malik olarak bu Yönetim Planının iptal ettirmedikçe geçerli olacaktır. Yönetim Planlarının mahkemelerde iptali de ciddi zorluklar içermesi nedeniyle buna inşaat yaptırırken çok dikkat edilmesini öneriyoruz. Ayrıca Yönetim Planlarının değiştirilmesi de maliklerin tamamının 4/5 çoğunluğu kararı ile olmaktadır ki; bu oranı bulmak her zaman kolay değildir.
Yönetim Planı önceden yapılmış olan bir taşınmazı satın aldığınızda ise tapuda satın alma işlemi sırasında “Yönetim Planı ve eklerini okudum anladım” şeklinde bir ifadeyi imzalamaktasınız. Oysa ki Türkiye’de vatandaşlarımızın önemli bir çoğunluğu bu ibare altında Yönetim Planı’nı hiçbir şekilde okumamaktadır.
O Yönetim Planında yazılanlar sizin o apartmanda oturacağınız süre içerisinde sizlerin uyacağınız kuralları, o daireyi kullanım şeklinizi, ödeyeceğiniz aidatın ödeme şeklini ve hangi ödeme kalemlerini ödemeniz gerektiğini belirlemektedir.
Sizler bir defa satın alma işlemi sırasında “Yönetim Planı ve eklerini okudum anladım” ibaresini kabul ettiğinizde ben bunu okumamıştım diyemezsiniz.
Evet Yönetim Planına sonradan ulaştığınızda hukuka ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı durumlar söz konusu ise iptali davası açabilirsiniz ancak yukarıda bahsettiğimiz gibi bu hiç de kolay olmamaktadır.
Örnek vermek gerekirse; Yönetim Planı ile ortak alan olarak kabul edilen apartman girişi önlerinde bulunan dükkanlara bu alanların kullanımının dükkanlara ait olacağı belirlenmiş olabilir, yine çatıda kullanım alanı tesis edilmiş olabilir, kullanım şekli olarak dairelerde işyeri açılabileceği belirlenmiş olabilir.
Yine aidat olarak belki de hiç kullanmayacağınız ve bir daireye özgülenmiş bir alandaki hizmetlere de katılım zorunluluğu getirilmiş olabilir.
İşte tüm bu durumlar içini yasal haklarınız bilmek ve belki de Yönetim Planında gördüğünüz hukuka aykırılıklar için dava açma hakkınızı kullanabilmek için mutlaka arsanızda müteahhitle beraber inşaat yaptırırken veya daire satın aldığınızda Yönetim Planını mutlaka okuyun ve buna göre daire satın alma kararınızı verin.
agkhukuk